論述城市房屋拆遷涉及的法律規(guī)制(參考版)
2025-07-01 22:35本頁面
【正文】 文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）8 / 8。在商業(yè)性拆遷法律關(guān)系中，開發(fā)商與被拆遷人是平等的民事主體，凡雙方不能自行解決的問題，應(yīng)通過民事訴訟程序最終由法院裁決。此外還應(yīng)建立拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用專項監(jiān)管制度。 第四，必須切斷行政權(quán)力對這一民事關(guān)系的干預(yù)，重新界定政府在城市房屋拆遷中的職能。在房屋價格評估上，應(yīng)取消由開發(fā)商聘請評估機(jī)構(gòu)來評估的做法，采取公開、公正的程序如招標(biāo)等方式來選擇評估機(jī)構(gòu)，保障公正評估。我們寧可忍受事先談判的復(fù)雜冗長甚至于無功而返，也不接受不平等的交易，因為經(jīng)過這樣的協(xié)商達(dá)成的協(xié)議履行起來必定是比較順利的，而為了速度不顧公平的作法只會引起無窮的爭議和后患。沒有對這種主體性的尊重，就不可能實(shí)現(xiàn)法治下的秩序與自由。這也可理解為“意思自治”的真諦。 可能有人會說如果只有一戶被拆遷人出于某種動機(jī)，如漫天要價、維護(hù)祖上房產(chǎn)、嫌搬家麻煩等看似不值得考慮的原因，無論如何不愿意拆遷，從而阻止了一個好的商業(yè)項目的開發(fā)，豈不可惜？但是，法律是只管行為不管大腦的。由于開發(fā)商是強(qiáng)者，房主是弱者，這一強(qiáng)一弱不僅表現(xiàn)在前者是有組織的經(jīng)濟(jì)勢力強(qiáng)大的團(tuán)體，后者力量處于分散弱小狀態(tài)，還表現(xiàn)在信息的不對稱上，前者擁有全面的信息。 首先，從邏輯上說，商業(yè)拆遷規(guī)劃立項前，開發(fā)商應(yīng)公告征求廣大被拆遷人意見，確保被拆遷人的知情權(quán)和異議權(quán)，并建立被拆遷人大會或代表大會制度。在為商業(yè)利益所為的拆遷活動中，即便是法院也無權(quán)用判決準(zhǔn)許強(qiáng)制拆遷。（四）強(qiáng)制拆遷制度非法適用 如上所述，強(qiáng)制拆遷在“商業(yè)性”拆遷中應(yīng)無適用的余地。所以，拆遷人的利益能否得到保障，完全取決于開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)。其當(dāng)?shù)卣畬ｉT制定“株連政策”，以行政命令的形式逼迫公職人員負(fù)責(zé)各自親屬的拆遷工作，如果不能夠按照開發(fā)商的要求拆遷，將被暫停工作、停發(fā)工資、被開除或下放到邊遠(yuǎn)地區(qū)。這樣，在拆遷中政府既是規(guī)則制定者，又是“裁判員”，還充當(dāng)“運(yùn)動員”，顯然難以保證拆遷的公平公正。另外，拆遷人總是事先與房屋拆遷管理部門談好，委托拆遷公司實(shí)施拆遷，而該拆遷公司往往又是房屋拆遷部門開辦或控股的公司，與房屋拆遷部門有著千絲萬縷的關(guān)系。開發(fā)商無需同房主協(xié)商就可以直接申請并獲得政府許可進(jìn)行拆遷，并且在申請拆遷許可證時，能不能確保所有文件都到位，被拆遷人無從知道；拆遷計劃和拆遷方案，不需要和被拆遷人商量，不能排除存在侵犯被拆遷人財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定；金融機(jī)構(gòu)是否如實(shí)出具拆遷補(bǔ)償資費(fèi)證明，對此被拆遷人沒有能力監(jiān)督和控制?，F(xiàn)實(shí)中存在的問題： （一）拆遷當(dāng)事人地位失衡 在商業(yè)性拆遷項目中，拆遷人和被拆遷人應(yīng)該是平等的主體。“商業(yè)性”城市房屋拆遷有別于“公益性”城市房屋拆遷，它是出于商業(yè)利益目的而為的拆遷行為，屬于平等民事主體之間的民事法律行為，應(yīng)當(dāng)遵循合同法有關(guān)平等自愿、意思自治、誠實(shí)信用等原則，不得“強(qiáng)買強(qiáng)賣”，即只要財產(chǎn)所有人不同意轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)，任何單位和個人不得“強(qiáng)買”，市場規(guī)律將起到自發(fā)調(diào)節(jié)的作用。從對“公共利益”的思考出發(fā)，我們可以得出“公益性”拆遷所應(yīng)具備的三個要件：一是為了公共利益的需要；二是拆遷的主體只能是國家，征收的程序
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