最新山東建筑大學(xué)估價(jià)課程設(shè)計(jì)(參考版)
2025-07-02 02:58本頁(yè)面
【正文】 通過(guò)這次的房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)，更加深刻的了解到團(tuán)隊(duì)的重要性，小組內(nèi)部團(tuán)結(jié)一致，成員分工合作，各司其職又加深合作才能更好的完成課程設(shè)計(jì)的任務(wù)，團(tuán)結(jié)就是力量，只有互相之間默契融洽的配合才能換來(lái)最終完美的結(jié)果。不僅鞏固了以前所學(xué)過(guò)的知識(shí)，而且學(xué)到了很多在書(shū)本上所沒(méi)有學(xué)到過(guò)的知識(shí)。要完成房地產(chǎn)的估價(jià)需要大量的搜集資料，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)及需評(píng)估房地產(chǎn)周?chē)膬r(jià)格趨勢(shì)，搜集比較房地產(chǎn)估價(jià)的方法，選擇合適的兩種及以上的方法正確的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。山東建筑大學(xué)和平校區(qū)原辦公樓、 大寫(xiě)金額:壹億玖仟貳佰伍拾玖萬(wàn)零陸佰元。經(jīng)綜合考慮,確定對(duì)上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果采用加權(quán)平均的方法作為估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值。表1 因素條件說(shuō)明表比較項(xiàng)目辦公樓圖書(shū)館萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華強(qiáng)廣場(chǎng)玉蘭廣場(chǎng)用途寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓交易單價(jià)待估待估 16000 1500013000交易日期2013年6月2013年6月2013年6月交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好好自然及人文景觀(guān)好好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全公共配套設(shè)置有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近近個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混裝修精裝修精裝修精裝修設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全齊全面積約100萬(wàn)平方米23700平方米38000平方米朝向南北南北南北建成年代10年4月11年3月11年11月（4） 編制比較因素條件指數(shù)表表 2 比較因素條件指數(shù)表比較項(xiàng)目辦公樓案例A案例B案例C銷(xiāo)售單價(jià)(元/平方米)待估1500013000 12000 交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度10099103102交通便捷度100100105103環(huán)境條件100103100100自然及人文景觀(guān)100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100101103公共配套設(shè)置100100102102與商業(yè)中心的接近程度100100103103個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100裝修10095102103設(shè)備設(shè)施情況100100100100朝向100103103103（5） 因素修正系數(shù)表表 3 辦公樓因素修正系數(shù)表比較項(xiàng)目案例A案例B案例C銷(xiāo)售單價(jià)(元/平方米)1500013000 12000交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/99100/103100/102交通便捷度100/100100/105100/103環(huán)境條件100/103100/100100/100自然及人文景觀(guān)100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/101100/103公共配套設(shè)置100/100100/102100/102與商業(yè)中心的接近程度100/100100/103100/103個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100裝修100/95100/102100/103設(shè)備設(shè)施情況100/100100/100100/100朝向100/103100/103100/103修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)15030107779948估價(jià)對(duì)象價(jià)格11918元/平方米（六）比較案例修正后的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算 根據(jù)以上三個(gè)比較案例分別求取的價(jià)格差異不大，取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為比較法評(píng)估的結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單位建筑面積價(jià)格為：辦公樓的市場(chǎng)單價(jià)：（15030+10777+9948）247。 個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向、成新率等。 交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開(kāi)、公正及客觀(guān)程度、稅費(fèi)的承擔(dān)情況等。 辦公樓折舊額：18/70=（萬(wàn)元） 圖書(shū)館折舊額：1613710/70=（萬(wàn)元）（六）辦公樓的市場(chǎng)價(jià)值為： =（萬(wàn)元） 辦公樓的市場(chǎng)單價(jià)：（萬(wàn)元） /= =10243元/平方米 圖書(shū)館的市場(chǎng)價(jià)值： =（萬(wàn)元） 圖書(shū)館的市場(chǎng)單價(jià)： /12000=二、市場(chǎng)比較法：（1） 比較案例選擇根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的三個(gè)房地產(chǎn)案例。商業(yè)用地期限為40年。10000=(萬(wàn)元) 開(kāi)發(fā)成本總額=++=（萬(wàn)元） 6%=（萬(wàn)元） 管理費(fèi)用 （+）3%=（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售費(fèi)VB3%= 投資總額 = + +++=+ 投資利息=(+++)[60%（1+7%）^+40%（1+7%） ^]+[（1+7%）^21]=+ 銷(xiāo)售稅費(fèi)：VB%= 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)= ++）=+ VB=（+）+（+）++（+ =16137（萬(wàn)）（5） 折舊 根據(jù)折舊年限建綜﹝1992﹞349號(hào)文件，估價(jià)目標(biāo)屬于鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房，殘值為0的規(guī)定。10000=(萬(wàn)元) 2）安裝工程費(fèi)=（481+71)(1+%)12000247。10000=(萬(wàn)元) 3）裝修工程費(fèi)=（802+88）(1+%)247。四、估價(jià)測(cè)算過(guò)程一、成本法（1） 基本公式： （1）房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)建筑物折舊 （2）重新構(gòu)構(gòu)建價(jià)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi) +銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（二）計(jì)算辦公樓的重新構(gòu)建價(jià) 開(kāi)發(fā)成本（記費(fèi)基礎(chǔ)為建筑面積）土建工程直接費(fèi)單價(jià)（元/平方米）基礎(chǔ)工程100墻體工程85柱、梁、板工程282樓梯工程
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