金橋項目產(chǎn)品建議報告(參考版)
2025-06-30 22:27本頁面
【正文】 20 / 20。同時應該看到，本項目由于是新建項目，產(chǎn)品可塑性強。購房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，銀行按揭業(yè)務停止辦理，打擊投機行為的同時，短時間內(nèi)部分供給相對減少，一段時間內(nèi)形成供給萎縮，需求不變的情況下，部分產(chǎn)品價格將有所提高。置業(yè)成本、投資成本雙雙提高，投資利潤降低。影響：銀行限制貸款業(yè)務的舉措，很大程度上是規(guī)避銀行內(nèi)部風險，同時國家從宏觀調(diào)控方面進一步加大對投機炒房行為的抑制，保證上海房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展，也為真真想買房和投資的市民提供良好的平臺。滬上銀行均表示，同一借款人申請第三套住房貸款雖仍可操作，但最高貸款成數(shù)將下降為5成，%的基準利率上作出一定程度的上浮。這對于本項目來說機會還是客觀存在的。分析：這一政策的出臺，對于本項目產(chǎn)品類型影響較大，投資收益的下降，導致部分投資客戶的進入謹慎，持幣觀望者增加。對初步控制房價大幅上漲、抑平房價起到積極作用，房地產(chǎn)發(fā)展逐步實現(xiàn)平穩(wěn)理性回歸、良性發(fā)展奠定了一定基礎。在目前再度加息政策不明朗、預期不確定的情況下，持幣觀望者增加。％個百分點，其中，5年（含）％％，％％。政策四：央行收緊房貸 上調(diào)房貸利率發(fā)布日期：2005年3月17日主要內(nèi)容：從2005年3月17日起，中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：以5年期以上個人住房貸款為例，% （%），%。分析：本項目不屬于本次營業(yè)稅征收范圍之內(nèi)，因此對項目類型產(chǎn)品影響也是屬于積極的。從另一方面來看，營業(yè)稅的溫和有可能反過來促使房價的上升，因為這部分營業(yè)稅很可能轉(zhuǎn)嫁到真實需求者身上而導致房價上升。但征收營業(yè)稅這一措施較為溫和，對投機炒作的抑制十分有限。 影響：營業(yè)稅征收只是針對普通商品住房，范圍并不涉及商辦性質(zhì)物業(yè)。按照房產(chǎn)所有人即出售人購進該普通住房時，房地產(chǎn)權(quán)證上記載的時間或房屋交接書上記載的時間，至出售該普通住房時向稅務機關申請開具售房發(fā)票的當天，按孰先原則計算是否滿一年。政策三：征收營業(yè)稅收發(fā)布日期：2005年3月1日主要內(nèi)容：自2005年3月7日起購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)普通住房（包括從二手房市場購入的商品住房、售后公房），居住不滿一年就出售的個人，包括本市戶籍居住和非本市戶籍個人、外籍個人。期房限轉(zhuǎn)對抑制炒房行為，凈化上海房地產(chǎn)市場有一定作用，但是房產(chǎn)產(chǎn)品具有商品屬性，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，期房限轉(zhuǎn)在一定程度上起到抑制投機炒作行為，但最終決定房價的仍然上市場供求關系。由于此次期房限轉(zhuǎn)行不對非居住用房（辦公用房、商鋪等）作限制，因此部分房產(chǎn)投資客逐漸由住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)、辦公投資。影響：本報告認為，期房限轉(zhuǎn)主要目的是抑制期房交易短期炒作行為，并不會影響全部投資者。政策二：期房限轉(zhuǎn)發(fā)布日期：2004年4月20日主要內(nèi)容：自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不辦理預售商品住房轉(zhuǎn)讓的預告登記。從該《通知》的影響來看，主要是規(guī)范市場，杜絕商鋪、辦公樓項目被任意分割的現(xiàn)象，有利于置業(yè)者、投資者，同時對開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃、設計階段充分了解市場，開發(fā)適合市場的產(chǎn)品形態(tài)要求更高。需要分割轉(zhuǎn)讓的，必須在獲得相關管理部門批準的條件下進行“實體分割”，并變更登記手續(xù)后方可銷售。五、政策影響分析政策一：商場、辦公樓分割轉(zhuǎn)讓規(guī)范化發(fā)布日期：2004年1月9日主要內(nèi)容：上海市房地資源局和市建委聯(lián)合發(fā)布的《關于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，明確規(guī)定對商場、辦公樓分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)范化運作，以期降低交易過程中和交易后的風險，防止個別經(jīng)營者以不正當手段進行商業(yè)欺詐，保護消費者、投資者的合法權(quán)益。小結(jié)：由于本項目特殊型，在目前的市場條件下，本項目銷售周期將會延長，建議項目盡快入世，保證足夠的預熱期、積累前期客源。3. 社區(qū)配套服務提供高品質(zhì)社區(qū)配套服務設施，引入國際品牌休閑會所，提升社區(qū)形象地位。建議產(chǎn)品作出亮點，在現(xiàn)有的限高條件下，犧牲部分樓層，增加單層層高，做出目前市場接受程度較高的復式型酒店式公寓。 本項目作為具有高品質(zhì)國際化的酒店式公寓社區(qū)，在產(chǎn)品立面上應做到國際化、高品質(zhì)形象，最大程度上提升產(chǎn)品力、產(chǎn)品形象。216。216。 產(chǎn)品設計趨向于舒適性、可居住性。216。 小結(jié)：216。4. 總價分析樓盤名稱
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