【正文】 。泉涌新鎮(zhèn)與附近景觀支持較少的淺水灣項(xiàng)目,均價(jià)在1800元/㎡,市場(chǎng)消化速度同樣驚人,一年20多萬平方米,被市場(chǎng)吸收,對(duì)于我們開發(fā)公司來講,當(dāng)年利潤并不少,靠量取勝。5) 從開量中,我們不難看出,陽光100組團(tuán)開發(fā)量較少,希望通過于洪地區(qū)的其它開發(fā)商與政府配套工程完備,把本區(qū)域做熱,在后期中收取更大的利潤。3) 從以上大盤的銷售中,基本上采用錯(cuò)位競爭,分享不同階段的客戶,進(jìn)行項(xiàng)目生存定位,從我們調(diào)研過程中來看,同在一個(gè)區(qū)域住宅類大盤的價(jià)格,是其銷售速度的決定因素。n 沈陽市二環(huán)邊上大盤分析 項(xiàng)目名陽光100紫郡城七里香堤保利花園瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)和泰馨城營銷定位親水社區(qū)與大品牌成熟開發(fā)商，未來升值大盤,中國傳統(tǒng)文化水景住宅，大師品牌大盤，頤和園景觀瑞士風(fēng)情住宅大盤，地鐵，價(jià)廉項(xiàng)目規(guī)模占地100萬,建150萬　占80萬,建100萬總建20萬占地78萬,建120萬,建43萬占147萬,建160萬建筑形式綜合,一期為多層多層為主,小高層為輻圍合洋房多層為主,局部高層多層與小高層總戶數(shù)一期1300戶,再售400戶4000戶在售456戶,現(xiàn)銷售300戶以上一期760戶,二期現(xiàn)銷組團(tuán)200戶一期1000戶在售二期3200多戶單價(jià)范圍3400—3600,一樓4600,有半地下室與一樓花園相送25803300元23003100,現(xiàn)階段銷售的房源是精裝修房28003438,較一期平均房價(jià)漲300元25003248元1980—2690元,一樓贈(zèng)送花園開發(fā)分期五七期四五期分三期開發(fā)八期左右三期開發(fā)五期左右一期面積十棟多層樓,約4萬60棟左右,以多層為主八棟樓,一期29棟多層4棟高層22棟,含動(dòng)遷戶回遷二期面積小高層與多層,14棟多層、3棟小高層60棟,近30萬三期面積面積范圍87120　40130㎡　60130㎡50145㎡　61133㎡主力戶型二室二廳　80110㎡,三室與二室為主二室二廳與三室二廳90㎡為主力戶型,二室二衛(wèi)8893㎡,二室二廳一衛(wèi)二室二廳與三室二廳物業(yè)費(fèi)㎡1元左右1元/月/㎡㎡　1元/月㎡盟森觀點(diǎn)利用品牌與售樓處形象,進(jìn)行樓花銷售,通過于洪新場(chǎng)城的未來與大盤形象進(jìn)行銷售吸引,現(xiàn)階段銷售業(yè)績較好,第一組團(tuán)400戶,開盤一個(gè)月,通過近600萬廣告宣傳費(fèi)投入,開盤三個(gè)朋現(xiàn)階段銷售完成230套,業(yè)績較佳,主要針對(duì)年青人宣傳,主要客戶為35歲左右.售樓員現(xiàn)場(chǎng)氣氛營造較好,與陽光100對(duì)比,在價(jià)格上有較好的優(yōu)勢(shì),定為中檔客戶,結(jié)客戶感覺價(jià)格不高,有一定的說服力,通降低配套,來體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì),另一方面,周邊為待開發(fā)區(qū)域,空氣較好,吸引中年客戶.開盤采用精裝修與清水房同時(shí)銷售,清水房銷完,而精裝修房在開盤三個(gè)月后,還在銷售,可見,沈陽人不認(rèn)可精裝修房,主要目標(biāo)客戶為二中與實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)的家長,一部分分時(shí)度假與投資客戶,市場(chǎng)開發(fā)依賴于發(fā)宣傳單,投入較少,銷售較快.保利大盤開發(fā),主品牌帶動(dòng)輻品牌共同發(fā)展,以產(chǎn)品營銷為,體現(xiàn)自然生活,利用中國最好的園林頤和園為主在品質(zhì)訴點(diǎn),一期得到廣大消費(fèi)者認(rèn)為,二期由均價(jià)超3000元,銷售速度較緩,結(jié)合其地理位置,銷售速度較慢。但主臥與客廳的面寬較大，比較氣派，與項(xiàng)目本身的高檔定位較穩(wěn)合。但客廳的電視墻較短實(shí)用性較差。東方威尼斯一流的景觀與環(huán)境,由于今年水伙放水,東方威尼斯真的成為新奧爾良,影響其銷售,我們?cè)O(shè)為是沈陽市市中心,景觀周邊環(huán)境最佳的豪宅,由于建在渾河瀉洪區(qū)內(nèi),土地爭議較大,由于發(fā)水,未來將要開發(fā)的土地被收,現(xiàn)有產(chǎn)品將是孤品,我們認(rèn)為還有一部分升值空間。共分五個(gè)組團(tuán)，通過市場(chǎng)消化能力逐步完成大盤開發(fā),運(yùn)動(dòng)會(huì)所的建設(shè)與園區(qū)自身合配套是其項(xiàng)目成功的另一保障。