【正文】 三、業(yè)態(tài)組合及布局 幼兒園 業(yè)態(tài)詳細規(guī)劃 三、業(yè)態(tài)組合及布局 1F業(yè)態(tài)規(guī)劃 大型超市承租能力相對較低，規(guī)劃于商業(yè)價值較低區(qū)域，且 1F商業(yè)不計覆蓋率，利于項目住宅規(guī)劃。 ? 連廊： 在迎賓路和小區(qū)規(guī)劃路上設(shè)置連廊，（如圖所示綠色箭頭），使二層花園連成一個整體，利于項目小區(qū)之間的聯(lián)通，提升住宅品質(zhì)。 6m 詳細建筑規(guī)劃建議 首層高 6m，贈送地下室 幼兒園 ? 天橋： 小區(qū)主入口位置設(shè)置跨越新沙路的人行天橋，（如圖所示紅色箭頭），使新沙路兩側(cè)的二層商業(yè)連成一個整體。 ?與 住宅花園平臺互通，形成雙首層， 自身社區(qū)人流可直接導入二層商業(yè)； ?， 使得二層空間感更強，更加舒暢； ?女兒墻選用玻璃材質(zhì)，使得鋪位展示面更加良好； ?扶手梯、樓梯等形成垂直交通，緊密的連接兩個樓層。 詳細建筑規(guī)劃建議 二層商鋪獲得了客戶的廣泛認可，取得了理想的銷售效果。 15m 12m 12m 15m 詳細建筑規(guī)劃建議 ? 層高： 一層層高 6米（可做隔層），二層層高 4米，以提高商業(yè)附加值，打造營銷亮點； ? 一層騎樓： 一層街鋪設(shè)計約 ，使消費者購物不受天氣影響； ? 二層退臺： 二層街鋪設(shè)計約 ，輔以扶梯、樓梯，引導人流至二層； ? 商業(yè)景觀主題： 商業(yè)街規(guī)劃一定綠化及景觀小品，提升整個商業(yè)形象和檔次。 沿街商鋪規(guī)劃建議 關(guān)鍵因素： 臨街面、昭示性、交通條件、主力店帶動 幼兒園 幼兒園 沿街商鋪規(guī)劃建議 價值較高的街鋪： B B B C D1 ? 樓層： 規(guī)劃為兩層街鋪，以獲得商業(yè)價值最大化； ? 開間 進深： 5米 15米，此部分鋪位銷售難度較低，故適當提高單鋪面積。 幼兒園若規(guī)劃 A位置，則有以下不利影響： 建議幼兒園規(guī)劃于地塊面積較小，商業(yè)價值不高的 101地塊，如圖 B如圖位置所示。 次主力店面積 樓層 建筑面積 ㎡ 地面一層 2022 地上二層 2022 合計 4000 幼兒園 超市 次主力店 66m 32m 詳細建筑規(guī)劃建議 次主力店位置建議 幼兒園 ? 出入口： 主出入口設(shè)置在臨新沙路一側(cè)； ? 卸貨區(qū)： 卸貨區(qū)及員工出入口設(shè)置在地塊東側(cè)，不對區(qū)域商業(yè)造成干擾； ? 層高： 結(jié)合目標商戶需求，一樓層高 6米，二樓層高 4米。 主力店（大型超市）其它建議 1F平面圖（局部） 超市出口 超市卸貨區(qū) 詳細建筑規(guī)劃建議 主力店 超市 超市收銀臺 1F平面圖（局部） 主力店 超市 超市入口 次主力店布局建議 詳細建筑規(guī)劃建議 本項目 次主力店目標商戶為品牌家電賣場和大型餐飲， 如蘇寧、國美、湘鄂情、唐宮海鮮等。 ? 主入口： 設(shè)置在新沙路與環(huán)鎮(zhèn)路交匯處； ? 收銀臺和出口： 設(shè)置在地下一層，靠近規(guī)劃路一側(cè)，以自動扶梯引自一層，如圖所示； ? 卸貨區(qū)： 設(shè)置在商業(yè)價值相對不高的規(guī)劃路一側(cè)，規(guī)劃面積約 300㎡ 。 ? 規(guī)模： 建議 1F規(guī)劃約 5000㎡ ， 1F規(guī)劃約10000㎡ ，共約 15000㎡ 。 ?超市布局需結(jié)合綜合超市選址要求進行規(guī)劃。 規(guī)劃原則 整體功能布局建議 二層街鋪 一層集中商業(yè) 一層街鋪 幼兒園 地塊 地塊面積 (㎡ ) 基底面積 （㎡） 住宅基底面積（㎡） 商業(yè)可規(guī)劃基底面積 (㎡ ) 商業(yè)現(xiàn)規(guī)劃基底面積 (㎡ ) 覆蓋率 1— 01 12554 4394 2250 2144 1700 % 1— 02 41118 14390 3500 10890 13150 % 2— 01 9675 3386 838 2548 1400 % 2— 02 13887 4860 1280 3580 3500 % 合計 77234 27030 7868 19162 19750 —— 商業(yè)規(guī)劃方案指標 注：此方案中 102地塊的覆蓋率超出 35%，未剔除商業(yè)上蓋住宅基底面積。 幼兒園 集合項目地塊特征和地塊價值，以及項目整體 “上下城”布局 思路，建議商業(yè)規(guī)劃為 沿街商鋪 ＋ 集中商業(yè)相結(jié)合。 適合以 地塊面積較大 的建筑布局，住宅和商業(yè)品質(zhì)均可保障，不相互干擾。 建筑布局規(guī)劃思路 建筑布局規(guī)劃思路 主力店（超市） VS 主力店（百貨） 超市類進駐項目北地塊，降低了北地塊住宅品質(zhì)；按每平米減少 1000元，住宅面積為 11萬㎡計，則 減收 ； 超市開店面積較百貨小，則項目可售街鋪面積大，保守估計可多售商業(yè)面積約 6000㎡ ，按 3萬元 /㎡ 計，則可 增收 ； 百貨類進駐南地塊，則北地塊（ 102）住宅品質(zhì)提升，按每平米提升 1000元，住宅面積為 ㎡計，則可 增收 億元； 百貨開店面積大，按 ㎡計，則保守估計項目可售街鋪面積減少 6000㎡ ，按 3萬元 /㎡ 計，則 減收 ； 主力店（超市） 主力店（百貨） 主力店（超市） 主力店（百貨） 建筑布局規(guī)劃思路 比主力店（百貨）方案 增收 7000萬元 比主力店（超市）方案 減收 5500萬元億元 綜合比較，美格行建議本項目主力店引進大型品牌超市 混合體干擾 /不成為社區(qū) 關(guān)聯(lián)：開放 ≠社區(qū) 上城體現(xiàn)社區(qū)功能 下城體現(xiàn)城市功能 社區(qū)相對封閉 連續(xù)的地面城市空間 城市人流 社區(qū)人流 外城 :城市功能（功能混合 /夜生活豐富 /夜間照明指數(shù)高 /方便停車） 內(nèi)城 :社區(qū)功能（私密 /獨立 / 與城市被迫隔離） 外城 內(nèi)城 ? 社區(qū)與商業(yè)的結(jié)合布局，主要有以下三種方式： 整體功能布局建議 二、建筑規(guī)劃建議 適合以商業(yè)為核心，住宅為輔助的建筑布局，開放式社區(qū)，住宅品質(zhì)較低。 建議本項目主力店（超市）于北地塊規(guī)劃面積為 ㎡。 建筑布局規(guī)劃思路 ？ 結(jié)合發(fā)展商的開發(fā)目標，建議本項目引進主力店。 小區(qū)花園 案例參考分析 二、建筑規(guī)劃建議 建筑布局規(guī)劃思路 整體功能布局建議 詳細建筑規(guī)劃建議 主力店布局建議 次主力店布局建議 沿街街鋪布局建議 其它建筑規(guī)劃建議 本項目規(guī)劃建立在商業(yè)總建筑面積不變、覆蓋率盡可能按規(guī)劃要點執(zhí)行的基礎(chǔ)上，各地塊商業(yè)面積在總建面不變的前提下靈活組合。 案例參考分析 ? 