【正文】 其實(shí)，從我們前面的建議報(bào)告中可以看出一個(gè)項(xiàng)目必須由第一步調(diào)研工作，到最后一步交屋服務(wù)，都能很?chē)?yán)謹(jǐn)審慎地、很專(zhuān)業(yè)地去經(jīng)營(yíng)每一個(gè)環(huán)節(jié)，而后再加上時(shí)空的機(jī)緣，則成功較能具體實(shí)現(xiàn)。 理想時(shí)代：該名字代表本樓盤(pán)是年輕人集聚的地方，是年輕人休憩的最好場(chǎng)所，是年輕人在都市營(yíng)造夢(mèng)想、打造夢(mèng)想、實(shí)現(xiàn)理想的地方。國(guó)際：以公司名字命名，打造公司品牌。故本樓盤(pán)擬取名如下： 奧運(yùn)公館/奧運(yùn)之星：因本樓盤(pán)緊鄰?qiáng)W林匹克公園及奧運(yùn)村，又是小規(guī)模，客戶(hù)定位為年輕人； 奧林匹克壹號(hào)：因本樓盤(pán)緊鄰?qiáng)W林匹克公園及奧運(yùn)村，主推奧運(yùn)概念，該名字代表本樓盤(pán)是本區(qū) 域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤(pán)； 奧運(yùn)第一站：因本樓盤(pán)緊鄰?qiáng)W林匹克公園及奧運(yùn)村，主推 奧運(yùn)概念,該名字代表本樓盤(pán)是本區(qū)域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤(pán)。銷(xiāo)售主線(xiàn)（時(shí)間：貫穿整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程）現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)， 又是一個(gè)以細(xì)微、人性化服務(wù)取勝的市場(chǎng)，故在銷(xiāo)售過(guò)程中堅(jiān)持“客戶(hù)為上帝”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，跟蹤客戶(hù)、服務(wù)客戶(hù)，并在維護(hù)公司利益的基礎(chǔ)上，樹(shù)立一種“以人為本，客戶(hù)至上”的思想，急客戶(hù)所急，解客戶(hù)所需，樹(shù)立公司良好的品牌形象，并為以后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的客戶(hù)基礎(chǔ)。該階段為尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，該階段繼續(xù)進(jìn)一步減少銷(xiāo)售成本，降低廣告費(fèi)用，減少?gòu)V告投入量，但保持更長(zhǎng)時(shí)間不間斷的廣告宣傳，以使市場(chǎng)繼續(xù)予以熱烈關(guān)注，將尾盤(pán)銷(xiāo)售完畢。但折價(jià)幅度不超過(guò)2%。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。此階段預(yù)計(jì)銷(xiāo)售20%。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。 此階段預(yù)計(jì)銷(xiāo)售30%。此階段主要工作有：　　　　?。?）；（2）開(kāi)盤(pán)日計(jì)劃：舉辦開(kāi)盤(pán)儀式《嘉年華酒會(huì)》，主要活動(dòng)有：（A） 預(yù)定業(yè)主簽約活動(dòng)（B） 請(qǐng)已預(yù)定業(yè)主及有意向業(yè)主出席酒會(huì)（C） 醒獅/威風(fēng)鑼鼓表演助興（D） 凡出席者皆送一精美禮品該時(shí)期為市場(chǎng)強(qiáng)銷(xiāo)期,是樓盤(pán)銷(xiāo)售高峰期,樓盤(pán)銷(xiāo)售的好壞往往在此時(shí)體現(xiàn)并可預(yù)見(jiàn),因此此時(shí)應(yīng)集中人力物力加大銷(xiāo)售力度,提高銷(xiāo)售強(qiáng)度,提高公司與樓盤(pán)知名度。第三階段（—）該階段為開(kāi)盤(pán)階段，銷(xiāo)售價(jià)格在前階段基礎(chǔ)上提升5%，毛坯房均價(jià)為5775元/M2，精裝修加價(jià)500元/M2（實(shí)際造價(jià)300元/M2），商鋪均價(jià)為10500元/M2。以報(bào)紙廣告、電臺(tái)、路邊招牌等廣告媒介第一時(shí)間全方位搶占北京樓市制高點(diǎn)，在短時(shí)間里搶奪潛在目標(biāo)客戶(hù)之注意力，為進(jìn)一步的銷(xiāo)售高潮奠定基礎(chǔ)。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。