房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地的十六種模式(參考版)
2025-06-21 13:14本頁(yè)面
【正文】 注意事項(xiàng)：如果有地一方要分房，考慮留開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司給對(duì)方，而不用銷(xiāo)售的方式處理；拿地分期開(kāi)發(fā)，考慮拿地分開(kāi)開(kāi)票（變共同成本為直接成本），這種理念始終適用。而投資和分立的本質(zhì)是相同的，都是資本收縮，只是投資是分離出子公司，而分立，則是分立出兄弟公司。在資本運(yùn)作中：購(gòu)買(mǎi)土地、購(gòu)買(mǎi)股權(quán)、吸收合并，三者的經(jīng)濟(jì)意義相同，都屬于資本擴(kuò)張。第五層次（主題詞：特殊模式）：兩種合作建房、委托代建。第三層次（主題詞：投資），有地一方資產(chǎn)較多，先投資再買(mǎi)股權(quán)或合并。第二層次（主題詞：買(mǎi)股權(quán)），買(mǎi)股權(quán)，或者直接合并。稅收分析：國(guó)稅函【2005】1003號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件36條、財(cái)稅【1995】48號(hào)16. 委托代建是指定制開(kāi)發(fā)，即根據(jù)委托方需求，承建方（開(kāi)發(fā)商）從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)管理和工程施工全過(guò)程服務(wù)，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過(guò)程。乙方將資金投入到甲方。15. 1003+36+48情況描述：甲方擁有土地，也擁有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。稅收分析：營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅函發(fā)【1995】156號(hào)文件第17條）企業(yè)所得稅，31號(hào)文件第31條。操作手法：甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股；乙公司分立，其中這塊土地分立出一個(gè)新公司。13. 再合并。 先分立（先分立，后合并）情況描述：某公司擁有一個(gè)地塊，需要購(gòu)買(mǎi)另外一個(gè)公司的地塊連成一片進(jìn)行開(kāi)發(fā)。（國(guó)稅函【2002】165號(hào)文件、國(guó)稅函【2003】1108號(hào)）；青地稅函【2009】47號(hào)、財(cái)稅【2009】59號(hào)）12個(gè)月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號(hào)文件限制，但是可以在此前簽訂遠(yuǎn)期的地下合同確定利益關(guān)系。操作手法：11. 企業(yè)分立一個(gè)新公司，然后遠(yuǎn)期賣(mài)股權(quán)（實(shí)際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣(mài)給地產(chǎn)企業(yè)。操作手法：將資產(chǎn)投資到新企業(yè)；有地一方將目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實(shí)際開(kāi)發(fā)的企業(yè)。情況描述：由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能是酒店等，需要單獨(dú)保持一個(gè)公司形式，以便將來(lái)靈活處置。但是不符合59號(hào)文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。9. 非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 （如果是非地產(chǎn)公司更好）投資行為，需要交納企業(yè)所得稅總結(jié)：節(jié)省稅負(fù)有限，只省略了營(yíng)業(yè)稅，好處是投資的溢價(jià)可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅
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