【正文】 又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)特區(qū)丘地戶冊地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。土地使用性質(zhì)但土地使用者在使用期滿時中請續(xù)期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓年限未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無現(xiàn)取得。土地閑置費在房地產(chǎn)司法實踐中間稱為土地管理《五統(tǒng)一》。土地荒蕪費土地經(jīng)界線記載土地的質(zhì)量、數(shù)量、使用和變化情況的土地法律文書、行政文書及其他有保存價值的歷史記錄。被征用土地的所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)。征用土地征用省、自治區(qū)行政區(qū)耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級政府批準(zhǔn)；省轄高、自治洲政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會決定。土地審批權(quán)限土地權(quán)屬廣義指土地交易活動，我國土地全部公有，不存在轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的土地市場。我國城市土地全部國有，因此城市一級土地市場只可能是由國家壟斷。土地使用者再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場。二級土地市場現(xiàn)階段我國城市土地價格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對地租、級差地租、土地投資補(bǔ)償和土地投資利息4個要素。指城市土地價格由各要素組成。土地價格構(gòu)成土地使用極轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。其計算公式與征地價格計算公式相同。附屬物和青苗補(bǔ)償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金屬于土地補(bǔ)償費范圍。各費標(biāo)準(zhǔn)增加的批準(zhǔn)權(quán)歸省級政府。因國家建設(shè)征用集體所有的土地或者使用國有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各費：　一、土地補(bǔ)償費。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一般說來，地價體系包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價。土地估價的主要方法有：①成本法；②比較法；③收益還原法；④剩余法；⑤路線估價法。土地估價要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價時點原則；⑥公平原則。由于我國實行城鎮(zhèn)土地國有制，城鎮(zhèn)土地出讓的是一定年限的土地使用權(quán)，因此向土地受讓者征收的土地出讓金可稱之為“土地使用權(quán)價格”。土地使用權(quán)劃撥的對象（5）依法征地的原則。（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。征用土地的原則依據(jù)國粗和北京市的有關(guān)規(guī)定，北京市土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途確定為，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。按照《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，北京市城鎮(zhèn)國有土地是指北京市城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)）、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；土地使用權(quán)出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，分別由北京市土地管理局、北京市房地產(chǎn)管理局會同市計劃、規(guī)劃、建設(shè)管理部門共同擬定，報市人民政府批準(zhǔn)后，分別由市房地局實施?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和私人所有。北京現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體所有制（即集體所有）兩種形式。住宅用地（3）被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋亍＃?）具有一定的強(qiáng)制性。征用土地的特點以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)劃撥拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。土地使用權(quán)有償出讓的方式同時實行城市國有土地使用權(quán)和土地上房屋所有權(quán)的主體一致的原則。②征收土地使用費，此項土地使用費是指外商投資企業(yè)在投資經(jīng)營期內(nèi)向地方政府繳納的用地費，不包括征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。 土地使用制居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱?！靶畔⒒焙汀爸悄芑笔翘岣呶飿I(yè)管理水平和提供安全舒適的居住環(huán)境的技術(shù)手段?？煽浚哼@里的可靠具有多層含義，把因災(zāi)害與侵犯對人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對人全健康的損害，提高安全運行壽命，對建筑物使用人提供私密的個人空間等。效率：建筑物中信息、通信、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能、效率、便于操作和兼容性。這一質(zhì)量又可分解為5個分項：特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風(fēng)格表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標(biāo)志）性、美觀性和地方風(fēng)土特色。智能建筑物的FM目標(biāo)有三大要素：質(zhì)量、財務(wù)和供給，每一要素具有十分豐富的內(nèi)容。4．有關(guān)處罰條款(1)擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備影響房屋使用安全和正常使用或影響房屋整體外觀的有關(guān)處罰規(guī)定；(2)私搭亂建違章建筑的有關(guān)處罰規(guī)定；(3)侵占房屋共用部位和房屋的附屬用地以及侵占物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路的有關(guān)處罰規(guī)定；(4)噪聲擾民、污染環(huán)境方面的有關(guān)處罰規(guī)定。3．對物業(yè)管理管轄范圍內(nèi)娛樂性場所和經(jīng)營性場所的有關(guān)規(guī)定(1)環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)定和約定；(2)噪音的有關(guān)規(guī)定和約定；(3)交通管理的有關(guān)規(guī)定和約定；(4)對治安防范的有關(guān)規(guī)定和約定。房屋裝飾、裝修必須報經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)；(2)裝修時，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備，不得改變房屋的外觀；(3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結(jié)構(gòu)；(4)禁止違章私自搭建。具體在下面幾個方面：1．對公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境使用和維護(hù)方面的規(guī)定(1)物業(yè)范圍內(nèi)的所有使用人對物業(yè)的公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境的使用，要在國家和地方有關(guān)政策法規(guī)及《物業(yè)管理合同》規(guī)定范圍內(nèi)合理使用，并有自覺維護(hù)的責(zé)任；(2)不得侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；(3)禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；(4)不得在住宅區(qū)內(nèi)隨意停放車輛，未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車通行。