一”前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售(按照計(jì)劃,), ,前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有2個(gè)月就足夠了, 前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)如果時(shí)間太長(zhǎng)的話(huà),就容易造成市場(chǎng)疲軟,對(duì)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售及后續(xù)銷(xiāo)售造成消極作用,影響銷(xiāo)售。一”前是最好的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售季節(jié)，但我司項(xiàng)目由于工程進(jìn)度原因，無(wú)法在“五按照北京市場(chǎng)情況，“五 建至二層時(shí)間：拆模板時(shí)間: —售樓處裝修時(shí)間: — 如果不根據(jù)工程進(jìn)度安排內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間,因?yàn)楣さ貓?chǎng)地狹小,沒(méi)有足夠大的空間可以建造足夠大的售樓處,要建也只能建狹小的售樓處,并且不能很好的裝飾、裝修，這樣反而會(huì)顯得公司實(shí)力弱,項(xiàng)目檔次低、質(zhì)素低，影響客戶(hù)的購(gòu)樓信心，進(jìn)而影響銷(xiāo)售。十一、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(具體時(shí)間安排見(jiàn)附表)第一階段：（—）　—,此階段主要工作有：（1） 營(yíng)銷(xiāo)方案確定；（2） 廣告設(shè)計(jì)公司選定；（3） 現(xiàn)場(chǎng)工地的圍墻包裝方案確定并制作完畢；（4） 現(xiàn)場(chǎng)工地的周邊環(huán)境包裝完畢；（5） 在科薈路與林薈路及科薈路與八達(dá)嶺高速公路交界處各豎一廣告牌的方案確定并制作完畢；（6） 視覺(jué)識(shí)別設(shè)計(jì)（VIS）、有關(guān)事物用品設(shè)計(jì)制作部分的方案確定并制作完畢；（7） 營(yíng)銷(xiāo)部人員配備完成到位；（8） 銷(xiāo)售方案確定；（9） 整體規(guī)劃模型及戶(hù)型模型制作完畢；(10)售樓處位置確定、售樓處裝修設(shè)計(jì)方案確定、裝修公司選擇確定；(11)各種銷(xiāo)售文件及工具制作完畢；(12)媒體發(fā)布價(jià)格、時(shí)間確定；該階段主要為后面的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及銷(xiāo)售做好前期準(zhǔn)備工作，為樓盤(pán)的全面出擊、搶占市場(chǎng)至高點(diǎn)做好充分準(zhǔn)備。十、售樓處與樣板房之間的道路選擇，設(shè)計(jì)，布置 在售樓處與樣板房之間建設(shè)一條“綠色走廊”或“奧運(yùn)長(zhǎng)廊”，充分體現(xiàn)樓盤(pán)與森林公園之間的融合性、一體性，充分展示樓盤(pán)的綠色、生態(tài)的文化內(nèi)涵與純正的公園生活。根據(jù)當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售情況，選擇較難銷(xiāo)售的戶(hù)型根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)后的目標(biāo)客戶(hù)群的審美情趣、審美習(xí)慣及消費(fèi)習(xí)慣裝修、裝飾成樣板房供客戶(hù)參觀，以促使、加大剩余房銷(xiāo)售速度。本項(xiàng)目樣板房的裝修配合工程進(jìn)度作二次，可選擇以下方案： 開(kāi)盤(pán)前樣板房的裝修 可根據(jù)工程形象進(jìn)度，選擇第三層景觀開(kāi)揚(yáng)方向、視線(xiàn)開(kāi)闊的1居、2居、3居主力經(jīng)典戶(hù)型各取一種（或此階段重點(diǎn)推售的戶(hù)型），根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)后的目標(biāo)客戶(hù)群的審美情趣、審美習(xí)慣及消費(fèi)習(xí)慣裝修、裝飾成樣板房供客戶(hù)參觀，以促使、加大銷(xiāo)售速度。九、樣板房的設(shè)計(jì)與裝修 樣板房是樓盤(pán)最具體、最細(xì)致、最貼近客戶(hù)心理的地方，也是促使客戶(hù)購(gòu)房的最主要源動(dòng)力，樓盤(pán)的好、戶(hù)形的設(shè)計(jì)合理、可通過(guò)樣板房來(lái)體現(xiàn)。