【正文】 大廈決定今后采取的手段應該是：安排專人每周在各寫字樓網(wǎng)站發(fā)布信息；報刊雜志次之，鑒于報。：中介機構、互聯(lián)網(wǎng)以及報刊雜志。 (4)公示收費價格及服務標準公司應將各個管理中心的收費價格及服務標準等進行公示，這是價格策略的最后環(huán)節(jié)。 (3)方便業(yè)主交費應考慮到業(yè)主的交費方便，安裝物業(yè)管理軟件，將各個管理中心連網(wǎng)。大連國合物業(yè)公司管理的小區(qū)目前都是自己公司開發(fā)的小區(qū)，開發(fā)商為促銷房產，根據(jù)小區(qū)的檔次由地產來進行定價，然后交付給大連國合物業(yè)公司，公司進行收費標準制定服務標準。外經(jīng)貿大廈是大連國合物業(yè)公司管理的唯一的寫字間，但是如今的寫子間市場競爭很激烈，公司在全面考慮成本的條件下，應該提高服務質量，同時應進行大規(guī)模的市場調研和客戶滿意度調查，對于租賃3年以上，面積超過200平方米的租戶進行物業(yè)費5%的折扣優(yōu)惠政策。因為定價策略除了要考慮貨幣價格外，還必須包括隱性價格，即企業(yè)提供的便利、安全、信貸、速度、簡單和自動化程度。服務的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。大連國合物業(yè)公司的各種定價的策略也是開展物業(yè)市場營銷活動的主要手段。企業(yè)定價不僅僅是給服務一個價格標簽，還在傳遞服務質量方面發(fā)揮著重要作用。面對各個地區(qū)的不同服務價格的小區(qū)，大連國合物業(yè)公司所提供的服務是不同的，對于產品線上的每個小區(qū)公司都應有一套闡述清晰的服務說明，介紹各項服務要素。 (4)服務產品創(chuàng)新公司可以建立“業(yè)主服務滿意體系”即： 1個目標：服務滿意； 2個理念：全程跟蹤，親情服務；3個干凈：辦公與生活環(huán)境干凈，機房干凈，設備干凈；4個不漏：不漏氣，不漏水，不漏電，不漏油；5個良好：設備運行與維護良好、衛(wèi)生保潔與綠化養(yǎng)護良好、保安禮儀與安全管理良好、管理服務質量與態(tài)度良好、客戶與業(yè)主反映良好。比如將提供的具體服務詳細的張貼在小區(qū)公告欄上，豐富小區(qū)的種種標識、公布各種服務質量要求等，向業(yè)主提供消費者知情權。這些服務產品的完善或開發(fā)，都必須以滿足業(yè)主需要為出發(fā)點、把業(yè)主需求作為企業(yè)開發(fā)服務產品的源頭。我們知道一個小區(qū)里業(yè)主的興趣愛好很廣泛，而且都各不相同，物業(yè)管理也不能完全是統(tǒng)一的模式，應該更多的了解業(yè)主的不同需求對提供的服務進行不同的組合，物管公司就可以在有償服務上為全體業(yè)主提供一個豐富的服務套餐，讓業(yè)主自由的選擇，以達到提高業(yè)主的滿意度。 物業(yè)服務產品策略大連國合物業(yè)公司向廣大業(yè)主出售的產品是服務，其營銷活動是以滿足業(yè)主需求為中心，而業(yè)主需求的滿足只能通過提供服務來實現(xiàn)，那公司的發(fā)展，從一定意義上講，關鍵在于服務能在多大程度上滿足業(yè)主的需要，以及服務產品策略的正確與否。用科學的方法與手段檢測業(yè)主對企業(yè)服務的滿意程度，及時反映給企業(yè)管理層，為企業(yè)不斷改進工作，及時、真正地落實業(yè)主需要的服務提供依據(jù)。內外心心相印、以誠相待，來贏得業(yè)主及相關各方面對企業(yè)的認可和對物業(yè)管理服務的滿意，努力成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友，成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友，成為相關各方都認可的好伙伴、好企業(yè)、好朋友。 　　公司要實施業(yè)主滿意的服務營銷戰(zhàn)略，其目標在于提高業(yè)主對企業(yè)提供服務的滿意度，忠誠于企業(yè)的服務。作為服務業(yè)的物業(yè)管理公司，顧客滿意最主要是讓業(yè)主滿意、讓發(fā)展商滿意和讓其它相關方滿意。良好的服務，最大限度地使業(yè)主滿意，成為企業(yè)在激烈競爭中獨占市場、贏得優(yōu)勢的制勝活寶。要做到這一點，企業(yè)不僅要比競爭對手更了解業(yè)主需求及其消費行為，同時也要了解業(yè)主滿意發(fā)生的機制，即業(yè)主為什么對其購買行為的后果產生滿意，如何才能最大限度地使業(yè)主滿意，等等。業(yè)主滿意是一種心理活動，是業(yè)主的需求被滿足后的愉快感。通過聘用和培養(yǎng)比競爭對手更好的人員來獲得強大的競爭優(yōu)勢。