【正文】 7妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門，水電氣，郵電通訊，交通，網(wǎng)絡(luò)，電視等各相關(guān)組織部門之間的關(guān)系，特別是項(xiàng)目區(qū)域周邊交通要道的連接問題，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供保障。建議對銷售加大投入，采用多種營銷手段促進(jìn)銷售進(jìn)度，加快資金回籠。 5項(xiàng)目宣傳方面，需加大項(xiàng)目宣傳力度，特別是要充分利用新老城區(qū)連接點(diǎn)的優(yōu)勢及交通優(yōu)勢，打造項(xiàng)目亮點(diǎn)以吸引消費(fèi)者的眼球。 3開發(fā)進(jìn)度方面，需要對規(guī)劃樓盤進(jìn)行滾動開發(fā)，以前一樓盤銷售收入作為后續(xù)樓盤的開發(fā)成本，以避免融資資金不到位對項(xiàng)目造成的資金鏈斷裂的風(fēng)險。 2加強(qiáng)樓盤的營銷工作。為保證該項(xiàng)目的順利實(shí)施，使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益并合理規(guī)避風(fēng)險，現(xiàn)提出有關(guān)建議如下： 1作好自己籌集工作，根據(jù)工程的進(jìn)度嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目資金，健康籌集項(xiàng)目所需資金，避免因?yàn)樽约翰蛔阌绊懮a(chǎn)進(jìn)度。項(xiàng)目本身也有較多的制約條件和風(fēng)險因素，需要項(xiàng)目各方的協(xié)調(diào)配合，從發(fā)利用各種可能的優(yōu)惠條件，謹(jǐn)慎實(shí)施。 本項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上是可行的。通過分析評價，其內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，由此可見，本項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時項(xiàng)目實(shí)施也具有良好的社會效益和環(huán)境效益?？傮w來看，有利影響是主要的，其不利影響是暫時和輕微的，不存在制約項(xiàng)目實(shí)施的重大環(huán)境因素，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行。項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚、較完善的基礎(chǔ)設(shè)施、方便快捷的交通條件，使它成為西安市城東房地產(chǎn)開發(fā)舉足輕重的開發(fā)項(xiàng)目。升值空間也將進(jìn)一步拓展。當(dāng)前，西安及西部經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長，居民購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好。 第九章 結(jié)論與建議一、主要結(jié)論 西安正處于經(jīng)濟(jì)快速增長時期，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全明協(xié)調(diào)發(fā)展。三、社會風(fēng)險分析 本項(xiàng)目施工期的社會風(fēng)險主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。 2對所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。 第八章 社會評價 社會評價的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會影響分析、項(xiàng)目與所在地的互適性和社會風(fēng)險分析三個方面，針對本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個方面綜述如下: 一、社會影響分析 1對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響，本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，它的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期，投資回收期相對較短，在項(xiàng)目建設(shè)時期會為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會有限，因此對當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)會改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會、發(fā)展空間，會帶動以本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。三、防范和降低風(fēng)險的對策 通過對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。 第七章 風(fēng)險分析一、項(xiàng)目主要風(fēng)險因素識別本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目主要風(fēng)險來自于未來市場情況，本項(xiàng)目目標(biāo)市場價格定位合適，目標(biāo)客戶定位合理，故項(xiàng)目風(fēng)險不高。四、財(cái)務(wù)評價結(jié)論 通過以上財(cái)務(wù)評價分析表明：本項(xiàng)目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及測算（一）銷售稅金 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》，本項(xiàng)目適用相關(guān)稅率如下：序號項(xiàng)目名稱稅率1營業(yè)稅2教育費(fèi)附加和城市維護(hù)建設(shè)稅3所得稅（三）成本費(fèi)用測算項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)等1建設(shè)投資：根據(jù)投資估算，按照開發(fā)進(jìn)度計(jì)算；2不可預(yù)見費(fèi)用3 管理費(fèi)用4 銷售費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)貸款利息實(shí)際計(jì)算。