售樓處的設(shè)計(jì)、布置應(yīng)精致、氣派、新穎、獨(dú)特、與眾不同，符合樓盤(pán)定位與客戶(hù)的審美情趣、審美習(xí)慣及消費(fèi)習(xí)慣，與無(wú)聲處體現(xiàn)出樓盤(pán)的內(nèi)涵和特色，無(wú)形中增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望和沖動(dòng)心理。八、售樓處的選擇及建造售樓處是工地形象最重要、最直觀的地方，體現(xiàn)著公司形象，塑造著公司的親和力，是購(gòu)房參觀者了解公司、認(rèn)識(shí)公司、信任公司的最主要場(chǎng)所，是聯(lián)系公司與客戶(hù)的橋頭堡。在科薈路、林萃路、八達(dá)嶺高速公路沿路邊豎立起廣告標(biāo)語(yǔ)，增強(qiáng)廣告效果，提高樓盤(pán)宣傳力度。工地現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)在施工階段，仍能保持干凈，整潔、有序，使購(gòu)房者進(jìn)入工地現(xiàn)場(chǎng)就感覺(jué)到公司的素質(zhì)，感覺(jué)到工程的建造質(zhì)量，增加其購(gòu)買(mǎi)欲望與購(gòu)買(mǎi)信心。六、利潤(rùn)目標(biāo)本項(xiàng)目按總成本5100元/M2計(jì)算，利潤(rùn)目標(biāo)應(yīng)定在成本的15%左右，以快速銷(xiāo)售，回籠資金。1在經(jīng)過(guò)中關(guān)村及亞奧片區(qū)的公交車(chē)上作廣告，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤(pán)。DM郵政直投，方便、快捷、便宜，針對(duì)性強(qiáng)。參加北京夏、秋季房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤(pán)，并可在此間吸引客戶(hù)看房、購(gòu)樓及下定購(gòu)買(mǎi)。成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司與業(yè)主之間的感情，提升公司口碑，營(yíng)造公司市場(chǎng)品牌，并可將業(yè)主組織延伸至公司以后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，作為公司品牌經(jīng)營(yíng)的主要方式之一。選擇訪問(wèn)量大的正規(guī)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站（如搜房網(wǎng)）設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè)。目前該片區(qū)在售樓盤(pán)皆由代理公司代理銷(xiāo)售。而且這樣可讓客戶(hù)感覺(jué)到樓盤(pán)的高質(zhì)素與價(jià)格的相對(duì)低廉，體驗(yàn)到一種物美價(jià)廉的購(gòu)買(mǎi)感覺(jué)，促進(jìn)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，實(shí)現(xiàn)公司銷(xiāo)售利潤(rùn)及目標(biāo)的最大化。奪取市場(chǎng)份額，為公司的后續(xù)深入經(jīng)營(yíng)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的品牌與物質(zhì)基礎(chǔ)。且“兩條腿”互相交叉，互為補(bǔ)充，相得益彰，共同打造、提升北京富興苑房地產(chǎn)公司在北京市場(chǎng)上的品牌形象與市場(chǎng)知名度。因此，北京富興苑房地產(chǎn)公司以后的方向應(yīng)該是“兩條腿走路”的發(fā)展戰(zhàn)略。但在北京開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是公司即定的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，因此，在北京競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，有了品牌才有市場(chǎng)認(rèn)同度，消費(fèi)者才會(huì)接受公司以后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品。八、營(yíng)銷(xiāo)策劃一、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：北京富興苑公司在北京尚處于起步階段，故其在商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)方面，沒(méi)有市場(chǎng)知名