我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度發(fā)展趨勢研究報告(參考版)
2025-05-17 01:09本頁面
【正文】 從物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展前景來看，市場化是一個必然趨勢，企業(yè)在利用馬太效應(yīng)穩(wěn)固市場份額的同時，有必要適度對外拓展，以積極的心態(tài)共同促進行業(yè)的良性發(fā)展。與這種逐步剝離相反的一個有趣現(xiàn)象是，部分較早市場化的關(guān)聯(lián)企業(yè)，正逐漸收縮外接項目規(guī)模，以集中優(yōu)勢力量優(yōu)先滿足母公司所開發(fā)項目的物業(yè)服務(wù)需要。，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)趨勢，積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略近年來，與開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大了市場拓展力度，由非關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目個數(shù)均值和總建筑面積均值持續(xù)上升。由于掌握大量終端消費者消息，除傳統(tǒng)低端集采外，在BtoBtoC的營銷鏈中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該說是大有可為。研究數(shù)據(jù)顯示，多種經(jīng)營收入占企業(yè)營業(yè)收入的比重均值超過20%，個別企業(yè)甚至超過50%，物業(yè)服務(wù)費收入占比相較下降，而且從過去三年的發(fā)展來看，這種此消彼漲的現(xiàn)象有逐年明顯的趨勢。通過保潔、綠化、工程維修等專業(yè)項目的分包，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠能繁瑣的事務(wù)中脫身出來，集中力量發(fā)展自身的管理優(yōu)勢，加強對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量各環(huán)節(jié)與流程的設(shè)計、掌控。但對于那些在優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)過程中，逐步走上特色化發(fā)展的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，“以規(guī)模換效益”會受到區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的限制，這些企業(yè)必然最早面臨跨區(qū)發(fā)展的壓力，專業(yè)特色品牌的打造無疑是未雨綢繆的良計。從市場現(xiàn)狀來看，用工成本上升、物價上漲、公用物權(quán)收益分配等因素，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)短期內(nèi)無法通過資產(chǎn)收益率的上升來大幅提高企業(yè)盈余。與住宅物業(yè)相比，泛商業(yè)物業(yè)具有物權(quán)所有者較為單一、溝通成本低、物業(yè)服務(wù)費收繳率普遍較高等優(yōu)點，因而受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的青睞。從數(shù)據(jù)來看，伴隨營業(yè)收入的增長，其營業(yè)成本也在大幅提升，增速僅落后營業(yè)收入增速2個百分點，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營效益的增長造成滯絆。2008中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)企業(yè)名稱特色領(lǐng)域重慶金科物業(yè)管理有限公司住宅質(zhì)量深圳市中航物業(yè)管理有限公司商業(yè)物業(yè)北京金融街物業(yè)管理有限責(zé)任公司寫字樓物業(yè)上海紫泰物業(yè)管理有限公司酒店物業(yè)這些企業(yè)中，金科物業(yè)非常注重住宅的質(zhì)量和服務(wù)，積極參與樓盤的研發(fā)和驗收，并建立了一套迅速反應(yīng)的客戶服務(wù)體系；中航物業(yè)全面推行物業(yè)管理服務(wù)集成商的運營模式，在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域表現(xiàn)突出；金融街物業(yè)樹立了在寫字樓管理方面的優(yōu)勢；紫泰物業(yè)以高星酒店的物業(yè)管理為起點，形成了綜合性大廈物業(yè)管理的特色。其中，鵬基物業(yè)連續(xù)舉辦了6屆“服務(wù)質(zhì)量月”活動；達文和港聯(lián)物業(yè)提供金鑰匙管家服務(wù)等，都幫助企業(yè)拓寬了服務(wù)內(nèi)涵，提升了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。比如中海物業(yè)研發(fā)的ePMIS（中海物業(yè)管理系統(tǒng)），陸家嘴物業(yè)的96916物業(yè)服務(wù)信息平臺系統(tǒng)及公開出版的《陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》；佳兆業(yè)物業(yè)的大盤物管模式等，均獲得了市場的高度認(rèn)可。比如龍湖物業(yè)和綠城物管獨特的新員工培訓(xùn)模式，培養(yǎng)了員工優(yōu)良的職業(yè)操守和較強的執(zhí)行力，有力保證了企業(yè)的品牌形象。結(jié)果顯示，服務(wù)質(zhì)量TOP10企業(yè)的各項指標(biāo)滿意度均高于樣本企業(yè)，尤其是解決業(yè)主投訴、報修及物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)等軟件服務(wù)方面比較突出，而在消防管理、設(shè)備管理和維修及秩序維護方面差異相對較小。服務(wù)質(zhì)量TOP10企業(yè)中，又以中海物業(yè)、陸家嘴物業(yè)、隆鑫物業(yè)等企業(yè)的滿意度表現(xiàn)較為突出。但2005－2007年，服務(wù)質(zhì)量TOP10企業(yè)的物業(yè)管理項目續(xù)約率均值呈下降走勢，這可能與部分企業(yè)優(yōu)化在管物業(yè)項目類型結(jié)構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)，如中海物業(yè)在2006和2007年主動撤出部分物業(yè)項目的管理，物業(yè)管理項目續(xù)約率從2005年的100%下降至2006年和2007年97%左右。研究組通過對優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)主滿意度、物業(yè)服務(wù)費收繳率及物業(yè)管理項目續(xù)約率的研究，優(yōu)選出十家服務(wù)質(zhì)量高的企業(yè)進行研究，這部分企業(yè)憑借先進的服務(wù)理念、扎實的服務(wù)行為創(chuàng)造了優(yōu)秀的服務(wù)產(chǎn)品，贏得了較高的業(yè)主滿意度。在企業(yè)經(jīng)營成本方面，服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)與優(yōu)秀企業(yè)的成本收入比相當(dāng)，分別為85%%，%，%的水平相當(dāng)，%%的水平，可見，服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)在多種經(jīng)營方面相對其他企業(yè)具有一定的優(yōu)勢，體現(xiàn)出其依靠多種經(jīng)營開拓市場化道路、提高經(jīng)營績效的思路。在經(jīng)營績效方面，%，同期服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)的營業(yè)收入均值已突破2億元大關(guān)，%，絕對量及增速均高過同期企業(yè)。在人均營業(yè)收入較高的同時，表明服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)具有一定的規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢。服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)2007年員工總數(shù)均值超過5000人，約是優(yōu)秀企業(yè)員工總數(shù)均值的4倍，其中中海物業(yè)、綠城物管等企業(yè)員工總數(shù)超過6000人，管理總建筑面積均接近或超過2000萬平方米。2008中國優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)規(guī)模TOP10排名企業(yè)名稱1中海物業(yè)管理有限公司2浙江綠城物業(yè)管理有限公司3深圳市中航物業(yè)管理有限公司4深圳市長城物業(yè)管理股份有限公司5上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司6招商局物業(yè)管理有限公司7深圳市萬科物業(yè)管理有限公司8廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司9深圳市萬廈居業(yè)有限公司10北京首欣物業(yè)管理有限責(zé)任公司2007年，服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)的物業(yè)管理項目總建筑面積均值超過1600萬平方米，2006年近1100萬平方
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