【正文】 又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產(chǎn)權證和土地使。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟特區(qū)丘地戶冊地上構筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎設施，房屋作為獨立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內。土地使用性質但土地使用者在使用期滿時中請續(xù)期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權。土地使用權出讓年限未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。土地使用權出租土地使用權的轉讓土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無現(xiàn)取得。土地閑置費在房地產(chǎn)司法實踐中間稱為土地管理《五統(tǒng)一》。土地荒蕪費土地經(jīng)界線記載土地的質量、數(shù)量、使用和變化情況的土地法律文書、行政文書及其他有保存價值的歷史記錄。被征用土地的所有權屬于國家，用地單位只有使用權。征用土地征用省、自治區(qū)行政區(qū)耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級政府批準；省轄高、自治洲政府的批準權限，由省、自治區(qū)人民代表大會常務委員會決定。土地審批權限土地權屬廣義指土地交易活動，我國土地全部公有，不存在轉移土地所有權的土地市場。我國城市土地全部國有，因此城市一級土地市場只可能是由國家壟斷。土地使用者再轉讓土地使用權的市場。二級土地市場現(xiàn)階段我國城市土地價格的構成應包括絕對地租、級差地租、土地投資補償和土地投資利息4個要素。指城市土地價格由各要素組成。土地價格構成土地使用極轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。其計算公式與征地價格計算公式相同。附屬物和青苗補償費、新菜地開發(fā)建設基金屬于土地補償費范圍。各費標準增加的批準權歸省級政府。因國家建設征用集體所有的土地或者使用國有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各費：　一、土地補償費。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一般說來，地價體系包括基準地價、標定地價和土地使用權出讓底價。土地估價的主要方法有：①成本法；②比較法；③收益還原法；④剩余法；⑤路線估價法。土地估價要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價時點原則；⑥公平原則。由于我國實行城鎮(zhèn)土地國有制，城鎮(zhèn)土地出讓的是一定年限的土地使用權，因此向土地受讓者征收的土地出讓金可稱之為“土地使用權價格”。土地使用權劃撥的對象（5）依法征地的原則。（3）妥善安置被征地單位和農民的原則。征用土地的原則依據(jù)國粗和北京市的有關規(guī)定，北京市土地使用權出讓最高年限按不同用途確定為，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。按照《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》，北京市城鎮(zhèn)國有土地是指北京市城區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)）、工礦區(qū)范圍內屬于全民所有的土地；土地使用權出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，分別由北京市土地管理局、北京市房地產(chǎn)管理局會同市計劃、規(guī)劃、建設管理部門共同擬定，報市人民政府批準后，分別由市房地局實施?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和私人所有。北京現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體所有制（即集體所有）兩種形式。住宅用地（3）被征用后的土地所有權發(fā)生轉移，即集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?。?）具有一定的強制性。征用土地的特點以劃撥方式取得的土地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權也不能進行轉讓。土地使用權劃撥拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。土地使用權有償出讓的方式同時實行城市國有土地使用權和土地上房屋所有權的主體一致的原則。②征收土地使用費，此項土地使用費是指外商投資企業(yè)在投資經(jīng)營期內向地方政府繳納的用地費，不包括征地、拆遷和基礎設施建設費用。 土地使用制居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。“信息化”和“智能化”是提高物業(yè)管理水平和提供安全舒適的居住環(huán)境的技術手段?？煽浚哼@里的可靠具有多層含義，把因災害與侵犯對人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對人全健康的損害，提高安全運行壽命，對建筑物使用人提供私密的個人空間等。效率：建筑物中信息、通信、計算機網(wǎng)絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，這更提高了各類設施的功能、效率、便于操作和兼容性。這一質量又可分解為5個分項：特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標志）性、美觀性和地方風土特色。智能建筑物的FM目標有三大要素：質量、財務和供給，每一要素具有十分豐富的內容。4．有關處罰條款(1)擅自拆改房屋結構及其設施設備影響房屋使用安全和正常使用或影響房屋整體外觀的有關處罰規(guī)定；(2)私搭亂建違章建筑的有關處罰規(guī)定；(3)侵占房屋共用部位和房屋的附屬用地以及侵占物業(yè)管理范圍內的道路的有關處罰規(guī)定；(4)噪聲擾民、污染環(huán)境方面的有關處罰規(guī)定。3．對物業(yè)管理管轄范圍內娛樂性場所和經(jīng)營性場所的有關規(guī)定(1)環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)定和約定；(2)噪音的有關規(guī)定和約定；(3)交通管理的有關規(guī)定和約定；(4)對治安防范的有關規(guī)定和約定。房屋裝飾、裝修必須報經(jīng)物業(yè)管理公司批準；(2)裝修時，不得擅自拆改房屋結構及其設施設備，不得改變房屋的外觀；(3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結構；(4)禁止違章私自搭建。具體在下面幾個方面：1．對公共部位、公共設施、公共環(huán)境使用和維護方面的規(guī)定(1)物業(yè)范圍內的所有使用人對物業(yè)的公共部位、公共設施、公共環(huán)境的使用，要在國家和地方有關政策法規(guī)及《物業(yè)管理合同》規(guī)定范圍內合理使用，并有自覺維護的責任；(2)不得侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內的道路和附屬設施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；(3)禁止在建筑物和構筑物上涂寫、刻劃、張貼；(4)不得在住宅區(qū)內隨意停放車輛，未經(jīng)批準，禁止載重車通行。這種公約(或稱契約)的性質是公民之間共同約定、相互制約、共同遵守的行為準則。什么是業(yè)主公約，包括哪些主要內容業(yè)主委員會簡稱業(yè)委會，是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。