（三）周邊主要競品分析項(xiàng)目名河畔新城左岸慧晶萬科新榆公館理想新城東方威尼斯唯美品格營銷定位河畔生活，康居住宅法國左岸生活北歐工業(yè)時(shí)代現(xiàn)代生活,大師作品異國水景住宅BLOK庭院,花園洋房項(xiàng)目規(guī)模占地75/建筑100占地10萬,建15萬占53萬占地204/建筑65建筑形式多層/小高/高層多層/小高/高層多層\小高全躍\多層/小高/高層多層/小高/別多層/小高層總戶數(shù)1600(一/二/三期)1000356套950多戶一期800/總2300單價(jià)范圍44005000(精裝)306644003800—5500元3200元起價(jià)44007800 1萬(別)均價(jià)4200元車庫數(shù)量共800余個(gè)一期沒有一期沒有340車位 280車庫主力戶型3*2*2 1273*2*2 130140961262*2*1 971363*2*2 1693*2*2 130物業(yè)費(fèi)㎡/月1元/㎡/月㎡未來市場(chǎng)供應(yīng)量五期為高層住宅三期為高層住宅一期多層銷售較好，二期為36套聯(lián)排別墅與全躍高層一期銷售較差，售樓處規(guī)劃超前，現(xiàn)場(chǎng)人氣較差。從建筑形式上看——多層產(chǎn)品市場(chǎng)空白點(diǎn)較多多數(shù)項(xiàng)目雖有多層產(chǎn)品供應(yīng)，但都進(jìn)入中后期銷售，渾南市場(chǎng)中多層產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)束，現(xiàn)在市場(chǎng)上多層產(chǎn)品,有較明顯空白點(diǎn)。所以在產(chǎn)品及內(nèi)涵沒有大的提升前提下，取勝的關(guān)鍵是在價(jià)格相似的條件下提高產(chǎn)品的性價(jià)比，提升產(chǎn)品本身的品質(zhì)及附加值?！昂优闲鲁恰彪m價(jià)位在5300元左右，但由于其交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，除去600元/㎡的裝修費(fèi)用其價(jià)格也在4700元左右。(二)渾南區(qū)域主要房地產(chǎn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模建筑形式樓盤價(jià)格（元）主力戶型開盤時(shí)間總戶數(shù)銷售率占地建筑金河花園7萬10萬多層/小高248029002*2*1 811202004年1055890%融城時(shí)代40小高/高層338038603*2*2 1201432003年9604(一期)2000(總體)一期50%唯美品格18多層/小高320035903*2*2 1201302004年3224(一期)一期95%。而作為沈陽市城市規(guī)劃核心區(qū)的重要組成部分，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)必將向新區(qū)拓展，渾南新區(qū)的房地產(chǎn)走勢(shì)對(duì)沈陽市的影響意義深遠(yuǎn)，將改變沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體格局，有力支持沈陽市的發(fā)展建設(shè)。為控制開發(fā)速度，渾南2003—2007年原則上將不再進(jìn)行新的商品住宅項(xiàng)目用地出讓。新區(qū)將在基礎(chǔ)設(shè)施方面實(shí)施大資本投入戰(zhàn)略，基礎(chǔ)設(shè)施先行，達(dá)到連接?xùn)|西、溝通南北、提升環(huán)境、凝聚人氣、保證生產(chǎn)生活的目的。除了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)以外，渾南新區(qū)位于機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)的渾南CBD10月份也將全面鋪開，必然帶動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋卦鲋担淮髮W(xué)城中已經(jīng)有沈陽工業(yè)學(xué)院、沈陽建工學(xué)院、沈陽音樂學(xué)院等三所大學(xué)進(jìn)駐；渾河旅游觀光帶已經(jīng)完成了北岸10公里的景觀建設(shè)，南岸防洪問題也將于明年徹底解決。渾南新區(qū)將建設(shè)成為“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，集金融商貿(mào)、教育科研、生活居住、觀光旅游為一體的相對(duì)獨(dú)立、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)”，當(dāng)?shù)孛襟w稱之為“北方浦東”。n 渾南區(qū)域市場(chǎng)分析（一）渾南市場(chǎng)情況目前有2000多家高新技術(shù)企業(yè)、810家外商投資企業(yè)落戶渾南新區(qū)，投資額在500萬元以上的有1000多個(gè)。