(2) 使定價更趨合理。(4) 服務對象討價還價能力在提高。(2) 人才的威脅。(2) 建立多種渠道，將自己的服務傳遞給業(yè)主。(2) 提高服務質量，占領更多的市場份額。(2) 產品策略單一，服務無創(chuàng)新，服務質量不高。(3) 業(yè)主消費能力強，利潤豐厚。但無論內外部環(huán)境如何變遷，對于一個企業(yè)來說苦練內功，創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競爭能力才是真正的硬道理。因此提供高檔次的服務能帶來豐厚的利潤。（4）服務對象討價還價能力在提高業(yè)主的討價還價能力的提高也為物業(yè)管理公司提出了新的挑戰(zhàn)。（3）市場競爭的威脅加入世貿組織，國外物業(yè)管理企業(yè)的進入，目的是搶占中國的市場，獲取利潤，這樣必然會加劇中國市場的競爭。（2）人才的威脅我國入世后，國外物業(yè)管理企業(yè)必定會大舉進攻中國市場，他們不僅要帶入一批高級管理人才，而且也將會以優(yōu)越的待遇吸引我國的優(yōu)秀管理人才。 （1）管理服務水平的威脅物業(yè)管理在國外已有百余年的歷史，積累了較為豐富的歷史經(jīng)驗，建立了較為成熟的物業(yè)管理法律體系?！段飿I(yè)管理條例》的頒布也促進了物業(yè)管理行業(yè)的日趨完善。（4）物業(yè)管理體系日趨完善的機遇物業(yè)管理理論專著大量出版。（3）為企業(yè)培養(yǎng)人才的機遇國外物業(yè)管理企業(yè)的加入，必然帶來先進的管理經(jīng)驗和人才，這樣不僅可以促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，而且有利于加速我國物業(yè)管理行業(yè)同國際物業(yè)管理接軌。這樣便為這些物業(yè)項目提供了更多選擇的機遇。（2）為物業(yè)項目提供更多選擇的機遇入世之后，國際一些物業(yè)管理企業(yè)進入我國，并通過競爭搶占高檔商廈、寫字樓等物業(yè)項目。這就為我國的物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了不出國門學習的機會。一方面，它們對入住的房屋設備、設施、場地和環(huán)境等需要好的物業(yè)管理，這對我國的物業(yè)管理水平是一次檢驗?，F(xiàn)將大連國合物業(yè)管理公司的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅作以簡要介紹。主要功能包括：服務項目的快速錄入；服務項目的安排、調度和重新分配；事件的升級；搜索和跟蹤與某一服務業(yè)務相關的事件；生成事件報告；服務協(xié)議和合同；問題及其解決方法的數(shù)據(jù)庫。主要功能包括：電話本；生成電話列表，并把它們與業(yè)主及業(yè)務建立關聯(lián)；把電話號碼分配到服務人員；記錄電話細節(jié)，并安排回電；電話服務內容草稿；電話錄音。組織和瀏覽服務信息，如業(yè)主和非業(yè)主者、業(yè)務描述、時間、可能結束時間等；產生各項服務的階段報告，并給出服務所處階段、還需的時間、歷史服務狀況評價等等信息；對服務給出戰(zhàn)術、策略上的支持；對地域進行維護；把服務人員歸入某一地域并授權；地域的重新設置；根據(jù)利潤、領域、優(yōu)先級、時間、狀態(tài)等標準，用戶可定制關于將要進行的活動、業(yè)務、業(yè)主、聯(lián)系人、約會等方面的報告；用戶可把服務秘訣貼在系統(tǒng)上，還可以進行某一方面服務技能的查詢；服務費用管理；服務傭金管理。日歷；備忘錄；任務表；進行個人事務安排，如約會、會議、活動、電話、電子郵件、傳真，有沖突時，系統(tǒng)會提示；進行團隊事件安排；查看團隊中其它人的安排，以免發(fā)生沖突；把事件的安排通知相關的人。業(yè)主的基本信息；與此業(yè)主相關的基本活動和活動歷史；聯(lián)系人的選擇；建議書和服務合同的生成。服務質量最廣泛的研究是以業(yè)主為主導的。(2) 內部服務質量管理物業(yè)管理公司屬于服務性行業(yè)，提供服務商品，其客戶就是業(yè)主或非業(yè)主使用人。集團公司統(tǒng)一制定員工錄用、培訓、考核、調配等管理制度，集團公司以管理服務指標核定物業(yè)公司主要負責人工資水平。注重資金使用效益，公司對各管理中心的資金使用融資進行調控，以便降低物業(yè)服務成本。公司中標后，依照合同開展工作。②集團公司要求對自己的地產公司開發(fā)的項目實行統(tǒng)一管理。