【正文】 20081021。物管承諾書將完全按照現(xiàn)代物管人性化標(biāo)準(zhǔn)的要求來設(shè)計，提供如下所示各項管家式、貼心式的服務(wù)內(nèi)容。（三）物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)鑒于西安當(dāng)?shù)仄骄M水平及能力的實際現(xiàn)狀，建議本方項目將來物管費用的收取標(biāo)準(zhǔn)以1元／M2?月為基準(zhǔn)參考尺度，以切實符合市場在物管類塊的心理承受界限。建議配套設(shè)施如下：◆中國電信衛(wèi)星電視入戶◆寬帶網(wǎng)接入，預(yù)留IDD電話接口◆閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)◆IC卡樓宇門禁及停車場管理系統(tǒng)◆可視對講系統(tǒng)◆緊急報警系統(tǒng)◆門磁開關(guān)防盜系統(tǒng)◆煤氣泄漏報警系統(tǒng)◆水、電、煤氣三表IC卡刷卡系統(tǒng)二、物業(yè)管理模式規(guī)劃（一）物業(yè)管理模式分類自行管理——發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對自身開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行管理；委托管理——發(fā)展商委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對項目進(jìn)行管理；合作管理——發(fā)展商與知名的物業(yè)管理公司共同合作管理，常見的為聘請物業(yè)顧問參與項目管理的模式；（二）物業(yè)管理模式建議物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低優(yōu)劣將會決定本項目長線價值發(fā)掘與品牌形象弘揚的成效。硬性廣告發(fā)布的頻率節(jié)奏與發(fā)布形式請參見下表：第七部分 物管規(guī)劃篇一、關(guān)于社區(qū)智能化配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的建議　鑒于項目自身功能配屬與營造標(biāo)準(zhǔn)的定位，在社區(qū)智能化設(shè)施的配套上，應(yīng)該考慮領(lǐng)先同儕的配備?！笤谛鷩痰纳钪袑ふ乙粋€安靜溫馨的家。◇這是一個唾手可得的家。廣告?zhèn)鞑ブ鞔蛘Z：守候著幸福，牽著你的手跟我回家。硬性廣告的投放比例分配應(yīng)以“重點突擊前期、平衡過渡中期、點式制導(dǎo)后期”為原則。軟性廣告發(fā)布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規(guī)格形式為主，結(jié)合題材需要作相應(yīng)的配合性甄選。（二）硬性廣告的發(fā)布前期廣告發(fā)布計劃扼要——軟性廣告的發(fā)布軟性廣告的發(fā)布主要集中在項目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù)3~5個月，發(fā)布頻率為每周1~2篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預(yù)設(shè)懸念及鋪設(shè)臺階。因為在這個時候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開始彰顯成效，目標(biāo)受眾踏勘項目的欲望與期望值正處于“臨界點”，一旦公開進(jìn)行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。硬廣告介入的時機硬廣告將會尋找內(nèi)部認(rèn)購期行將結(jié)束、公開發(fā)售期尚未開始之恰當(dāng)時機適時介入。（同上）★ ★軟文題材推薦之七：“業(yè)主VIP消費模式”時尚、（）★軟文題材推薦之八：（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強勢介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言）軟文鋪墊周期軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購期前后時段，其鋪墊的周期大致為3個月。軟文題材系列化的軟文炒作主要是集中在項目公開發(fā)售之前的廣告鋪墊導(dǎo)引期，在鋪墊期擬安排8~10篇的軟文題材，從項目營造立意的各個角度來實施宣傳。并為以后的樓盤開發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。保證對企業(yè)、樓盤的雙重推廣，以消弭人們對予西安房產(chǎn)公司的不了解而產(chǎn)生的不信任，最大化地樹立公司品牌。