【正文】 初步經(jīng)濟(jì)分析由計(jì)算出的主要經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目預(yù)期的收益水平高于現(xiàn)行銀行借款利率和社會(huì)平均收益水平，而訓(xùn)練場所同商業(yè)為市場租賃收入，可根據(jù)市場運(yùn)作調(diào)整收入，預(yù)計(jì)為收入為遞增值，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。54810100％＝23982247。5）成本費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)開發(fā)成本，%計(jì)算， 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按營業(yè)收入的 %計(jì)算，經(jīng)營期（第3年）利息以上合計(jì)，成本費(fèi)用共計(jì)54810萬元。參照石家莊市及鹿泉市當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況，并根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置和所建小區(qū)的配套設(shè)施水平，預(yù)測本項(xiàng)目所建住宅售價(jià)。第八章、初步經(jīng)濟(jì)分析1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2）實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，在建設(shè)期開始預(yù)售期房，建設(shè)期完成后計(jì)劃一年內(nèi)基本將所建商品房售清，項(xiàng)目運(yùn)作周期按3年考慮。g.年5月一期體育工程竣工。e. 年12月一4月內(nèi)外裝修及環(huán)境綠化、道路施工。c. 2004年4月一5月施工準(zhǔn)備場地管理。4. 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為兩年。采用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)基地及小區(qū)內(nèi)外信息互通、資源共享。建筑材料和裝修材料符合環(huán)境保護(hù)的要求，大量采用綠色建材，防止放射性物質(zhì)對人體的不良影響。居住區(qū)生活污水達(dá)標(biāo)排放，盡可能處理回用，用中水清洗路面，刷洗汽車，澆灌花樹，達(dá)到節(jié)水目的。. 滿足綠化率的要求，選擇適合本地氣候條件的樹木花草進(jìn)行優(yōu)化種植，采用垂直綠化方式，增大綠化覆蓋率，起到清潔空氣、降低噪聲、調(diào)節(jié)氣候的作用，盡量減少硬鋪裝，選擇具有透氣、透水性能的地面鋪裝，材料，既擴(kuò)大綠地面積，又保證人和車輛的通行方便。e．住宅的管線配置滿足現(xiàn)代居住和使用功能要求，選擇先進(jìn)、新型、無毒害、使用壽命長的管線。d．堅(jiān)持廚衛(wèi)整體設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，廚衛(wèi)設(shè)備安裝同建筑裝修同步一次完成，廚房衛(wèi)生間采用新型防噪聲塑料管材，衛(wèi)生間采用節(jié)水型座便器與優(yōu)質(zhì)水箱配件，廚房與餐廳就近布置，廚房設(shè)置水平或豎向通風(fēng)道，應(yīng)具有在機(jī)械通風(fēng)和自然通風(fēng)兩種狀態(tài)下都能自動(dòng)防止串煙、串味的功能。采用熱量按戶計(jì)量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，以達(dá)到改善住宅室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)能的雙重效果，實(shí)行按熱量收費(fèi)，采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率，室外供暖管道采取保暖措施，以減少熱損失。. 節(jié)能及能源利用技術(shù)a．圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用高效外保溫復(fù)合外墻，合理控制門窗比，所有住宅外窗均采用中空玻璃，采用絕熱性能好的塑鋼門窗，保溫鋁合金門窗和彩板鋼門窗，住宅分戶門具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。綜合布線及電話：在小區(qū)內(nèi)住宅樓及公用工程設(shè)綜合布線系統(tǒng)，用以支持語音、數(shù)據(jù)、圖像信號的傳輸，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的社區(qū)管理現(xiàn)代化。