1F：沃爾瑪、美容美發(fā)、家居、服務(wù)配套； 沃爾瑪 地下停車場 負一層平面圖 下沉式廣場 案例參考分析 借鑒之三：建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局 ? 君逸世家： ? 上城與下城布局，即一層規(guī)劃為商業(yè)，二層及以上規(guī)劃住宅及住宅花園； ? 主力店沃爾瑪位于 1F、 1F，規(guī)劃面積 ； ? 餐飲主要規(guī)劃于 2F； ? 本項目： 項目地塊條件及整體住宅定位與案例較為相似，可參照借鑒案例的規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局。 案例參考分析 借鑒之二：大量品牌餐飲的引進 ? 君逸世家：引進餐飲商家時，對商家品牌的把關(guān)較為嚴格，商家品牌形象較好。 ? 本項目： 大型綜合超市能有效提高商業(yè)價值，帶動鋪位銷售。) 容積率 停車位（個） 813 ? 君逸世家：位于深圳市寶安新中心區(qū)新湖路與羅田路交匯處。） 騎樓面積（ m178。） 住宅面積（ m178。 項目形象定位 案例：泰華 .君逸世家 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積（ m178。 項目形象定位 特色餐飲 ? 具有一定特色和知名度的品牌連鎖餐飲商家。 項目形象定位 業(yè)態(tài) 品牌度 代表商家 超市 國際一線、國內(nèi)一線 家樂福、 TESCO、華潤萬家、人人樂 休閑娛樂 電影院、 KTV、娛樂會所、酒吧等 太平洋影院、大地影院、 KBOX、錢柜、富僑沐足、本色酒吧 餐飲 品牌中西快餐、連鎖特色餐飲、連鎖 西餐咖啡、連鎖美食廣場 麥當勞、肯德基、面點王、嘉旺、棒約翰、 味千、六千館、柴火、美樂匯、美食通 服務(wù)配套 連鎖藥店、面包店、美發(fā)店、干洗店等 萬澤、海王星辰、一品軒、小白兔、卡頓 服飾精品 大眾化連鎖品牌為主 阿迪達斯、耐克、淑女屋、班尼路、佐丹 奴、增致牛仔、米奇、好孩子等 各業(yè)態(tài)代表商家 項目形象定位 主力店（超市） ?大型綜合超市，滿足居民日常消費，具備較強的品牌知名度和吸引力。因此，高檔品牌商戶不適合本項目實際情況； ? 沙井現(xiàn)有商業(yè)以中檔和中低檔為主，為保障項目品質(zhì)，樹立項目在沙井區(qū)域的商業(yè)核心地位，并避免同質(zhì)化競爭，項目目標商戶不應(yīng)選擇較低檔次商家。 項目形象定位 商家品牌度 ? 沙井現(xiàn)有消費主要來自外來打工人群，整體購買力較弱。 中檔偏高，簡約而具有特色的裝修風格，保證商業(yè)品質(zhì)感，以利于銷售。 項目形象定位 建筑與裝修 ? 通過對 公共部位的景觀小品、主題氛圍 、層高、過道寬度、垂直交通、采光度等硬件指標的領(lǐng)先設(shè)計及精心裝飾，提升商業(yè)檔次； ? 簡約而具有特色的裝修風格 ，以較少的投入取得較好的審美效果。 需強化的功能 業(yè)態(tài)組合定位 突出區(qū)域稀缺業(yè)態(tài)，實現(xiàn)差異化 大型超市、品牌服飾、生活家居 品牌餐飲、特色餐飲 煙酒店、干洗、藥店、銀行等 茶藝館、咖啡吧、KTV、網(wǎng)吧等 功能組合 主力業(yè)態(tài)組合 綜合超市 +餐飲 +服務(wù)配套 +其它 ? 以大型超市為龍頭，帶動服飾、家居、配套等零售類商業(yè)經(jīng)營，滿足沙井居民日常消費需求； ? 以餐飲為重點打造的主力業(yè)態(tài)，提升項目商業(yè)的影響力和競爭力； ? 服務(wù)配套業(yè)態(tài)將作為本社區(qū)的一個必不可少的基本功能，起到完善社區(qū)配套，提升住宅品質(zhì)功效。 