思源經(jīng)紀(jì)-商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操(參考版)
2025-05-15 18:36本頁(yè)面
【正文】 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 最 后 希 望 大 家 思源研究院 ?由于開(kāi)發(fā)成本和目標(biāo)利潤(rùn)兩個(gè)方面都是由發(fā)展商決定，以成本來(lái)衡量和擬定商鋪價(jià)格是不科學(xué)和不全面的，很容易會(huì)造成銷售價(jià)格與市場(chǎng)需求脫節(jié)，綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，成本控制能力也相對(duì)較強(qiáng)，當(dāng)發(fā)展商的利潤(rùn)率水平一致的時(shí)候，開(kāi)發(fā)成本較低的項(xiàng)目售價(jià)將較低。 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 市場(chǎng)比較法 成本定價(jià)法 銷售價(jià)格 =開(kāi)發(fā)成本 +發(fā)展商目標(biāo)利潤(rùn) 租金反推法 ?可以看出，銷售價(jià)格的的確定，在很大程度上受發(fā)展商的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力（如開(kāi)發(fā)能力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)水平等）制約。 在很多發(fā)展商看來(lái)， 建設(shè)一個(gè)好的商場(chǎng)并不難 ，判斷“ 商鋪賣多少錢市場(chǎng)才能接受”也并不難 ，難的是 怎樣才能在最短的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的銷售 ，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)，這就取決于 價(jià)格策略 。 國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例試算方法： 供給面商圈各 業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額的比例 ，與需求面的消費(fèi)者最常去的 業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例 ，再加上消費(fèi)者最 希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例 ，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例 。 初步業(yè)態(tài)組合定位 商圈業(yè)態(tài)普查 供給面調(diào)查 消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查 需求面調(diào)查 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出 商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài) ，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。 如何進(jìn)行商業(yè)定位 四 ? 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位 不是一成不變 的，隨著客觀市場(chǎng)條件的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的 變化 ，從最初的業(yè)態(tài)組合到 穩(wěn)定 的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過(guò)一個(gè) 陣痛期 。有了特色才具有不可替代性，從而具有競(jìng)爭(zhēng)。 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓、項(xiàng)目的宗旨 大眾化定位 VS 特色化定位 大眾化定位法 適合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所在地有足夠消費(fèi)群、沒(méi)有激烈競(jìng)爭(zhēng)，采用該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)??； 特色化定位法 表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務(wù)。 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 [ 競(jìng)品及典型性案例研究 ] ? 規(guī)模 ? 客流量 ? 提供的產(chǎn)品或服務(wù)、收益情況 ? 交通來(lái)源 ? 優(yōu)劣和劣勢(shì) 從以上幾個(gè)方面分析其現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行 差異化 的定位，同時(shí)提煉出本項(xiàng)目可 借鑒 和需要 規(guī)避 的因素。 目前包括北京等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市已經(jīng)完成了該項(xiàng)工作，在對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 如何進(jìn)行商業(yè)定位 四 ? 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 在確定項(xiàng)目以配套為主題的方向下 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 ?外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 5％ — 11％之間； ?中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在 2％ — 5％之間； ?內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下。 商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼 支持管理者的專業(yè)意見(jiàn) 開(kāi)發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者 管理者 站在城市建設(shè)的高度帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 保證投資者的租金收入 預(yù)留經(jīng)營(yíng)者的增值空間 符合消費(fèi)者的消費(fèi)取向 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利益共同體 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 政府 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼 分析歷史悠久的商業(yè)街與當(dāng)代成功的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)： 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有 “ 向心格局 ” ，一個(gè)靈魂人物（項(xiàng)目），具有強(qiáng)烈的磁場(chǎng)效應(yīng)； 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有 “ 集群效應(yīng) ” ，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在 前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì) 、以及 后期的經(jīng)營(yíng)管理 三個(gè)階段都需要有
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