(3)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會應在接到提議后的30日內就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。(1)業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。一但業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。委托管理合同是物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業(yè)主的要求。委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應包括保密條款和違約責任，續(xù)約的條件與方法，爭議的解決等問題。報告制度，業(yè)主委員會要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務情況、管理費和維修基金的使用情況。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開雙方的聯(lián)合會議，在聯(lián)合會議上乙方向甲方報告并討論重大的物業(yè)管理問題。委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后做出決議。該文件由業(yè)主委員會起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個方面的事宜：這時小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。其實事情并不是這么簡單。委托管理合同的概念是什么？對于這個問題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。管理部門的指導下，召開全體業(yè)主大會，經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。但在業(yè)主入住達到50％之前，發(fā)展商作為該物業(yè)第一業(yè)主，有權指定臨時的物業(yè)管理公司，由該物業(yè)管理公司擬定公約，并將公約文本報準、備案。公約的主要內容包括：公約中有關概念的定義；業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管訂立公約的目的，是要明確有關物業(yè)管理各項規(guī)則，使業(yè)主以及管理者都有共同遵守的行為準則，使雙方都明白自己的職責、權利和義務。究其本質而言，公約是一種將業(yè)主（或使用者）以及管理者雙方對于特定物業(yè)（業(yè)主所屋使用、管理、維修公約》（以下簡稱公約），這是國家規(guī)定在購房過程中必須簽署的一個文件。房屋使用、管理、維修公約當然，與此同時，開發(fā)商與業(yè)主也應該認真對待，開發(fā)商在選聘“前期物業(yè)管理”單位時，既要對業(yè)主負責，也應對物業(yè)公司負責?！　×⒎ǖ囊?guī)定，迫使物業(yè)管理企業(yè)對“前期物業(yè)管理”決不能等閑視之，努力做好自己的工作，管理和服務到位到家。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權解聘物業(yè)公司。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協(xié)調各種關系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。國家建設部今年１０月正式向全國推廣的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》標準格式文本中，對“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。下列公房不得進行承租權交易：已列入拆遷范圍并已凍結戶口的、依法應當由出租人收回的、被房屋行政管理部門認定的危險房、違章建筑以及公房承租權交易主管機關認定確屬不宜進行承租權交易的。共用設備共用部位公共設施是指物業(yè)管理區(qū)域內，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施。門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當?shù)厝斯凶》渴酆缶S修房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售基金來源于兩部分：地產(chǎn)行政主管部門確定。維修基售房單位代為收取的維修基金屬全體應當按購房款2—3％的比例向售房單位繳交維當有關于維修基金繳交的約定。維修基金的使用管理執(zhí)行，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。 住宅維修基金依據(jù)物業(yè)管理合同，對物業(yè)的房屋建筑及設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設備和相關環(huán)境進行管理、養(yǎng)護、服務，并為全體產(chǎn)權人、使用人提供多層次、全方位的服務活動。 三、物業(yè)知識此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。房價虛漲泡沫房價房屋空置泡沫按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10％以內時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應與房地產(chǎn)消費增長率相適應，力求平衡供求關系。什么是市場比較法市場租金隨供求關系的變化而上下浮動。什么是市場租金混合型房地產(chǎn)投資信托REITs既擁有物業(yè)，又提供信貸。按揭型REITs權益型REITs擁有和經(jīng)營收益型房地產(chǎn)，業(yè)務包括出租、開發(fā)和租戶服務。收益法是委托評估房地產(chǎn)將未來預期出租收益減去所有費用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評估現(xiàn)價，收益法重視對未來得收益，是估測的，資本比率是設定的。成本法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較法進行房產(chǎn)評估。新建商品房的價格可以用開發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費、利潤相加，除以建筑面積得出來。成本法三級市場房地產(chǎn)三級市場又稱存量房市場，一般指舊房租賃和二手房買賣。二級市場房地產(chǎn)二級市場又稱增量市場，是指新建商品房的買賣市場。房地產(chǎn)一級市場實行國家壟斷。參加者、交易對象和組織方式是構成房地產(chǎn)市場的三大要素。由此進一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等?！皹腔ā币辉~最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎用地開發(fā)的最低法定要求。三通一平實征是指按照有關政策法規(guī)規(guī)定個單位及個人應交納的稅費金額。其他是指房地產(chǎn)管理部門在辦理產(chǎn)權登記時按照國家政策收取的費用。房地產(chǎn)交易手續(xù)費個人所得稅指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。營業(yè)稅附加房產(chǎn)稅指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人、就其營業(yè)額按率計征的一種稅。契稅是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的租金金額。租賃面積是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付出租金的行為。房地產(chǎn)轉讓房地產(chǎn)交易分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，對客戶來說免息分期付款是最合心意，而且越長越好，但對發(fā)展商來說卻很不利，損點利息倒