【正文】 例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。七、行政因素影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。當(dāng)房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機(jī)者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求小的時候，投機(jī)者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲時投機(jī)者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。當(dāng)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)，簡言之就是投準(zhǔn)時機(jī)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產(chǎn)，從價差中獲取利潤的行為。社會治安程度社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。六、社會因素政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團(tuán)體的沖突情況等。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。通常物價普遍波動，房地產(chǎn)價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應(yīng)一致。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。家庭規(guī)模是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。人類社會隨著文明的發(fā)達(dá)、文化的進(jìn)步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格趨高。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價格較低。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。1建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等三、環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價格有很大影響。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價格會逐漸上漲。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響力就大。氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會降低房地產(chǎn)價格。通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價格越低。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價格。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習(xí)慣而有所不同。地價與土地面積大小的關(guān)系是可變的。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。地勢是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。地質(zhì)不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟(jì)位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價格有較大的差異。所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產(chǎn)的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。一、供求狀況供給和需求是形成價格的兩個最終因素。下面就對各種影響房地產(chǎn)價格的因素作一一分析。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。計算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計算的結(jié)果也往往需要通過對影響房地產(chǎn)價格的因素做綜合分析后再作進(jìn)一步的修正。至于他們對房地產(chǎn)價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作出判斷。l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認(rèn)識：l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。兩者的關(guān)系是：期貨價=現(xiàn)貨價相應(yīng)的投資利息177。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計劃價格、指導(dǎo)價格、平均價格、成本價格、商品價格等。對于改變用途來說，補地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即：補地價=改變用途后的地價改變用途前的地價對于增加容積率來說，補地價的數(shù)額可用下列公式計算：補地價=〔（增加后的容積率原容積率）247。如在底價基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價。底價、期望價、補地價A底價底價，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。C房屋重置價格房屋重置價格，簡單地說，是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤?！盇基準(zhǔn)地價城市基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價格。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標(biāo)方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投標(biāo)有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。C協(xié)議價格房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。A拍賣價格房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。E征用價格征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格。D課稅價格課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價格的評估應(yīng)基于：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值可達(dá)到的數(shù)額。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格A買賣價格買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價格。”據(jù)此，從國家那里獲得的土地使用權(quán)的價格的法定名稱為出讓金。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價格因此而降低。Ａ所有權(quán)價格房地產(chǎn)的所有權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價＝土地單價247。Ｃ樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關(guān)系為：土地單位價格＝土地總價格247。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。Ｂ單位價格房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價格，一套面積為200m２的高級公寓的價格，或一片１km２的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價格。對于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價格＝土地價格＋建筑物價格土地價格＝房地價格－建筑物價格建筑物價格＝房地價格－土地價格總價格、單位價格、樓面地價這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內(nèi)，與這里的建筑物價格的含義不同。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補償?shù)霓r(nóng)地。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價格。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格土地價格、建筑物價格、房地價格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準(zhǔn)價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。一般來說，具有豐富經(jīng)驗的估價人員評估出的價格，較接近于市價。值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗、知識、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。在評估市價時，房地產(chǎn)的評估價與市價有著密切的關(guān)系。C評估價格房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。公平市價形成的條件歸納起來有下列七個(a)公開市場；(b)交易對象具備市場性(c)交易雙方具備充分信息(d)交易雙方不受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟(jì)行為(f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易(g)正常合理的付款方式B理論價格房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實現(xiàn)的價格。反之則為非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。市場價格、理論價格、評估價格A市場價格房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。二、房地產(chǎn)價格的種類：進(jìn)行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。在估價時，應(yīng)密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些無形的權(quán)益的價格。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。第三章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特點：房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。在“小村”中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調(diào)。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機(jī)盎然。它的外形運用參差不齊的幾何圖形組成。走進(jìn)飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受