低壓配電接地形式采用TNCS系統(tǒng)。配變電所采用電纜放射式或樹干式向各建筑物供電。1 OKV電源由塔南路引入。采暖70oC回水經(jīng)管道回?fù)Q熱站，經(jīng)除污器除污后由循環(huán)水泵加壓送至汽水換然器，生產(chǎn)95oC熱水經(jīng)地溝敷設(shè)的管道送到各建筑物，管網(wǎng)，系統(tǒng)定壓采用囊式膨脹水箱2．3電氣設(shè)計(jì)內(nèi)容包括基地的配變電所、電力、照明、防雷及接地部分、小區(qū)智能化安全管理系統(tǒng)及綜合布線系統(tǒng)。2．2供熱采用散熱器采暖方式，在住宅建設(shè)中采用熱量按戶計(jì)量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，改善室內(nèi)空氣溫度品質(zhì)，同時(shí)達(dá)到節(jié)能的效果。室內(nèi)給水管采用無規(guī)共聚聚丙烯塑料給水管，直飲水管采用鋁塑料合管，中水回用管道采用UPVC塑料給水管。（3）管材及衛(wèi)生潔具和配件基地及小區(qū)采用水表遠(yuǎn)程抄收管理或用IC卡電子計(jì)量水表，避免入戶抄表的不便和降低效率。（2）排水基地小區(qū)采用雨、污分流排水體制，雨水經(jīng)室外雨水管網(wǎng)收集后直接排入獲桐路市政雨水管網(wǎng)，生活糞便污水分片集中設(shè)置化糞池，匯合排入獲桐路市政污水管網(wǎng)。為提高鑒定中心小區(qū)居民生活質(zhì)量，設(shè)純凈水站一座，供應(yīng)飲用純水，采用反滲透凈化技術(shù)和紫外線殺菌消毒。室外消防采用低壓制，室外消火拴采用地下式。水泵房內(nèi)設(shè)離心式水泵4臺(tái)，采用變頻調(diào)速恒壓供水方式。 公用工程2．1 給水排水（1）給水：基地最高日用水量為1606立方米，居民生活用水：180升／人、日；澆灑道路和場地：／平方米、次；（每日兩次）；綠化用水量：2升／平方米、次（每日一次）；室外消防用水量：10升／秒；一次滅火用水量為72立方米，消防儲(chǔ)水的補(bǔ)水時(shí)間按48小時(shí)計(jì)。住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，為二類建筑，耐火等級為一級，抗震烈度按七度設(shè)防。建筑風(fēng)格以地方特色的現(xiàn)代民居風(fēng)格為主。陽臺(tái)作為室內(nèi)外之間的聯(lián)系空間，每套住宅設(shè)陽臺(tái)。合理組織套內(nèi)功能空間，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間和居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與洗洗滌空間的關(guān)系。住宅房型以二室二廳、三室二廳為主。 6）廣告投資媒體的選擇及密度依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況而定。2）利用電視、明星進(jìn)行公司形象宣傳、項(xiàng)目形象宣傳，由此產(chǎn)生轟動(dòng)效益。廣告促銷方式：新聞發(fā)布會(huì)、贊助活動(dòng)、特殊紀(jì)念日、展覽會(huì)或展銷會(huì)、其他。第三階段：補(bǔ)隙定位，發(fā)現(xiàn)對方不可改變的條件進(jìn)行攻擊性定位。廣告定位：階段定位和評價(jià)第一階段：搶先定位與強(qiáng)化定位，形成廣告系列，每期廣告既有聯(lián)系不脫離主題，又有持續(xù)性的發(fā)展，不給競爭對手可趁之機(jī)。b、 保牌目標(biāo)：鞏固已有市場陣地，刺激開發(fā)潛在市場和購買需求，以連續(xù)廣告形式加深消費(fèi)者對樓盤的認(rèn)識，使其產(chǎn)生購買欲望，以保持目標(biāo)市場客戶的好感。3） 根據(jù)朝向、位置、層次等分布不同，制定合理差價(jià)。二、價(jià)格策略及依據(jù)：定價(jià)方法：1需求導(dǎo)向法1） 根據(jù)市場比較進(jìn)行價(jià)格定位，根據(jù)工程進(jìn)度銷售率，在銷出10%后，逐漸漲價(jià)，將房價(jià)炒上去，合理體現(xiàn)旺鋪的品質(zhì)。 組織各大酒店、酒吧、夜總會(huì)等人流較多的地方進(jìn)行優(yōu)惠卡發(fā)放，并組織其工作人員進(jìn)行促銷，按完成指標(biāo)額度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。 合理利用公司現(xiàn)有銷售網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行全面宣傳銷售。 