近兩年內(nèi),沈陽市別墅市場(chǎng)的熱點(diǎn)在沈陽市的南部綠島森林公園附近,與棋盤山風(fēng)景區(qū),以人造景觀世博園為中心的別墅開發(fā)群,是沈別墅消費(fèi)者流動(dòng)的方向,別墅的消費(fèi)者看重的是天然景觀與周邊的環(huán)境,而我們的項(xiàng)目不具備這樣的功能,用人工來營造成,不沒有政府與社會(huì)的支持,依賴一家開發(fā)商,基本上在短時(shí)期之內(nèi)不可能吸引購房者的目光,不能提高我們的銷售速度與資金周轉(zhuǎn)速度, 我們建議在這方面進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行產(chǎn)品導(dǎo)入,形成新自身產(chǎn)品的銷售錯(cuò)位競爭。蔚藍(lán)、美地莊園二期、信盟花園三期、奧園別墅、新世界花園、蘇家屯雪蓮街地塊（占地30多萬平方米）及錦繡山莊等。（二）2002—2007年的銷售量年份銷售量主要項(xiàng)目備注2002207信盟\花溪\菲菲澳\荷蘭村慕馬大案,有錢人持幣待望,公務(wù)員沒有消費(fèi)2003846錦繡山莊\伊麗亞特灣\香格蔚藍(lán)\美的大盤低價(jià)與品質(zhì)20041361香格蔚藍(lán)\奧園\亞泰世博園的概念引導(dǎo)2007約980輝山別墅\山地藝墅\奧園世博園與地鐵概念的引導(dǎo)從沈陽市別墅的消化量來講,每年的銷售量太少,我們又不在政府輿論的引導(dǎo)方向及市場(chǎng)利好的消息中,利潤看到較高,但需求量太小,又有較多的品牌公司別行業(yè)中競爭,收益只是理論上,被時(shí)間給攤薄了,例如:信盟、比華利、花溪等,近一年來一次廣告都沒有,可見生活的艱難?！鮾r(jià)格呈現(xiàn)總體上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，2000年—2001年度，沈陽別墅市場(chǎng)的銷售單價(jià)平均上漲1000元/平方米，其中個(gè)別樓盤升幅到40%—50%左右，極大的刺激了別墅市場(chǎng)?！醣辈縿e墅市場(chǎng)依舊主要圍繞著大二環(huán)排布□東部別墅市場(chǎng)則仍向棋盤山方向發(fā)展D、銷售特征：□市場(chǎng)容量進(jìn)一步擴(kuò)大，2000年—2001年別墅市場(chǎng)的年供應(yīng)面積達(dá)到25萬平方米，銷售面積達(dá)到20萬平方米以上，其中個(gè)別樓盤年銷售額達(dá)到10萬平方米，%左右，大大超過以往1%左右的水平，成為不可忽略的房產(chǎn)市場(chǎng)黑馬?！靶陋?dú)院住宅”、“TOWN HOUSE”、“農(nóng)業(yè)莊園”、“外商生活區(qū)”的等營銷概念層出不窮。第三階段：別墅產(chǎn)品的概念多元化發(fā)展階段沈陽別墅市場(chǎng)經(jīng)歷過第一、第二階段的發(fā)展之后，市場(chǎng)狀況 理加快速發(fā)展，迅速進(jìn)入目前的第三階段——即別墅產(chǎn)品的概念多元化發(fā)展階段。如：信盟花園五星級(jí)會(huì)所，會(huì)所面積達(dá)到3000平方米左右，室內(nèi)設(shè)有專業(yè)的溫水泳池、星級(jí)餐廳、專業(yè)健身房、圖書館、棋牌室等，并邀請(qǐng)香港專業(yè)人員主持設(shè)計(jì)，專業(yè)水準(zhǔn)居于當(dāng)時(shí)沈陽別墅社區(qū)首位?！跎鐓^(qū)配套專業(yè)化在本階段社區(qū)的配套普遍受到了開發(fā)商和消費(fèi)者的重視，會(huì)所、超市等社區(qū)配套開始出現(xiàn)。D、產(chǎn)品特征：□別墅社區(qū)大型化在該階段的別墅社區(qū)統(tǒng)一呈現(xiàn)規(guī)?；厔?shì)，社區(qū)最小規(guī)模為100套左右，小型的散盤基本消失。A、時(shí) 間：1998年—1999年B、代表項(xiàng)目：巴黎世家、信盟花園、鳳凰花園、天柱山莊C、分布特征：以南部為主，北部、東部為輔的格局確立。其中南部別墅市場(chǎng)更是一支獨(dú)秀，占沈陽別墅總體份額60％左右，年銷售量達(dá)到3萬平方米以上，最為主要的代表產(chǎn)品均為南部項(xiàng)目，如“信盟花園”、“鳳凰花園”等。D、品質(zhì)特征：南部以“河畔花園”為代表的別墅產(chǎn)品品質(zhì)大大優(yōu)于北部產(chǎn)品，北部產(chǎn)品素質(zhì)明顯較低。 近期沈陽別墅市場(chǎng)單體別墅供應(yīng)量為500套左右(指的是在售部分)。 1997年、1998年，沈陽市的別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的調(diào)整和消化。 在1996年沈陽市的別墅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到一個(gè)頂峰，年供應(yīng)量在250套以上，相比1992年增長了十倍。n 沈陽市別墅市場(chǎng)