【正文】 通常情況下，繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣，人流量大，營業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區(qū)，需求旺盛，而且客源穩(wěn)固，可保證店鋪的穩(wěn)定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優(yōu)勢，客流量最多，商鋪經(jīng)營面較廣；郊區(qū)住宅社區(qū)配套商鋪則有較大的價格優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿ΑＴ谶@種情況下，建議幾個創(chuàng)業(yè)者以團(tuán)體租賃的方式低價“吃”下大商鋪，然后再進(jìn)行分割，細(xì)算下來能節(jié)省不少費用。 五、“團(tuán)租”方式經(jīng)濟實惠。對創(chuàng)業(yè)者來說，不能僅看表面的價格，而應(yīng)考慮租金的性價比問題。 四、注意租金的性價比。因此，創(chuàng)業(yè)者在選址時要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。 三、選址要有前瞻性。對經(jīng)營商鋪的創(chuàng)業(yè)者來說，“客流”就是“錢流”，千萬不要因為怕競爭而選在偏遠(yuǎn)地區(qū)。 二、“客流”就是“錢流”。其實，商鋪市場有個“2：8法則”，即公開出租信息的店鋪只占總數(shù)的20％，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占80％。那么，如何選擇開店的“黃金寶地”呢？對此，專家提出了5條“良策”： 一、廣開渠道尋找商鋪。但開店并非像“春天播種，秋天結(jié)果”那么簡單，而要牽涉到選址、融資、進(jìn)貨、銷售等諸多環(huán)節(jié)，其中選址是關(guān)鍵的第一步。 返租模式只是商鋪投資的一個階段性產(chǎn)物，我們只有全面的看待返租模式的利與弊，才能對它的市場適用性作出正確的判斷。從目前的情況來看，真正的商鋪管理職業(yè)經(jīng)理人稀缺，大型商鋪、商業(yè)街的管理問題嚴(yán)重。商鋪不像住宅，周圍商業(yè)環(huán)境和氛圍尤為重要，商鋪對于市場的變化非常敏感，周邊不可控因素可能導(dǎo)致情況發(fā)生巨變，比如，拆遷、高速公路建立、居民區(qū)的變化等都將影響到商鋪的價值，各種市場危機、商品停滯甚至社會事件都會影響商鋪的經(jīng)營和出租，而商鋪的定位和經(jīng)營的失誤都極有可能導(dǎo)致回報不能兌現(xiàn)。這對于小投資者則是現(xiàn)存的潛在投資風(fēng)險。 其次，產(chǎn)權(quán)式商鋪在推廣上強調(diào)降低置業(yè)門檻，以主力商戶入駐和穩(wěn)定的高回報作為銷售賣點。即便是現(xiàn)房，“售后返租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。 可以看到，投資者只擁有商鋪物業(yè)的所有權(quán)，而其使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)由開發(fā)商或者開發(fā)商委托物業(yè)公司掌控，由于不需要專業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗，投資者往往表現(xiàn)出投資心理不成熟、缺乏經(jīng)驗、盲目跟風(fēng)等特點，而開發(fā)商也要背負(fù)很大的返還壓力，因此返租模式只適合于少數(shù)實力非常雄厚的發(fā)展商。 四、隱藏的風(fēng)險 投資就一定有風(fēng)險，愈演愈烈的售后返租現(xiàn)象發(fā)人深思。能夠有穩(wěn)定的租金收入，高房價也無所謂，高房價意味著更高的房租，在成都甚至出現(xiàn)了只要一次首付，按揭都不用自己還同時還有租金回報的現(xiàn)象。對開發(fā)商而言，能夠很快的以高價銷售出去，讓資金快速回籠，獲得收益；對銀行而言，40%～50%的首付，相對一般住宅項目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長。 目前，北京的商鋪，售后返租已經(jīng)成為部分項目的促銷的手段之一。產(chǎn)權(quán)式商鋪多以售后返租的投資形式體現(xiàn)，上世紀(jì)六七十年代開始出現(xiàn)在美國，后流行于日本、中國香港。而產(chǎn)權(quán)式商鋪的應(yīng)運而生，正是滿足了小投資群體的投資意愿，為他們投資的順利實施創(chuàng)造了條件。本文將就前者的運作方式進(jìn)行深入探討。 二、 商鋪運作理念 商鋪是非常個性的實體，運作的理念也是多樣化的，不存在通用的成功模式，因地制宜，因人而異。不斷被看好的商業(yè)地產(chǎn)前景也讓開發(fā)商紛紛涉足其中，一些實力雄厚的地產(chǎn)公司陸續(xù)圈定了極具升值潛力的項目。 專賣商店的店型選擇范圍很大，關(guān)鍵在于自己的實力和市場狀況，店型選擇成功與否，對未來經(jīng)營成敗有重要影響。 現(xiàn)在人們的消費呈多樣化發(fā)展，玉石、鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石、祖母綠等都頗有市場。