(1)內部的管理制度大連國合物業(yè)公司是大連國際合作集團的子公司，是在集團公司系統(tǒng)的企業(yè)集團化管理規(guī)章制度下進行管理的，在不超出集團公司的制度下，公司也有自己的制度，自己的管理制度注重充分發(fā)揮子公司積極性、創(chuàng)造性又切實保障集團公司各項權利，維護集團公司的整體利益。因此，公司十分注重企業(yè)各層領導干部素質建設，既要成為真抓實干，精通業(yè)務與技術、善于經(jīng)營、勇于創(chuàng)新的管理者，也要成為廉潔奉公、嚴于律己，具有獻身精神的帶頭人。首先，企業(yè)領導的作風，是企業(yè)形象的重要標志。使職工敬業(yè)愛崗，增強了凝聚力，向心力，以職工良好的精神風貌，贏得企業(yè)良好的社會形象和聲譽。企業(yè)環(huán)境代表著企業(yè)領導和企業(yè)職工的文化素質，標志著現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理水平，影響著企業(yè)的社會形象。公司的管理面積在短短幾年中發(fā)展到30萬平方米，這以公司加強質量文化、管理文化等建設，塑造企業(yè)良好形象是分不開的。同時建設企業(yè)宣傳網(wǎng)站，對外展示公司形象和服務理念。 (2)質量文化和管理文化建設公司提出“致力于為業(yè)戶創(chuàng)造高質量、高品位的工作環(huán)境和生活空間”、“永遠追求服務的完滿，永遠追求品質的保障，永遠追求個性的滿足”等口號，強化員工服務意識，通過實施ISO9002質量管理體系，加大對各管理處各員工服務質量的考核，使員工牢牢樹立“質量第一”思想。為轉變職工觀念，增強職工競爭意識、服務意識和危機感。這些思想觀念，制約著公司的發(fā)展同時也已經(jīng)越來越不能適應市場經(jīng)濟的發(fā)展，特別不適應加人WTO后新形勢的需要。隨著知識經(jīng)濟的發(fā)展，它對企業(yè)興衰、企業(yè)發(fā)展所起的作用將越來越大、越來越顯著。企業(yè)文化是指企業(yè)在自身發(fā)展過程中形成的以價值為核心的獨特的文化管理模式，是一種凝聚人心以實現(xiàn)企業(yè)價值、提升其核心競爭力的無形力量和資本[16]。但在不同的經(jīng)營管理者的眼中，它又是不同的和較為活躍的東西。資金資源多指利潤、流動資金、折舊費或開辦費、預收款、應付款等資金。 (2) 物質資源至于物質資源又可分為兩個部分，即固定資產資源與資金資源。同時，建立科學的激勵機制和監(jiān)管機制，為人才的成長和脫穎而出營造良好的環(huán)境和氛圍[15]。不僅立足于目前的人才需求，更需著眼于未來的人才儲備。此外，在對員工的身高、容貌、氣質等方面也要有較高的要求。即以目前的行業(yè)現(xiàn)實來看，要保證高水平的服務，就要擁有電子計算機、自動控制、機電設備、精細化工、建筑、環(huán)保、藝術等專業(yè)的中、高級技術人員。人力資源主要包含以下三方面內容：①解決制約物業(yè)管理水平提升的技術難點關鍵在于專業(yè)化的人才[13]。因此，各個物業(yè)項目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。它生產的商品最終是人對人的工作，也就是服務，一個物業(yè)項目一經(jīng)入駐，每天二十四小時，一年三百六十五天，時時刻刻都處在經(jīng)營活動中，活動中的人因性別、年齡、興趣、文化水準、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對待業(yè)主的態(tài)度，文化能力，工作效率等方面有所不同。(1) 人力資源物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。在大連已經(jīng)承接多個物業(yè)管理項目，贏得了社會各界的廣泛好評。伊景華園是由大連中海物業(yè)管理有限公司提供酒店式物業(yè)服務。 (2)中海物業(yè)公司中海物業(yè)公司進入大連市場后，發(fā)展迅速，已經(jīng)形成了一定的管理規(guī)模。*月,*月。2000年，大連萬科在成功競得大連萬科城市花園項目后，正式拉開了在大連住宅市場開發(fā)的序幕。在大連物業(yè)市場上對大連國合物業(yè)公司形成競爭壓力的物業(yè)企業(yè)主要是大連萬科物業(yè)管理有限公司和中海物業(yè)公司。大連地區(qū)自90年代以來，經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展，物業(yè)管理市場化由國內經(jīng)濟發(fā)達、物業(yè)管理起步較早的地區(qū)帶動下全面啟動，大連市內房屋翻天腹地的拆遷改造，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇，可以說這是一塊相當誘人的巨大“蛋糕”。 (4)專業(yè)及合格的維修保養(yǎng)承辦商將迅速進入物業(yè)管理市場?！　?3)專業(yè)物業(yè)管理市場的業(yè)內人士將加強與國內相關的政府部門進行溝通。 (2)劣質及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將繼續(xù)被優(yōu)質及專業(yè)的物業(yè)管理公司所取代。(1)物業(yè)管理服務的需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴大。該行業(yè)未來的發(fā)展方向，將是物業(yè)管理工作中專業(yè)性極強的業(yè)務，將會由操作性的專業(yè)公司(如綠化、保安、保潔、維修)來承擔，物業(yè)管理企業(yè)提供的是先進的管理理念、規(guī)范的管理手冊、質量標準和操作規(guī)程。 第二次:1994年前后，物業(yè)管理走向專業(yè)化、社會化。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務觀念到服務方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應的變革，才能適應發(fā)展的需要。另外，上海、杭州、天津、南京等城市還主動請人大代表、政協(xié)委員和有關部門領導視察監(jiān)督物業(yè)管理工作，對改進物業(yè)管理工作起到了積極的推動作用。1994年以來，繼建設部頒發(fā)的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》之后，我國有關部門先后制定頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》等多個部門規(guī)章和一些規(guī)范性文件。建設部辦公樓和部大院住宅區(qū)在1999年初選聘了深圳萬科公司進行物業(yè)管理，湖南長沙市委、市政府辦公樓今年通過公開招標，選聘了深圳深業(yè)集團物業(yè)管理公司進行管理，取得了較好的效果，在社會上也引起較大反響。該市采用公開招標、議標、邀請招標等競爭方式，確定物業(yè)管理單位的項目己達100多個，促進了物業(yè)管理水平的提高。(3)遵循市場規(guī)律，開始引入競爭機制。2002年全國物業(yè)管理企業(yè)己有2萬多家，從業(yè)人員超過200萬人，實現(xiàn)年產值300億元。形成了包括房屋及相關設施設備維修養(yǎng)護、小區(qū)保安、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務、物業(yè)中介等配套服務。近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)進入了一個迅速發(fā)展的時期。上海市152個房管所全部轉制為物業(yè)管理企業(yè)，管理住房面積6400多萬平方米，占全市住房總量的40% 。 1997年以來，各地通過環(huán)境整治、完善配套、轉換機制、理順關系，在舊住宅區(qū)也逐步推開了物業(yè)管理。該辦法實施以來，我國城鎮(zhèn)近萬個5萬平方米以上的新建商品住宅小區(qū)普遍實行了物業(yè)管理新體制，改變了小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年破的狀況。（1）新建住宅小區(qū)基本實行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理也取得突破。物業(yè)管理不同于過去住宅區(qū)的房管, 購房者在完成購房手續(xù)后入住前, 要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約, 接受物業(yè)管理公司的管理, 并享受管理公司提供的各項服務。另外, 繳多少錢, 享受什么樣的服務, 并不是業(yè)主自己的選擇, 有時,人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。大家過去住的是平房或單位分的房, 沒有付費一說。業(yè)主對物業(yè)管理的消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來。 隨意改變物業(yè)管理的標準和物業(yè)費標準等不規(guī)范的管理方式, 這種定位的差錯是造成物業(yè)管理糾紛迭起的關鍵原因。因此, 出現(xiàn)物業(yè)公司只管收費, 不管維修。有些地方