最高院關(guān)于商品房買賣糾紛的司法解釋(參考版)
2024-11-06 04:50本頁面
【正文】 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》自 1995年 1月 1日起實施，此前的商品房買賣行為發(fā)生的糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》，而不適用本解釋； 1995年 1月 1日后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件， 2020年 6月1日前已經(jīng)終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋；只有 1995年 1 月 1日后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件， 2020 年 6 月 1 日后尚處于一審、二審階段的，方能適用本解釋。 解讀或提示：本條是對該解釋的時間效力的解釋，規(guī)定了《解釋》實施的時間及其效力所及的糾紛案件的范圍。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品 房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。 第二十八條 本解釋自2020年６月１日起施行。 解讀或提示：本條規(guī)定的是在購 房人不能按時向銀行償還借款，但購房人已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)的情況下，銀行起訴購房人時，案件處理結(jié)果不再與開發(fā)商有法律上的利害關(guān)系，開發(fā)商不應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。但如果開發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。 第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。 商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房 款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。同樣，貸款銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款借給購房人，也將面臨很大的風(fēng)險。 解讀或提示：本條明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件。為保險起見，建議在訂立類似合同時，雙方在合同中明確約定過錯責(zé)任。 ”，似應(yīng)理解為： “因一方當(dāng)事人的過錯未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中，購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的原則。我國法律此前對此沒有有關(guān)的規(guī)定。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 解讀或提示：本條規(guī)定了購房人與開發(fā)商因商品房買賣合同發(fā)生糾紛時，包銷人必須參加訴訟，及確定各方的訴訟 地位的原則。開發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的，應(yīng)當(dāng)依其約定。 第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的， 應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。開發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的，應(yīng)當(dāng)依其約定。 第二十條 出賣人與包 銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定的是因開發(fā)商的原因，購房人無法在一定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書的除另有約定外，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及違 約責(zé)任的計算標(biāo)準(zhǔn)。 第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外， 出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 解讀或提示：本條規(guī)定了合理確定違約金的原則。 解讀或提示：本條規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問題。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為 三個月。還規(guī)定了若購房人同意繼續(xù)履行合同，負(fù)擔(dān)或返還房價款的原則。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤
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