【正文】 。(iv) 公司預(yù)計生產(chǎn)情況 (如，該機(jī)器是否僅能生產(chǎn)一種特定產(chǎn)品，且該特定產(chǎn)品將于不久之后停產(chǎn)？)。(ii) 預(yù)計凈殘值 客戶認(rèn)為為零。(b) 你應(yīng)避免給予任何未經(jīng)考慮的即時回答，并應(yīng)與項目復(fù)核經(jīng)理討論該事項。如果此類項目已費(fèi)用化，我們應(yīng)要求客戶予以調(diào)整，或歸入賬項調(diào)整分錄匯總表。你該怎么辦？在回答該問題時你該考慮哪些因素？案例研究 – 答案(a) 下一步要確定其他桌椅是如何核算的（如，作為費(fèi)用處理或資本化）。你該采取什么行動，為什么？ (b) 東方公司會計主管告訴你，公司購置了一臺自動擠壓機(jī)。會計告訴你，根據(jù)公司政策，只有單位價值高于600元的項目才予以資本化，因此要按上述方法處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。對于執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)，根據(jù)《〈企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)〉應(yīng)用指南》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。用于開發(fā)或建造自用項目時，將攤余價值轉(zhuǎn)入在建工程或開發(fā)商品房成本。土地使用權(quán)價值通常在土地使用權(quán)證載明的使用年限內(nèi)攤銷；房屋建筑物價值通常在其預(yù)計可使用年限內(nèi)計提折舊。通常在此類情況下，我們會請律師就登記的進(jìn)展?fàn)顩r及可能存在的影響登記的法律或其他方面的障礙問題發(fā)表法律專業(yè)意見。 根據(jù)以往經(jīng)驗，我們做出的評估及結(jié)論但是，有可能自購建完成或產(chǎn)權(quán)證申請?zhí)峤缓?年內(nèi)仍未取得產(chǎn)權(quán)證。 預(yù)計時間表是怎樣的 申請辦理產(chǎn)權(quán)證的當(dāng)前實際進(jìn)展?fàn)顩r/情形，及當(dāng)前實際進(jìn)展與最初預(yù)計相比的情況 七、中國大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（續(xù)）6. 審計位于中國大陸的土地及房產(chǎn)（續(xù)）在上述情況下，我們需要在工作底稿中記錄：我們還應(yīng)根據(jù)從其他客戶的審計業(yè)務(wù)中獲取的經(jīng)驗，將實際進(jìn)展與客戶的最初預(yù)期及我們的期望進(jìn)行比較。對此的解釋可以直接明了（如：因當(dāng)期購置相關(guān)土地或樓宇，相關(guān)申請正在辦理過程中）。有時客戶尚未取得土地使用權(quán)證或所購建房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證。將產(chǎn)權(quán)證上所記載的各項詳細(xì)內(nèi)容（如：土地面積、樓宇層數(shù)、經(jīng)批準(zhǔn)的用途等）與土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、竣工驗收報告等資料相核對。6. 審計位于中國大陸的土地及房產(chǎn)因?qū)徲嬙擃I(lǐng)域需要運(yùn)用判斷及以往的實務(wù)及專業(yè)經(jīng)驗，以評估和應(yīng)對其中固有的風(fēng)險，此類程序通常由項目復(fù)核經(jīng)理（或?qū)徲嬳椖拷M中級別較高的成員）實施。3. 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，房產(chǎn)或位于土地上的其他附著物亦同時轉(zhuǎn)讓。2. 中國大陸多數(shù)城市均設(shè)有房產(chǎn)及土地登記處 – 在很多城市，兩個部門是分開的。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上注記作為公益性公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)，由相關(guān)當(dāng)事人按照法律、法規(guī)的規(guī)定或者約定另行辦理初始登記。不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請人。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理初始登記申請之日起二十日內(nèi)完成審核。 根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件。 記載房屋狀況的地籍圖； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附圖； 身份證明；根據(jù)2008年12月25日上海市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過的《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十七條規(guī)定，新建房屋竣工驗收合格后，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)向上海市或其相應(yīng)區(qū)縣房地產(chǎn)登記處申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交以下資料：（4）因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押財產(chǎn)處分后，持相關(guān)證明文件，申請土地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定：（1）依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。該轉(zhuǎn)讓合同必須在當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T登記。 七、中國大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（續(xù)）3. 土地使用權(quán)的后續(xù)轉(zhuǎn)讓政府出讓了與特定土地有關(guān)的土地使用權(quán)后，除政府另有限制以外，土地使用權(quán)受讓方可向第三方轉(zhuǎn)讓此類土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)期限不得超過政府最初確定的該土地使用權(quán)的出讓期。國土資源部于1999年發(fā)布的《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）對閑置土地的認(rèn)定和處置辦法作出了規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地管理部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。有償使用的，土地管理部門及土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地管理部門審查后，擬定供地方案，報市、縣人民政府批準(zhǔn)；需要上級人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報上級人民政府批準(zhǔn)。