【正文】 提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系 住宅管線技術(shù)體系 提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系 將住宅產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展 績效評估和獎勵機(jī)制 2．產(chǎn)業(yè)化道路策略 ． 創(chuàng)造良好的工作環(huán)境 要甄選出公司所需的合格人才 深化品牌的內(nèi)涵持續(xù)一致的投資品牌3．品牌提升品牌管理系統(tǒng)擁有一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng)了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競爭力營銷主體的整體性 公司應(yīng)以營銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心， 以顧客為導(dǎo)向，參 與整個營銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值。營銷手段的整體性 企業(yè)對產(chǎn)品價格、渠道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合，以 滿足顧客的各項(xiàng)需求。項(xiàng)目營銷的實(shí)現(xiàn)絕不只是營銷部門的事情，而且所有非營銷部門全方位、全 過程參與企業(yè)的營銷管理的過程。項(xiàng)目服務(wù)營銷 項(xiàng)目營銷推廣策劃 項(xiàng)目質(zhì)量工期營銷． 項(xiàng)目投資營銷 是指在知識經(jīng)濟(jì)要求的前提下，科學(xué)合理綜合高效地考慮住宅建設(shè)的環(huán)境效益，廣泛運(yùn)用高科技成果，改變傳統(tǒng)的施工方式，采用新材料和組織管理方法、不斷創(chuàng)造新的科學(xué)技術(shù)，規(guī)劃設(shè)計(jì)出優(yōu)美的人居環(huán)境，營造住宅文化，增強(qiáng)市場競爭力，才能促使發(fā)展商走上可持續(xù)發(fā)展的道路。良好企業(yè)聲譽(yù)是實(shí)施品牌戰(zhàn)略保證，一方面，住宅商品具有濃厚的區(qū)域特色，企業(yè)聲譽(yù)的好壞直接影響項(xiàng)目形象的塑造和推廣；另一方面，住宅商品投資大、周期長，發(fā)展商的實(shí)力很大程度上影響著購房者的購買行為的決策。繼續(xù)深度導(dǎo)入全程營銷的操作方法，充分運(yùn)用全員營銷的手法，落實(shí)到所開發(fā)的新項(xiàng)目的每一個環(huán)節(jié)之中，不斷地開發(fā)優(yōu)秀的產(chǎn)品。發(fā)展商通過全面營銷來提升項(xiàng)目的品牌，進(jìn)而 促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營?；蚴且粋€大型項(xiàng)目已完成； 團(tuán)，在社會上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競 爭力。雜項(xiàng)支出7．管理吝酬金8．營業(yè)稅9．預(yù)留項(xiàng)目維修基金 原則上物業(yè)的運(yùn)營為自負(fù)盈虧，上述所有費(fèi)用均由管理費(fèi)支付，發(fā)展商理論上無需負(fù)責(zé)營運(yùn)上的任何費(fèi)用；還有其他開支如智能網(wǎng)絡(luò)、金融信息系統(tǒng)等均會影響管理費(fèi)的支出。節(jié)日燈飾 差旅費(fèi)5．保險(xiǎn)費(fèi)(包括財(cái)產(chǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn))6。公關(guān)支出 滅蟲4．行政費(fèi)用 排污費(fèi) 公共電費(fèi) 冷暖系統(tǒng) 園藝綠化 給排水設(shè)備 動力設(shè)備 照明及通風(fēng)系統(tǒng) 招聘和培訓(xùn) 管理員工支出 物業(yè)管理公司各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度五．物業(yè)管理規(guī)章制度1．員工手冊 2．崗位職責(zé)及工作流程 3．財(cái)務(wù)制度 4．采購及招標(biāo)程序 5．員工考核標(biāo)準(zhǔn) 6．業(yè)主委員會章程 7．各配套功能管理規(guī)定 8．文件管理制度 9．辦公設(shè)備使用制度 10．值班管理制度 11．消防責(zé)任制 12．消防管理規(guī)定 13．對外服務(wù)工作管理規(guī)定 14．裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書 15．停車場管理規(guī)定 16．非機(jī)動車輛管理規(guī)定 17．出租屋及暫住人員管理規(guī)定 18．進(jìn)住(租)協(xié)議書 19．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六．物業(yè)管理操作規(guī)程1．樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程2．綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程3．消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程4．供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程5．機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程6．動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程7．停車場、車庫操作規(guī)程8．停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程9。對前線員工及中層員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其對現(xiàn)場實(shí)際操作有更深入的認(rèn)識及了解 人事管理制度 財(cái)務(wù)管理 管理人員的操守及工作態(tài)度 。裝修管理 物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展 物業(yè)及物業(yè)管理的概念 為新聘員工(特別是中層管理人員)提供管理公司架構(gòu)、人員制度及管理行業(yè) 的了解 各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效的原則四。