目前，珠寶飾品已成為普通百姓一項重要的消費內(nèi)容。為安全起見，珠寶店應(yīng)采取閉架售貨方式，經(jīng)營方式保守和傳統(tǒng)。在世界各國，珠寶店被竊案件屢有發(fā)生，所以商店安全十分重要。經(jīng)營者必須保證珠寶的品質(zhì)，因此專業(yè)知識必不可少，許多成功的珠寶店老板都是珠寶鑒賞家。諸如，在意大利古城佛羅倫薩有著名的首飾街，在鉆石之城——比利時的安特衛(wèi)普也有鉆石街。早在店鋪出現(xiàn)以前，長途販運的行商們就重點經(jīng)營珠寶首飾，為那些達(dá)官貴族們服務(wù)。 另外，鐘表專賣店、自行車專賣店、摩托車行等都具有不同程度的發(fā)展?jié)摿Α?以音響器材商店來說，音樂發(fā)燒友已構(gòu)成了一個強大的消費族群，他們以年輕人為主。 據(jù)調(diào)查，歐美等先進(jìn)國家，平均５０％以上的日常工作，要靠電腦來完成。目前的家用電器市場很大，對于大型家用電器來說，在城市中正處于一個更新?lián)Q代時期，而在鄉(xiāng)村正牌一個發(fā)展時期。 ２．市場機會分析 現(xiàn)代家用電器的產(chǎn)生與發(fā)展，激發(fā)了消費者的新需求。經(jīng)營電器商店者必須有較豐富的專業(yè)知識，為顧客提供技術(shù)及使用上的指導(dǎo)。同時許多電器店對溫度和濕度要求較為嚴(yán)格，設(shè)施投資要占一定數(shù)額。音響器材專賣店、照相器材專賣店都屬于后者。企業(yè)及個人需要具備敏銳的感知力，以便及早發(fā)現(xiàn)。據(jù)相關(guān)單位統(tǒng)計，目前一些兒童支出已占家庭總支出的３０％—４０％，其中兒童食品占相當(dāng)大的比例，特別與兒童健康相關(guān)的食品，更具有光明的前景。 （３）兒童食品。它適應(yīng)了人們方便、快捷、保鮮的三種要求。冷凍食品是一種現(xiàn)代食品，它經(jīng)過生產(chǎn)到冷藏，并通過食品店送到消費者手中。因此，保健食品有較大的發(fā)展空間，競爭也會日漸激烈。隨著生活水準(zhǔn)的提高和生活節(jié)奏的加快，人們越來越重視身體保健。 目前，從總體上看，食品店持平發(fā)展，但某些食品卻有較大的市場潛力，如保健食品、冷凍食品、兒童食品等。盡管人們不能不吃，但吃也是有限度的。食品具有易腐的特點，儲存商品的倉庫和柜臺常需要配備冷藏設(shè)施。食品店最好的開設(shè)地點并非城市中心的商業(yè)區(qū)，而是人口密集的住宅區(qū)。食品店是歷史上最悠久的專賣商店。一般實用目前有被忽視的傾向，實際上一般實用鞋價格便宜，中老年人對它有一定的偏好，是一個銷售穩(wěn)定的種類。”這不是個別現(xiàn)象，而是代表一個龐大的消費言族群。鞋子是全身搭配的重要部分，正如一位在外企工作的小姐說：“大概是由于含蓄的傳統(tǒng)性格所致，人們見面時常常不自覺地看對方穿什么鞋，樣式老舊或檔次太低，都會讓人輕視，服裝有進(jìn)可隨意，但鞋一點都不能馬虎。 究其原因，隨著人們生活水準(zhǔn)的提高和全球訊息的流通，城市中已，崛起一個新的階層——新新消費者。因此經(jīng)營鞋店要具備以下條件：有流行服裝店的流行訊息；鞋店要設(shè)在繁華、熱鬧的商業(yè)區(qū)，最好與服裝相鄰；店面設(shè)計要典雅、清新；商品陳列要因店而異，但要有試鞋椅、全身鏡或半身鏡，這是衡量鞋店等級的重要標(biāo)志；鞋店不論大小，大致要有一半的空間作為儲藏之用；過時的鞋子和樣品要及時削價出售。 在同等規(guī)模條件下，鞋店的投資額與服裝店相關(guān)不大，經(jīng)營特征與服裝店也很相似。 四、鞋店 １、鞋店概述 鞋店是專門賣鞋的商店，它有綜合鞋店和專營鞋店等形式。 服裝店的出路有兩條：一是造就吸引眾人的服裝時尚，以自己的服裝為核心，形成特有的消費層，諸如表少年服飾、少女服飾等等；二是跳出經(jīng)營單一品牌的模式，匯集多種品牌。近些年來，人們的收水準(zhǔn)提高很快，但物價上漲幅度也高。盡管這些專賣店的服裝款式新穎，名氣不凡，外部裝飾也各具特色，但由于價格昂貴，問津者不多，富麗堂皇的店內(nèi)顯得冷冷清清，一些較大的名牌服裝店也在盛名之下微利經(jīng)營，甚至面臨著困境。 服裝店一般需要較大的投資，最好位于繁華商業(yè)區(qū)或新潮商品匯集的街區(qū)；經(jīng)營的品牌注重流行趨勢和較高格調(diào)；利潤有可能達(dá)到５０％—１００％，甚至更高，價格尋求較高價位；經(jīng)營中應(yīng)及時處理過季和過時的服裝，否則會使商品陷入困境。 這些年來，隨著生活水淮的提高和自我意識的加強，人們對服裝日益講究起來。它具有流行、時髦的特征，無論是款式還是價格，都高于普通成衣。它有兩種形式：一是匯集各類時裝的精品，品牌多樣；二是僅經(jīng)營一個品牌的時裝，大多是產(chǎn)銷合一的方式。如果得出肯定的結(jié)論，就可以確定選擇開專賣店。在資金角保障的前提下，店型選擇應(yīng)從市場調(diào)查入手，看看消費需求有何新變化，就可以考慮這一店型，接下來再進(jìn)行自身的可行性分析。但在實際生活中，不少人卻忽視了這些，他們在決定開店時直接想的就是開個服裝店、鞋店或食品店等，爾后再進(jìn)行可行性研究，這是不科學(xué)的。服裝業(yè)發(fā)展忽高忽低，市場潛力大，但風(fēng)險也大；食品業(yè)難有高潮，但人人得吃飯，故市場平穩(wěn)，市場潛力較大；保健用品、休閑