這種公約(或稱契約)的性質(zhì)是公民之間共同約定、相互制約、共同遵守的行為準(zhǔn)則。什么是業(yè)主公約，包括哪些主要內(nèi)容業(yè)主委員會簡稱業(yè)委會，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。(3)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會應(yīng)在接到提議后的30日內(nèi)就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。(1)業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。一但業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。委托管理合同是物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應(yīng)包括保密條款和違約責(zé)任，續(xù)約的條件與方法，爭議的解決等問題。報告制度，業(yè)主委員會要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務(wù)情況、管理費和維修基金的使用情況。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開雙方的聯(lián)合會議，在聯(lián)合會議上乙方向甲方報告并討論重大的物業(yè)管理問題。委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后做出決議。該文件由業(yè)主委員會起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個方面的事宜：這時小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。其實事情并不是這么簡單。委托管理合同的概念是什么？對于這個問題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。管理部門的指導(dǎo)下，召開全體業(yè)主大會，經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。但在業(yè)主入住達(dá)到50％之前，發(fā)展商作為該物業(yè)第一業(yè)主，有權(quán)指定臨時的物業(yè)管理公司，由該物業(yè)管理公司擬定公約，并將公約文本報準(zhǔn)、備案。公約的主要內(nèi)容包括：公約中有關(guān)概念的定義；業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管訂立公約的目的，是要明確有關(guān)物業(yè)管理各項規(guī)則，使業(yè)主以及管理者都有共同遵守的行為準(zhǔn)則，使雙方都明白自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。究其本質(zhì)而言，公約是一種將業(yè)主（或使用者）以及管理者雙方對于特定物業(yè)（業(yè)主所屋使用、管理、維修公約》（以下簡稱公約），這是國家規(guī)定在購房過程中必須簽署的一個文件。房屋使用、管理、維修公約當(dāng)然，與此同時，開發(fā)商與業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真對待，開發(fā)商在選聘“前期物業(yè)管理”單位時，既要對業(yè)主負(fù)責(zé)，也應(yīng)對物業(yè)公司負(fù)責(zé)。　　立法的規(guī)定，迫使物業(yè)管理企業(yè)對“前期物業(yè)管理”決不能等閑視之，努力做好自己的工作，管理和服務(wù)到位到家。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。國家建設(shè)部今年１０月正式向全國推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。下列公房不得進(jìn)行承租權(quán)交易：已列入拆遷范圍并已凍結(jié)戶口的、依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的、被房屋行政管理部門認(rèn)定的危險房、違章建筑以及公房承租權(quán)交易主管機(jī)關(guān)認(rèn)定確屬不宜進(jìn)行承租權(quán)交易的。共用設(shè)備共用部位公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施。門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝斯凶》渴酆缶S修房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售基金來源于兩部分：地產(chǎn)行政主管部門確定。維修基售房單位代為收取的維修基金屬全體應(yīng)當(dāng)按購房款2—3％的比例向售房單位繳交維當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。維修基金的使用管理執(zhí)行，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 住宅維修基金依據(jù)物業(yè)管理合同，對物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)，并為全體產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多層次、全方位的服務(wù)活動。 三、物業(yè)知識此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。房價虛漲泡沫房價房屋空置泡沫按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10％以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。什么是市場比較法市場租金隨供求關(guān)系的變化而上下浮動。什么是市場租金混合型房地產(chǎn)投資信托REITs既擁有物業(yè)，又提供信貸。按揭型REITs權(quán)益型REITs擁有和經(jīng)營收益型房地產(chǎn)，業(yè)務(wù)包括出租、開發(fā)和租戶服務(wù)。收益法是委托評估房地產(chǎn)將未來預(yù)期出租收益減去所有費用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評估現(xiàn)價，收益法重視對未來得收益，是估測的，資本比率是設(shè)定的。成本法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較法進(jìn)行房產(chǎn)評估。新建商品房的價格可以用開發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費、利潤相加，除以建筑面積得出來。成本法三級市場房地產(chǎn)三級市場又稱存量房市場，一般指舊房租賃和二手房買賣。二級市場房地產(chǎn)二級市場又稱增量市場，是指新建商品房的買賣市場。房地產(chǎn)一級市場實行國家壟斷。參加者、交易對象和組織方式是構(gòu)成房地產(chǎn)市場的三大要素。由此進(jìn)一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等?！皹腔ā币辉~最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。三通一平實征是指按照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定個單位及個人應(yīng)交納的稅費金額。其他是指房地產(chǎn)管理部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時按照國家政策收取的費用。房地產(chǎn)交易手續(xù)費個人所得稅指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。營業(yè)稅附加房產(chǎn)稅指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人、就其營業(yè)額按率計征的一種稅。契稅是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的租金金額。租賃面積是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付出租金的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，對客戶來說免息分期付款是最合心意，而且越長越好，但對發(fā)展商來說卻很不利，損點利息倒