把質(zhì)量責(zé)任作為各個環(huán)節(jié)的重點(diǎn) 在經(jīng)營范圍允許下 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu) 1．物業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉 級等環(huán)節(jié) 2．物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機(jī)構(gòu)、明確各部門的職能、責(zé)任、 權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。銷售部工作職責(zé)(工作流程) a市場調(diào)查：目標(biāo)市場、價格依據(jù) b批件申辦：面積計(jì)算、預(yù)售許可 c資料制作：樓盤價格、合約文件 d宣傳推廣：廣告策劃、促銷實(shí)施 e銷售操作：簽約履行、樓款回收 f成交匯總：回款復(fù)審、糾紛處理 g客戶入?。喝胱⊥ㄖ⒐芾硪平? h產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成 1項(xiàng)目總結(jié)：業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情 銷售工作五個方面的內(nèi)容 a制定并實(shí)施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo) b建立一個鮮明的發(fā)展商形象 c制定并實(shí)施合理的價格政策 d實(shí)施規(guī)范的銷售操作與管理 e保證不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力 職責(zé)說明 a銷售部各崗位職務(wù)說明書 b銷售部各崗位工作職責(zé)銷售部組織架構(gòu) a銷售副總 b銷售部經(jīng)理 c銷售主管 d銷售控制 e廣告、促銷主管 f售樓處、銷售代表、事務(wù)人員、市場人員 g綜合處成員 h入住辦成員 1財(cái)務(wù)人員(配合) 項(xiàng)目概況 a項(xiàng)目基本情況 b優(yōu)勢點(diǎn)訴求 c阻力點(diǎn)剖析 d升值潛力空間 職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則 a職業(yè)精神 b職業(yè)信條 C職業(yè)特征 應(yīng)收賬款控制表 銷售月報(bào)表 銷售日統(tǒng)計(jì)表 老客戶表 電話接聽記錄表 客戶資料表 3。價格體系 a價目表 b付款方式 c按揭辦理辦法 d利率表 e辦理產(chǎn)證有關(guān)程序、稅費(fèi) f入住流程 g入住收費(fèi)明細(xì)表 h物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 批文 a公司營業(yè)執(zhí)照 b商品房銷售許可證 銷售模擬 a以一個實(shí)際樓盤為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用全部所學(xué)方法拉15完成一個交易 b利用項(xiàng)目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程 c及時講評、總結(jié)，必要時再次實(shí)習(xí)模擬 簽訂買賣合同的程序 a售樓部簽約程序 *辦理按揭及計(jì)算 *入住程序及費(fèi)用 *合同說明 *其他法律文件 *所需填寫的各類表格 b 展銷會簽訂售樓合同的技巧與方法 *訂金的靈活處理 *客戶跟蹤 業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程 a國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定 b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識 *房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解 *建筑識圖 *計(jì)算戶型面積 c心理學(xué)基礎(chǔ) d銀行的按褐知識，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用 e國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢 f公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度 物業(yè)詳情 a項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件 b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件 C該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況 d項(xiàng)目特點(diǎn) *項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等 *平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)。工程部 a工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配 b嚴(yán)把工程質(zhì)量 c文明施工，控制現(xiàn)場形象 d銷售活動的現(xiàn)場配合 直接合作人 a合同洽談 b銷售策劃工作對接 c銷售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤 d信息反饋 e催辦銷售策劃代理費(fèi)劃撥 f工作效果總結(jié) 。多方關(guān)系 a策劃商、發(fā)展商、其他合作方 8．工作協(xié)調(diào)配合 雙方關(guān)系 a發(fā)展商與策劃商 b發(fā)展商與設(shè)計(jì)院 C發(fā)展商與承建商 d發(fā)展商與承銷商 e發(fā)展商與廣告商 f發(fā)展商與物業(yè)管理商 g發(fā)展商與銀行(銀團(tuán)) 按揭 a明晰項(xiàng)目按揭資料 b盡可能擴(kuò)大年限至30年 c按揭比例 d首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略 e按揭銀行選擇藝術(shù) f保險(xiǎn)公司及條約 g公證處及條約 h按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制 付款方式 a多種付款選擇 b優(yōu)惠幅度