軟性廣告更多地是站在社會公益或社會全局觀的立場，渲染項目對生活方式、對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、對社會民生、對地區(qū)國民經(jīng)濟所能發(fā)揮的示范及引領(lǐng)性作用；而硬性廣告則是直接促進(jìn)銷售業(yè)績達(dá)成的助燃劑，同時也是測量市場體溫的溫度計。其中，在項目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導(dǎo)為主。以此來達(dá)成主力、輔助媒體強勢互動、聯(lián)合生輝的局面。（五）廣告原則上沒有“高端”和“平庸”之說，其中最大的界別在于，誰搭建了最快捷的輸送路徑，誰提供了最賞心的營養(yǎng)套餐，誰原創(chuàng)了最悅耳的廣告語境。（四）廣告效應(yīng)的初級階段是創(chuàng)造預(yù)期的經(jīng)濟效益，廣告效應(yīng)的高級階段是創(chuàng)造預(yù)期之外的品牌效應(yīng)。（二）廣告運作本身不是單純意義上的包裝或者炒作，作為廣告一個動態(tài)行進(jìn)中的戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對系統(tǒng)，統(tǒng)領(lǐng)廣告策略的應(yīng)當(dāng)是市場行情和業(yè)態(tài)動向。整個銷控過程，必須嚴(yán)格地把握彼時市場的行情動態(tài)，謹(jǐn)遵既定的銷售進(jìn)度計劃與節(jié)奏，預(yù)留營銷方案思路上的調(diào)整性手段策略，及時化解銷售瓶頸期的阻滯節(jié)點，最終順利確保項目全程市場化的成功運作，確保項目單邊收益最大化的實現(xiàn)。四、銷售階段性工作安排（一）內(nèi)部認(rèn)購期■選擇銷控戶型進(jìn)行市場初探；■檢驗?zāi)繕?biāo)市場對項目品牌的初步認(rèn)知；■入市價格在同業(yè)市場的真實評估；■累積先期寶貴的購房人氣；（二）公開發(fā)售期■認(rèn)籌客戶的簽約促進(jìn)，準(zhǔn)業(yè)主向真業(yè)主的身份轉(zhuǎn)換工作；■通過市場初探，對到訪客戶進(jìn)行系統(tǒng)歸類分析，調(diào)整相應(yīng)定位；■逐步提升銷售均價，強勢推出主力戶型；■借助各項軟、硬媒介手段實施整合推廣，創(chuàng)造全疆熱點效應(yīng)，將項目全面推向市場；（三）強勢銷售期■各樓層戶型全面放開，持續(xù)穩(wěn)健提升銷售價格；■利用工程形象進(jìn)度的推進(jìn)，結(jié)合主力媒體的傳播效應(yīng)，順勢推出系列促銷活動，進(jìn)一步激發(fā)潛在市場的購買欲望；■將項目整行銷售順利帶入持銷期；（四）持續(xù)銷售期■充分利用工程形象及文化景觀形象的開放式展示，加強對目標(biāo)市場傳播推廣的力度；■憑借媒介聯(lián)動，穿插各項不定期的針對性促銷活動，最大限度地網(wǎng)羅市場空間；■通過理性攀升，將銷售均價拉高至理想預(yù)期價位；（五）尾盤促銷期■主要結(jié)合策略性促銷，匹配相關(guān)優(yōu)惠折讓或優(yōu)惠饋贈手段，重點突出潛在市場領(lǐng)域；■利用現(xiàn)場文化人居品味諧趣盎然的實景效果，營造現(xiàn)場濃郁的生活氣息，來敦促目標(biāo)客戶下定簽約；■全面成功地完成項目最后的清盤沖刺工作；綜上所述，項目整體銷售進(jìn)度過程，各個階段環(huán)節(jié)均處于緊密銜接的狀態(tài)。②優(yōu)惠遞減：認(rèn)購期間客戶繳納定金（房款20%~30%），但享受內(nèi)部認(rèn)購價，而內(nèi)部認(rèn)購價由每平方100元起，然后以每個月10元的速度遞減直至開盤之日。（三）銷售培訓(xùn)計劃整體專業(yè)化、系統(tǒng)化的銷售培訓(xùn)將囊括以下內(nèi)容：地產(chǎn)專業(yè)知識、法律法規(guī)的熟知了解；現(xiàn)場《百問百答》的深度演練；現(xiàn)場接待接聽、跟蹤拜訪演示；人員階段性考慮擇優(yōu)上崗；三、銷售階段及進(jìn)度控制（一）銷售階段本司將整體銷售過程分為以下五個階段：■內(nèi)部認(rèn)購期■公開發(fā)售期■強勢銷售期■持續(xù)銷售期■尾盤促銷期（二）銷售進(jìn)度（一期）銷售階段 銷售時間段 相應(yīng)工程進(jìn)度 階段性銷售率 累積銷售率內(nèi)部認(rèn)購期（認(rèn)籌期） 八個月含春節(jié)假期 三通一平樁基礎(chǔ)工程地下室工程 — —公開發(fā)售期 一年 主體工程 70％70％強勢銷售期 半年 室外配套工程持續(xù)銷售期 十個月 項目入伙 28％ 85％尾盤促銷期 二個月 — 13～15％ 98～100％說明：根據(jù)西安未來兩年的市場競爭環(huán)境情況，我們擬定本項目從一期接