定位依據(jù) 商業(yè)市場定位 并隨著房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，沙井商業(yè)發(fā)展將進行新一輪的更新?lián)Q代，逐漸向第四階段邁進， 未來購物中心、特色街區(qū)、大賣場等商業(yè)形態(tài)將成為沙井商業(yè)進一步的發(fā)展方向。 商家訪談 項目定位 商業(yè)市場定位 業(yè)態(tài)組合定位 項目形象定位 參考案例分析 ? 區(qū)域內(nèi)中低檔傳統(tǒng)零售商業(yè)競爭激烈； ? 項目地段及規(guī)模優(yōu)勢明顯,具有很好的競爭優(yōu)勢； ? 商業(yè)差異化經(jīng)營是項目獲取長遠競爭力的重要方法 定位依據(jù) ? 沙井目前還未有國際一線品牌超市入駐 ? 國際品牌商家對本項目的進駐意向大 ? 沃爾瑪已于片區(qū)布點 ? 沙井政府相鄰物業(yè) ? 沙井老街核心物業(yè) ? 萬科高品質(zhì)住宅 本項目不僅僅是社區(qū)商業(yè)，項目具備沙井商業(yè)龍頭的基礎(chǔ)條件，未來發(fā)展影響力將輻射整個沙井街道。 ?次主力店商家以家電為主，因家電品牌商家較少，次主力店亦可引進大型餐飲作為替補。部分服飾類商家表達了一定的進駐意向。 ? 其他類：由于距離項目面市時間尚早，對是否進駐本項目并不確定。 11 深圳煙酒專賣 王先生 一般 項目所在地塊原商戶，拆遷后搬至環(huán)鎮(zhèn)路對面，項目開發(fā)尚無時間表，暫不考慮搬遷或開新店。 9 服務(wù)配套 黃志強涼茶鋪 李女士 看情況 是否開新店要看公司安排，本人認為若項目能引進大型超市和電影院，將來人流會很多，應(yīng)該會開新店。 7 優(yōu)美世界童裝 金女士 有 看好項目位置，需求臨新沙路店面，但項目目前還在規(guī)劃階段，談進駐太早。 ? 項目可考慮引進其他連鎖餐飲品牌以及中高檔酒樓，提升商業(yè)檔次，聚集人氣。 5 港龍茶餐廳 陳女士 無 現(xiàn)在租用的是政府的場地，租金較便宜，目前生意尚好，沒有新開店計劃，且離項目很近，如果開新店會考慮去海上田園附近，本地人越來越多搬去海上田園附近的新房。 3 老家鄉(xiāng)湘菜 劉經(jīng)理 無 本店位置還不錯，生意尚可，看好項目做餐飲的前景，但不會考慮搬遷或開分店。 2 餐飲 佳友中西美食 王經(jīng)理 無 看好項目前景。 主力 /次主力店訪談小結(jié) 商家訪談 本地商家訪談（休閑、餐飲） 編號000 商家類別 商家名稱 訪談人 進駐意向 反饋情況 1 健身 皇冠健身俱樂 部 劉總經(jīng)理 一般 項目至少還要兩年才能談進駐與否，現(xiàn)在談還太早。 ? 家電類：家電商業(yè)已布點沙井，因項目不確定因素較多， 商家持觀望態(tài)度較多，但均表示如果條件合適可繼續(xù)開店。 商家訪談 序號 商家類別 商家名稱 姓名 意向 反饋情況 11 百貨類 海雅 葉總 有 需求面積在 3萬平米面積以上，層高 5米以上，對區(qū)域有意向，等項目規(guī)劃確定后可深入談 12 天虹 劉總 有 沙井已開一家店，經(jīng)營比較好，對項目所處區(qū)位比較了解，可以考慮進駐，希望進駐北地塊，面積為 13 茂業(yè) 李總 無 目前只進駐開發(fā)自己的物業(yè) 14 家電類 國美 朱經(jīng)理 觀望 表示離沙井現(xiàn)有國美比較近，如果地段及條件特別好可以考慮進駐開店 15 蘇寧 姜經(jīng)理 觀望 表示不排