組織業(yè)務(wù)員與投資者進(jìn)行投資理念討論，研究經(jīng)營方案、市場狀況、發(fā)展趨勢、商鋪升值潛力等相關(guān)問題。 開始銷售前，在網(wǎng)上或至邀請函向各種專業(yè)經(jīng)營單位，發(fā)布承包經(jīng)營招標(biāo)書。第六章：銷售方案方案策劃：價(jià)格策略及依據(jù)，銷售策略廣告策略成立招商部和銷售部兩個(gè)部門，其中招商部負(fù)責(zé)商業(yè)、娛樂、后勤、體育設(shè)施及館所、場地的出租經(jīng)營，銷售部負(fù)責(zé)全面的銷售工作。4）市政基礎(chǔ)配套不完善，需投入大量資金進(jìn)行施工，前期投入較大。2）周邊環(huán)境營造需要一定時(shí)間，增加成本。11) 區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，容幼教、智能化保安系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)醫(yī)院、老年人活動(dòng)俱樂部………足可滿足消費(fèi)者各項(xiàng)需求。9)物業(yè)優(yōu)勢：公司特有的福利物業(yè)與全國優(yōu)秀的管理，將產(chǎn)生不可估量的競爭優(yōu)勢。7)綠化優(yōu)勢：湖項(xiàng)目群的建成加之天然的植被等于將小區(qū)建設(shè)成一個(gè)大型花園，%。6)交通優(yōu)勢：交通便利，西三環(huán)由該項(xiàng)目東側(cè)50米處經(jīng)過直至市區(qū)內(nèi)各個(gè)交通網(wǎng)絡(luò)。4)規(guī)模優(yōu)勢：該項(xiàng)目規(guī)模巨大，功能設(shè)置完善，設(shè)備先進(jìn)，由國內(nèi)知名專業(yè)經(jīng)營管理單位承包管理，服務(wù)項(xiàng)目齊全，在經(jīng)營管理和硬件上有極強(qiáng)的競爭能力。2）自然條件：湖地形150－180米坡地構(gòu)成，南側(cè)有海拔500余米的玉寨山，植被良好，山前引崗渠橫貫湖項(xiàng)目群，東側(cè)則為建設(shè)中的南水北調(diào)線，無工業(yè)污染。 競爭者狀況（附市場調(diào)研報(bào)告）， 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）位置優(yōu)勢：湖位于鹿泉市南2公里。幾個(gè)項(xiàng)目相互依托，共同發(fā)展。三、管理組織結(jié)構(gòu)圖管理組織結(jié)構(gòu)圖 體育訓(xùn)練基地總經(jīng)理 體育學(xué)院 體育訓(xùn)練中心 行政中心 經(jīng)營部 財(cái)務(wù)部 第五章：市場預(yù)測：基本市場環(huán)境、形勢分析，市場定位競爭狀況（附市場調(diào)研報(bào)告）項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析基本市場環(huán)境、形勢分析該項(xiàng)目功能結(jié)構(gòu)合理、完善，環(huán)境宜人、交通發(fā)達(dá)，非常適合舉辦大型體育賽事，運(yùn)動(dòng)員長期訓(xùn)練、體育科研、運(yùn)動(dòng)康復(fù)娛樂等體育活動(dòng)。倡導(dǎo)全民健身新方式。如與“勇者勝”欄目合作，使用基地場地作為固定比賽場所。健身教練及服務(wù)人員具有專業(yè)資質(zhì)，憑證上崗，統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)致性徽章，使用規(guī)范服務(wù)用語。在這里可以隨著流行音樂跳健美操，在教練的指導(dǎo)下進(jìn)行有氧和力量器械練習(xí)，鍛煉之余可以享用淋浴設(shè)備、按摩、理療，也可以舒適地在咖啡廳小坐。建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代化體育模式，建有標(biāo)致性雕塑，墻壁繪制奧林匹克浮雕，圖騰。開發(fā)新的健身娛樂項(xiàng)目，購買新穎的健身器材，如攀巖、陽光機(jī)。比賽要定時(shí)、定點(diǎn)，堅(jiān)持長期舉辦，深入民心，使人銘記“運(yùn)動(dòng)在，美體在，娛樂在”的經(jīng)營理念。⑤加強(qiáng)物業(yè)管理，降低內(nèi)耗。③合理制定組織結(jié)構(gòu)，根據(jù)實(shí)際需要定崗定員，避免人力資源浪費(fèi)，減少人力開支。①由于土地成本、規(guī)費(fèi)等總成本相對低廉，使以較低的價(jià)格進(jìn)入市場成為可能。為了達(dá)到吸引消費(fèi)者，提高效益，增加利潤的目的，特制定如下方案：優(yōu)于省內(nèi)目前的健身場館，獲得較高的市場占有率，建設(shè)