【正文】 整理范文，僅供參考歡迎您下載我們的文檔資料可以編輯修改使用THANKS !!!致力為企業(yè)和個人提供合同協議，策劃案計劃書，學習課件等等打造全網一站式需求歡迎您的下載，資料僅供參考可修改編輯。　　十八、注銷中的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理　　自2010年1月1日起，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號）就房地產開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅處理問題，進行了以下規(guī)定：　　一、房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，應按照以下方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發(fā)各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：　　各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額（項目年度銷售收入247。　　以上計算結果與企業(yè)財務人員計算結果的差額＝－＝4（萬元），形成此差異的原因在于房地產開發(fā)企業(yè)對于銷售收入的理解不準確，將項目清算與所得稅匯算相互混淆。6000100%＝30%，2009年、2010年實際毛利額與預計毛利額的差額分別為100萬元[1000（30%－20%）]和300萬元[2000（30%－15%）]，毛利差額400萬元（100＋300）應當計入2011年度應納稅所得額?！　〉谌_發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)的應納稅所得額?！　〉诙?，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的銷售收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。（提示：這種清算是錯誤的）　　正確的項目清算辦法：　　第一，房地產企業(yè)開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)所得稅處理并不僅著眼于具體項目的損益情況，無論項目是否完工，無論開發(fā)產品是預售還是現售，都應當在當年度確認銷售收入并匯算清繳企業(yè)所得稅?！　房地產企業(yè)開發(fā)的B項目，2009年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率為20%，期間費用及可扣除稅金為150萬元，；2010年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用及可扣除稅金為200萬元，當年繳納企業(yè)所得稅25萬元；　　十七、所得稅匯算不同于項目清算　　2011年B項目竣工交付業(yè)主使用，當年實現銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本為4200萬元?！　　　±⒅С鲈谕猎龆惽逅銜r有不同的扣除方式，所以，計入開發(fā)間接費的利息支出應按會稅政策差異調整?！　。壕唧w情況而定　　項目公司與保安公司簽訂的保安服務費，主要判斷是否直接為項目管理有關，如有關可以作為開發(fā)間接費入賬，不相關不能計入開發(fā)間接費。　?。壕唧w情況而定　　項目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費可以作為其他開發(fā)間接費列支，但項目管理人員報銷的手機費難以與項目直接相關，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除?！　。嚎梢栽谕恋卦鲋刀惽翱鄢　」芾砣藛T工資是支付給直接組織、管理項目的人員的工資及福利費，這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務合同，可以在土地增值稅前扣除?！　。嚎梢栽谕恋卦鲋刀惽翱鄢　≈苻D房攤銷是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目?！　〉谌?，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產入賬，則相關的裝修費應計入固定資產價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除?！　τ跇影彘g支出應分不同情況處理：　　第一，對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調整?！　。ㄈ?項費用”在土地增值稅清算中的具體處理　　：具體情況而定　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。　?。ǘ┓康禺a企業(yè)“開發(fā)間接費用”的企業(yè)會計制度規(guī)定　　房地產企業(yè)在會計核算時，通常把《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】第006號）所規(guī)定的八項費用和與開發(fā)項目相關的其他費用如職工教育經費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等，都在“開發(fā)間接費用”科目核算?！被诖艘?guī)定，房地產企業(yè)的開發(fā)間接費用是為直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的八項費用：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷?！　。瑧嬎闶杖?，并準予扣除成本、費用。　　三、房地產企業(yè)利用規(guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：　　，其成本、費用可以扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。這里規(guī)定了扣除項目的計算，但對稅率的適用沒有明確規(guī)定，這就意味著房產地企業(yè)可以自由選擇稅率的確定技巧。更重要的是，一個開發(fā)項目銷售完畢后，清算的土地增值額、增值率和應納土地增值稅應是唯一的，不應該有兩個以上的結果?！　∮梅椒ǘ嬎愕睦碛扇缦拢阂皇窃趪叶愂照邲]有改變的情況下，對于同一個房地產開發(fā)項目的應納土地增值稅是一個確定值，不可能是隨著銷售的時點不同而改變，不管過程如何變化，但最終土地增值稅適用稅率肯定是一個定值。%，未超過50%，對應的適用稅率為30%，速算扣除系數為0，30%=。根據配比原則計算相應的扣除項目，確定增值率，以此來計算土地增值稅。因此，土地的增值額、增值率很容易計算出來，適用稅率也容易確定，套用公式計算就可得知，且計算過程非常簡便，便于稅務人員的稅收管理征管。　　根據超過扣除項目金額200%的部分適用稅率為60%的規(guī)定，按速算扣除系數35%計算，（60%35%=）?！　?012年，售房取得收入500萬元減去允許扣除的開發(fā)成本及費用60萬元（1200500），（500）?，F將兩種計算方法分別闡述如下?！　?012年該項目又銷售了門面房500平方米，取得銷售收入500萬元，稅務機關要求其再次清算土地增值稅。2011年12月小區(qū)房屋銷售比例達到90%，開發(fā)商共取得房屋銷售收入1350萬元，稅務機關要求其進行土地增值稅清算。后一種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】　　　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定?！钡诜康禺a開發(fā)經營中，多數房地產開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經濟效益，將一些普通標準住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售?！　　τ诖召M用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。受讓土地使用權的總面積或可供出售建筑面積）　　　　十二、房地產開發(fā)企業(yè)代收費用的土地增值稅處理　　關于地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題。若按此辦法難以計