閘北江場路項目評估(參考版)
2025-07-03 09:14本頁面
【正文】 項目臨近的大寧區(qū)域由于開發(fā)較為成熟，區(qū)域房價攀升較快，多以高品質(zhì)房產(chǎn)開發(fā)為主，因而影響該區(qū)域客源的導(dǎo)入。 未來區(qū)域客源主要來自甘泉新村、彭浦新村兩大區(qū)域，區(qū)域內(nèi)新開樓盤較少，多以現(xiàn)房銷售居多，而隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，區(qū)域內(nèi)購房需求逐漸上升，成為項目閘北區(qū)域內(nèi)主要客源“導(dǎo)向區(qū)”。 隨著地鐵一號線延伸段的建設(shè)，看好未來交通沿線產(chǎn)品的升值潛力，以投資為目的購房消費(fèi)逐漸抬頭，選擇小面積戶型的比例較高。 隨著地鐵一號線延伸段的即將竣工以及中環(huán)線的建設(shè)，將形成以地鐵和主干道沿線客源的“導(dǎo)入效應(yīng)”，沿線客源勢必構(gòu)將成為客源構(gòu)成。 汶水路沿線聚集了較多的建材類別的店鋪和賣場，以私營業(yè)主居多，選擇在沿線區(qū)域購房“安營扎寨，安居樂業(yè)”的目的明顯，成為區(qū)域主要爭取對象之一。 受到周邊區(qū)域舊城拆遷的建設(shè)以及地鐵延伸段建設(shè)影響，產(chǎn)生出大批的購房群體，相應(yīng)促進(jìn)區(qū)域購房需求的上升，普通居民購房改善生活質(zhì)量成為主要動因。 購房客源主要以閘北本區(qū)域客源作為主導(dǎo)，占到近三分之二的比例，受到收入水平有限的影響，多以普通居民、公務(wù)員購房作為主力。 考慮到了地鐵延伸段的建成將帶來的價格提升，以及投資性房產(chǎn)的消費(fèi)的趨勢形成，在價格定位上突出裝修產(chǎn)品的品質(zhì)化，以及區(qū)域產(chǎn)品的差異化，來帶動未來項目價格的漲幅。 由于項目產(chǎn)品的規(guī)模有限特點(diǎn)，受到區(qū)域內(nèi)二手房的價格沖擊和區(qū)域客源的消費(fèi)水平限制，在價格定位上應(yīng)以低價入市，價格在9000元/㎡（裝修），突出產(chǎn)品差異性以及總價優(yōu)勢，以“低開高走”模式帶動整個項目的前期銷售，進(jìn)一步帶動和提升人氣，促進(jìn)項目去化速度，獲取最佳的利潤和收益。而項目產(chǎn)品建議以全裝修房推向市場，縮小產(chǎn)品面積與區(qū)域新建公寓產(chǎn)品拉開總價落差，形成產(chǎn)品差異性，突出項目的總價優(yōu)勢。價格建議216。 附近聚集城大建材城，私營業(yè)主較多，單身酒店式公寓產(chǎn)品會對該類別客源層具有吸引力，可滿足這部分人群的要求。 商服設(shè)施大潤發(fā)超市、肯德基連鎖店對未來商鋪的開發(fā)，人氣的聚攏都將起到推動效果。 項目住宅規(guī)劃的單身公寓產(chǎn)品為區(qū)域稀缺性產(chǎn)品，相對周邊普通公房而言，更具有公寓產(chǎn)品的優(yōu)越性（如房型設(shè)計更趨合理，總價較低等），使得項目產(chǎn)品總價更具競爭力。 地塊南面和北面的場中路、汶水路正在進(jìn)行道路拓寬和中環(huán)線高架施工，地鐵1
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