意向土地使用者必須從當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T取得“建設(shè)項目用地預(yù)審報告”并附于可行性研究報告之后提交給當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)劃部門，以取得項目批文。需注意的是工廠建筑用地則無需此類額外程序。國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)在國有土地使用證上載明；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用證上載明；土地抵押權(quán)和地役權(quán)可以在土地他項權(quán)利證明書上載明。土地權(quán)利證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。根據(jù)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。對共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。七、中國大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證1. 土地使用權(quán)證（續(xù)）國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進(jìn)行實地查看。上述第（四）項規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。依法以國有土地使用權(quán)作價出資或者入股方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請作價出資或者入股國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。）七、中國大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（續(xù)）1. 土地使用權(quán)證（續(xù)）土地使用者登記土地使用權(quán)的程序土地使用者獲得土地使用權(quán)后應(yīng)向當(dāng)?shù)厝嗣裾畤临Y源行政主管部門進(jìn)行登記。受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。）受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。土地使用權(quán)賦予出價最高的競買人。 以拍賣方式出讓 –指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（出讓人）發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（具體見《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007年修訂）》（國土資源部令第39號）和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》。中標(biāo)人與當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T簽訂出讓合同并在指定期間支付有關(guān)地價。招標(biāo)公告載明提供土地使用權(quán)的條件。 以招標(biāo)方式出讓 –指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（具體見《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）。合同明確規(guī)定土地使用條款，包括土地位置、土地使用權(quán)期限、土地使用目的、土地出讓金金額及支付方式。 以協(xié)議出讓方式出讓–指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)必須通過公開招標(biāo)或拍賣方式分配。政府出讓土地使用權(quán)的方法國有土地使用權(quán)的出讓由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)。土地使用權(quán)的最長期限依土地使用目的而定。但是，雖然中國大陸的土地均為國家或集體所有，但允許個人及企業(yè)持有、租賃及開發(fā)獲得土地使用權(quán)的土地。1. 土地使用權(quán)證中國大陸的土地根據(jù)土地性質(zhì)的不同分為國有或集體所有。因為各省規(guī)定有所不同，所以在本文中不可能涉及所有省份的申請程序。七、中國大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證下述內(nèi)容出于為助理人員提供更多信息的目的而編寫，僅供助理人員參考 – 該領(lǐng)域的審計工作通常由審計項目組中級別較高的成員負(fù)責(zé)。有時公司已全額付款，但截至資產(chǎn)負(fù)債表日尚未收到固定資產(chǎn)。該合同/清單應(yīng)列示為該項目而需購置或建造的所有資產(chǎn)。 審閱其他應(yīng)收款、在建工程或工程物資賬戶，以核查公司是否為未來固定資產(chǎn)的購置支付了保證金或預(yù)付款。 審閱董事會會議紀(jì)要中對未來增加項目的授權(quán)。 向客戶詢問?！秶H會計準(zhǔn)則第16號——不動產(chǎn)、廠場及設(shè)備》第74(c)段要求披露固定資產(chǎn)購置的合同承諾金額。六、審閱重大的固定資產(chǎn)未來增加計劃/承諾本節(jié)僅出于為助理人員提供更多信息的目的而編寫，供助理人員參考，該領(lǐng)域內(nèi)的審計工作可能由更高級的審計員實施。在實施該領(lǐng)域?qū)徲嫊r，審計項目組應(yīng)獲取作為債務(wù)抵押的固定資產(chǎn)清單。該差異是中國新企業(yè)會計準(zhǔn)則體系與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則體系之間尚存的少數(shù)準(zhǔn)則差異之一。資產(chǎn)減值評估涉及財務(wù)報表計價認(rèn)定。即客戶管理層終止或重組某一資產(chǎn)所屬的經(jīng)營業(yè)務(wù)、或在預(yù)計日期前處置資產(chǎn)或大幅縮減該資產(chǎn)的生產(chǎn)規(guī)模等計劃。內(nèi)部信息來源 特定資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品的市場價值大幅降低。在實地盤查固定資產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)留意是否存在閑置、損壞或明顯過時的資產(chǎn)，或未滿負(fù)荷運(yùn)行的資產(chǎn)，并向項目復(fù)核經(jīng)理報告你對此方面問題的任何有關(guān)考慮。但是你作為助理人員，應(yīng)在審計工作中留意任何減值跡象。如果無此類“跡象”，則無需實施減值測試?？墒栈亟痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定?！薄百Y產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)估計其可收回金額。如果遺漏檢查重大項目，則存在客戶未來業(yè)績可能看起來比實際要好的風(fēng)險 – 如，偏低的固定資產(chǎn)余額導(dǎo)致折舊費(fèi)用偏低，從而導(dǎo)