（三）假設(shè)條件假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實(shí)施，建設(shè)進(jìn)度如期完成，項(xiàng)目建成后商品房銷售收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，國際、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對穩(wěn)定。 4 主要材料、房地產(chǎn)近期價格?；I資渠道金額占總投資的比例企業(yè)自籌預(yù)售收入再投入銀行貸款合計(jì)（二）資金使用計(jì)劃根據(jù)前述項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，項(xiàng)目建設(shè)期各年的資金使用計(jì)劃為：2012年投入建設(shè)資金 萬元，2013年投入建設(shè)資金 萬元，2014年投入建設(shè)資金 萬元。二、投資估算 本項(xiàng)目工程總投資估算見工程總投資估算表 投資估算表序號項(xiàng)目總成本（萬元）單方造價（萬元）備注一項(xiàng)目建安總成本(一)土地成本含契稅(二)前期費(fèi)用 1房屋、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 2地質(zhì)勘測放線設(shè)費(fèi)3施工圖審查費(fèi)4人防費(fèi) 5建設(shè)工程綜合費(fèi)質(zhì)檢、公示等 6防雷手續(xù)費(fèi) 7配套費(fèi) 8規(guī)劃綜合費(fèi) 9招投標(biāo)費(fèi)(三)工程直接開發(fā)費(fèi) 1平基土石方三通一平 2景觀\環(huán)境\綠化含燈飾 3生化池及污水管道 4監(jiān)理費(fèi) 5土建 6電梯7消防\電氣\設(shè)備含智能\燃?xì)庀到y(tǒng)二不可預(yù)見費(fèi)用三項(xiàng)目管理費(fèi)四利息五銷售費(fèi)用六其他管理費(fèi)用項(xiàng)目總（成本）投資備注：三、資金籌措及使用計(jì)劃本工程項(xiàng)目總投資為 萬元，其中靜態(tài)投資 萬元、動態(tài)投資 萬元。 ：土地取得費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、施工設(shè)計(jì)審查費(fèi)、人防費(fèi)等均按國家和地方的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 環(huán)保措施一覽表類別設(shè)施名稱處理規(guī)模及措施數(shù) 量處理效果廢氣機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)100000m3/h1套符合GBZ2—2002《工作場所有害因素職業(yè)接觸限值》柴油發(fā)電機(jī)自帶消煙措施樓頂排空3套GB208912007《非道路移動機(jī)械用柴油機(jī)排氣污染物排放限值及測量方法》廢水化糞池104m3/a3座滿足《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）三級標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)置再生水回用系統(tǒng)預(yù)留接口104m3/a1套GB/T189202002《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》噪聲風(fēng)機(jī)風(fēng)機(jī)位于地下設(shè)備房內(nèi)，采取基礎(chǔ)減振措施，排氣口安裝消聲器13個執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB123482008）2類標(biāo)準(zhǔn)水泵降噪置于地下設(shè)備房內(nèi)，采用柔性連接、基礎(chǔ)減振措施若干換熱站基礎(chǔ)減振，地下設(shè)備房內(nèi)放置若干空調(diào)冷卻塔置于商業(yè)、辦公房樓頂，基礎(chǔ)減振，設(shè)置圍擋，遠(yuǎn)離敏感目標(biāo)若干隔聲窗臨路一側(cè)住宅加裝隔聲窗若干限速禁鳴標(biāo)記/若干固廢垃圾箱、垃圾桶若干處置率100％綠化綠化植樹、種草2554m2/綠地率為20%第五章 投資估算及資金籌措一、估算依據(jù)及條件1 估算依據(jù) 西安市概算定額2012 國家和市有關(guān)部門制定的文件及規(guī)定。五、工程進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)周期計(jì)劃為2年，即2012年至2014年。（九）通風(fēng)換氣地下車庫設(shè)機(jī)械式通風(fēng)換氣系統(tǒng)，換氣次數(shù)≥6次/h，同時設(shè)置排煙系統(tǒng)。擬建地附近已通達(dá)天然氣中壓管道，住戶燃用天然氣由市天然氣公司通過供氣管網(wǎng)經(jīng)調(diào)壓后低壓送至各用戶；104m3/a。據(jù)調(diào)查，該供熱站位于北郊陜西重型機(jī)器廠內(nèi)，建設(shè)規(guī)模為4臺150T/H中溫中壓蒸汽鍋爐。小區(qū)內(nèi)配有備用柴油發(fā)電機(jī)組，位于項(xiàng)目地下設(shè)備房內(nèi)。（六）供電系統(tǒng)項(xiàng)目用電由新城區(qū)市政供電系統(tǒng)提供。根據(jù)項(xiàng)目用水環(huán)節(jié)及水平衡圖可知，104m3/a，%。⑶中水回用根據(jù)《陜西省城市節(jié)約用水管理辦法》第十三條“各類新建面積在20000m2以上的賓館、飯店、商店、公寓、居住區(qū)等綜合性服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)建設(shè)中水回用設(shè)施”和第十四條“城市道路清潔、綠化、公廁、消防等公共用水應(yīng)優(yōu)先利用中水”，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建設(shè)中水回用設(shè)施，預(yù)留市政中水回用接口。排放的廢水主要為住宅樓及商業(yè)樓產(chǎn)生的生活污水、車庫地面清潔污水，污水排放量按用水量的80%計(jì)，104m3/a，污水中主要污染物為COD、BODSS和氨氮。次）2554m2120次/a/1040地下車庫地面沖洗用水2L/（m2d）1200人300d/a72104104商業(yè)用水5L/（m2 項(xiàng)目用、排水量估算用水項(xiàng)目用水定額估算規(guī)模用水時間用水量排水量m3/dm3/am3/a住宅用水140L/（人次）。次）；根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003），商業(yè)用水定額按5L/（m2d），辦公用水定額為60L/（人項(xiàng)目建成后用水主要為商業(yè)用水、辦公用水、住宅用水、綠化用水、道路灑水和地下車庫沖洗用水