【正文】 同時(shí)，要做好項(xiàng)目改造期間的市場管理工作，把項(xiàng)目改造對市場經(jīng)營的影響降低到最低的程度。從目前的房地產(chǎn)市場分析，**市大型綜合性商業(yè)市場有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而本項(xiàng)目由于是專業(yè)市場，依托原有成熟的市場，只要穩(wěn)住原有市場業(yè)戶，以便利的停車條件和充足的倉儲(chǔ)空間為主要賣點(diǎn)，吸引部分社會(huì)投資者進(jìn)入，一定會(huì)在此基礎(chǔ)上有更大的回報(bào)。通過財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。市場內(nèi)原有經(jīng)營戶對項(xiàng)目改造非常支持，并對購買改造后的市場表達(dá)了強(qiáng)烈的愿望。目前看，市場的商鋪應(yīng)該全部銷售，攤位的租售比例宜為3：7，倉儲(chǔ)的租售比例宜為6：4，停車場的租售比例宜為7：3。銷售價(jià)格確定過低，項(xiàng)目達(dá)不到股東的預(yù)期收益；銷售價(jià)格確定過高，項(xiàng)目資金回籠速度減慢。項(xiàng)目取得后，積極爭取政府在土地出讓金、政府收費(fèi)、預(yù)售許可、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，是保證項(xiàng)目最終效益的重要方面。只有逐個(gè)解決上述問題，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。由于本項(xiàng)目是由裝修改造、擴(kuò)建工程和拆除新建工程三部分組成。由此可見銷售價(jià)格對收益的影響最為敏感。下表給出了可變成本、售價(jià)和第一年銷售進(jìn)度上下變動(dòng)10%時(shí)，主要評估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。敏感性分析敏感性分析是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要內(nèi)容。資金來源與運(yùn)用表　 　 （單位：元）序號項(xiàng)目名稱經(jīng)營期第一年第二年1資金來源￥298,882,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,自有資金￥202,160,0銀行貸款￥80,864,0其他收入002資金運(yùn)用￥296,020,￥318,872,建設(shè)投資￥288,615,￥128,476,借款還本付息￥4,512,￥85,376,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,土地增值稅￥1,141,￥41,443,所得稅￥878,￥31,911,3盈余資金￥2,861,￥256,848,4累計(jì)盈余資金￥2,861,￥259,710,本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各項(xiàng)資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。%。企業(yè)所得稅為2,79萬元。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。銷售稅金及附加估算一覽表序號項(xiàng) 目建設(shè)經(jīng)營期合 計(jì)第一年第二年1銷售收入￥15,857,￥575,720,￥591,578,2銷售稅金及附加￥871,￥31,664,￥32,536,3土地增值稅￥1,141,￥41,443,￥42,584,4所得稅￥878,￥31,911,￥32,790,稅金合計(jì)￥2,892,￥105,020,￥107,912,損 益 表序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年1銷售收入￥591,578,￥15,857,￥575,720,2總成本費(fèi)用￥413,344,￥288,615,￥124,729,3土地增值稅￥42,584,￥1,141,￥41,443,4營業(yè)稅及附加￥32,536,￥872,￥31,664,5所得稅￥32,790,￥878,￥31,911,6價(jià)差預(yù)備金￥3,747,￥100,￥3,646,7利潤總額￥174,486,￥4,677,￥169,809,8稅后利潤￥66,574,￥1,784,￥64,789,9可分配利潤￥55,297,￥1,482,￥53,815,稅 后稅 前10投資利潤率%%　　11銷售利潤率%%　　12資本金利潤率%%　　評價(jià)指標(biāo)：（稅前）=（利潤總額/總投資額）100%=%全部投資的投資利潤率（稅后）=（利潤總額/總投資額）100%=%（稅前）=（利潤總額/總銷售額）100%=%銷售利潤率（稅后）=（利潤總額/總銷售額）100%=%（稅前）=（利潤總額/自有資金）100%=%自有資金的投資利潤率（稅后）=（利潤總額/自有資金）100%=%對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目投資資金籌措計(jì)劃表7 投資計(jì)劃與資金籌措表序號項(xiàng) 目金 額建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年1總投資￥413,344,￥288,615,￥124,729,土地成本￥112,000,￥112,000,　前期工程費(fèi)￥3,381,￥3,381,　建安工程費(fèi)￥164,822,￥103,875,￥60,947,配套工程費(fèi)￥26,400,￥26,400,　景觀及道路工程費(fèi)￥37,825,?。?7,825,配套公建費(fèi)￥618,￥618,　設(shè)計(jì)費(fèi)￥3,650,￥3,285,￥365,建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)￥9,889,￥9,889,　監(jiān)理工程費(fèi)￥1,318,￥831,￥487,不可預(yù)見費(fèi)￥6,592,￥4,155,￥2,437,管理費(fèi)用￥8,241,￥4,285,￥3,955,銷售費(fèi)用￥29,578,￥15,381,￥14,197,財(cái)務(wù)費(fèi)用￥9,024,￥4,512,￥4,512,2資金籌措￥283,024,￥283,024,　自有資金￥202,160,￥202,160,　貸 款￥80,864,￥80,864,　3銷售回款￥591,578,￥15,857,￥575,720,本項(xiàng)目銀行借款采用分期付息、到期一次性還本的償還方式，即從建設(shè)期開始計(jì)息，并償還貸款本金8086萬元，詳見貸款還本付息結(jié)算表。：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房屋收入用于投資部分。****批發(fā)市場初步規(guī)劃方案；；c.**市近期與本項(xiàng)目類似的竣工決算指標(biāo)。6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目改造工程工期預(yù)計(jì)2年，即從2005年1月1日至2006年12月30日。并且，公司80%以上的員工都在從事物業(yè)服務(wù)的第一線崗位——物業(yè)管理部和市場招商部，徹底克服了人浮于事的現(xiàn)象，公司機(jī)關(guān)向市場業(yè)戶服務(wù)的思想已經(jīng)普遍被職工接受，公司員工的精神面貌和思想發(fā)生了重大變化。公司設(shè)6部14處，即行政事物部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、市場招商部、人力資源部和市場開發(fā)部，其中行政事物部下設(shè)行政事物處和企業(yè)轉(zhuǎn)制辦公室；財(cái)務(wù)部下設(shè)財(cái)務(wù)處和會(huì)計(jì)處；物業(yè)管理部下設(shè)保安處、保潔處、倉儲(chǔ)管理處、停車場管理處和維修管理處；市場招商部下設(shè)市場租賃管理處、市場管理處和市場銷售處；人力資源部下設(shè)人事處和績效考核處。****股份有限公司原來是開展**及機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)。中國由于市場原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項(xiàng)目的供暖擬定采用中央空調(diào)供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。 A1 A11 A12 A2 B C A21 E D建 筑 面 積 統(tǒng) 計(jì) 表層**市場**市場總計(jì)CD合計(jì)A1A2BCE合計(jì)一層　 二層 　 三層 　　 　 三層　　 　　　 四層