論商品房預(yù)售合同的幾個(gè)問(wèn)題(參考版)
2025-05-17 12:32本頁(yè)面
【正文】 在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)，以拍賣(mài)的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方的房款。另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu)方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類(lèi)糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。這種糾紛的形成原因是多方面的。在運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢(shì)變更與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢(shì)變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。其次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢(shì)變更原則。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時(shí)，是根據(jù)市場(chǎng)行情確定價(jià)格的，所以，當(dāng)事人對(duì)于這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見(jiàn)的。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌為由要求提高房?jī)r(jià)或降低房?jī)r(jià)的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原則。我們認(rèn)為，這個(gè)《解答》對(duì)處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。由于法律對(duì)此尚沒(méi)有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢(shì)變更原則處理。另一方面，預(yù)購(gòu)方有時(shí)也會(huì)以房地產(chǎn)價(jià)格的下跌為由要求降低房?jī)r(jià)遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。在這段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)由于市場(chǎng)行情的變化而引發(fā)商品房的價(jià)格糾紛。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則和方法。這類(lèi)糾紛具有標(biāo)的金額大、涉訴人數(shù)多、法律政策性強(qiáng)等特點(diǎn)，處理起來(lái)比較困難。所以，商品房預(yù)售合同的登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)?？梢?jiàn)，盡管預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的僅是一種請(qǐng)求權(quán)，但卻具有物權(quán)的排他性質(zhì)，有學(xué)者將其稱(chēng)之為準(zhǔn)物權(quán)(注：錢(qián)明星、姜曉春：《房屋預(yù)售制度若干問(wèn)題理論問(wèn)題研究》，《中外法學(xué)》1996年第5期。預(yù)購(gòu)方根據(jù)這種請(qǐng)求權(quán)，就可以在商品房建成后，請(qǐng)求預(yù)售方交付房屋并辦理物權(quán)的變更登記。在商品房預(yù)售合同中，由于商品房尚沒(méi)有建成，所以，也就不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)變更登記問(wèn)題，而只能是進(jìn)行預(yù)售合同的登記。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張(注：孫憲忠：《論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記》，《中國(guó)法學(xué)》1996年第5期。所謂預(yù)告登記，是指權(quán)利人在對(duì)未來(lái)取得的物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)而對(duì)其進(jìn)行的登記。所以，登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件，而應(yīng)當(dāng)是對(duì)抗要件。所以，如果認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件，那么沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同就是無(wú)效合同。這就十分明確地說(shuō)明，商品房預(yù)售合同簽訂在先，登記備案在后，而登記機(jī)關(guān)只能對(duì)有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記是合同的對(duì)抗要件，而不是有效要件?！薄 ∵@里有必要明確商品房預(yù)售合同登記的性質(zhì)和效力。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。糾紛的解決方式等。交付房屋的日期。預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的座落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等)。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書(shū)面形式。 (二)商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定 商品房預(yù)售合同的內(nèi)容復(fù)雜，履行期限長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，戶口的作用已經(jīng)越來(lái)越小，將戶口與一定的民事權(quán)利聯(lián)系起來(lái)，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，限制了公民民事權(quán)利的行使，違反了民法的基本原則?！睋Q言之，如果本地區(qū)的房屋買(mǎi)賣(mài)法規(guī)規(guī)定不允許無(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I(mǎi)賣(mài)本地城鎮(zhèn)房屋的，則他們所訂立的商品房預(yù)售合同因其主體不合格而無(wú)效。(2)無(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘木用衲芊癯蔀樯唐贩款A(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方?對(duì)此，最高人民法院在1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中指出：“隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家關(guān)于無(wú)當(dāng)?shù)貞艨?
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1