【正文】 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報(bào)告 》 第二十三條 :13806198617 EMAIL: 。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報(bào)告 》 第二十六條 特別事項(xiàng)說明 ?產(chǎn)權(quán)瑕疵； ?未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素； ?重大期后事項(xiàng)； ?在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。 評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，也可以是過去 或者將來的時(shí)點(diǎn)。 解決方案： 評估基準(zhǔn)日 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約 定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 評估報(bào)告 》 第二十一條 評估依據(jù) 依據(jù)列示不完整 列示的依據(jù)缺乏針對性 已經(jīng)廢止的文件仍舊作依據(jù)列示 問題案例舉例： 評估依據(jù) 對于使用模版，要檢查與本項(xiàng)目的相關(guān)性。收益法是指分析評估對象預(yù)期將來的業(yè)務(wù)收益情況來確定其價(jià)值的一種方法。結(jié)合本次評估技術(shù)的自身特點(diǎn)及市場交易情況，據(jù)我們市場調(diào)查及有關(guān)業(yè)內(nèi)人士的介紹，目前國內(nèi)沒有類似技術(shù)的轉(zhuǎn)讓案例，本次評估由于無法找到可比的歷史交易案例及交易價(jià)格數(shù)據(jù)，故市場法也不適用本次評估?；谝陨弦蛩兀敬卧u估沒有采用成本法。 評估方法 市場法的運(yùn)用需要滿足兩個(gè)基本前提條件 要有一個(gè)活躍的公開市場 要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng) 評估方法 市場法運(yùn)用中的具體方法 現(xiàn)行市價(jià)法 市價(jià)折扣法 功能價(jià)值類比法 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 成新率價(jià)格調(diào)整法 市場售價(jià)類比法 價(jià)值比率法 間接比較法（如：基準(zhǔn)地價(jià)修正法） 選用的評估方法及其理由 (案例三） 評估的基本方法有三種，即成本法、市場法和收益法。 評估方法 收益法運(yùn)用中應(yīng)注意 保持收益額與折現(xiàn)率口徑一致 評估方法 市場法思路： 任何一個(gè)正常的潛在投資者，在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。 （包括歷史平均趨勢比較，敏感因素分析， 收入與成本費(fèi)用變化的一致性檢驗(yàn)等） 評估方法 收益法的折現(xiàn)率 產(chǎn)生收益流資產(chǎn)的價(jià)值年收益流折現(xiàn)率 ?r評估方法 收益法的折現(xiàn)率 折現(xiàn)率通常由以下兩部分組成： 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 —— 如：國庫券利率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 —— 要考慮經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。 第三步：預(yù)期收益測算。 凈現(xiàn)金流量有息前和息后兩種 凈現(xiàn)金流量 —— 股權(quán)自由現(xiàn)金流量； 息前凈現(xiàn)金流量 —— 企業(yè)自由現(xiàn)金流量； 評估方法 收益法的預(yù)期收益預(yù)測 第一步：評估基準(zhǔn)日審計(jì)后企業(yè)收益的調(diào)整。 評估方法 收益法的具體方法 （ 1）純收益不變（收益永續(xù)，收益年限有限）； （ 2）純收益在若干年后保持不變； （ 3）純收益按等差級(jí)數(shù)變化； （ 4）純收益按等比級(jí)數(shù)變化； （ 5）已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格。 評估方法 收益法的運(yùn)用涉及三個(gè)基本要素 被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益 折現(xiàn)率或資本化率 取得收益的持續(xù)時(shí)間 評估方法 收益法的應(yīng)用前提 （ 1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； （ 2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； （ 3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。是以利求本的思路。 成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。 ? 案例 C： 電磁屏蔽室廠改制評估采用成本法，選用成本法的理由過于簡單，不能合理說明收益法不適用 。 ? 案例 A：對商務(wù)房產(chǎn)通常要考慮采用市場法和收益法評估，開源房地產(chǎn)評估報(bào)告采用成本法評估房產(chǎn)，沒有說明理由，也沒分析。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 基本準(zhǔn)則 》 第十五條 評估方法 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況 等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評估基本方法 的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法，形成合理 評估結(jié)論。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報(bào)告 》 第二十二條 評估方法 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)運(yùn)用資產(chǎn)評估方法。 是指按政府搬遷 補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn) 估算的無法搬遷 資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置 成本和可搬遷資 產(chǎn)的搬遷費(fèi)用以 及搬遷期間停工 損失等的數(shù)額。 市場價(jià)值以外的價(jià)值類型 投資價(jià)值 在用價(jià)值 清算價(jià)值 價(jià)值類型 是指 考慮到資產(chǎn)的長期存續(xù)性、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件、資產(chǎn)當(dāng)前的用途和可選擇適宜用途等因素，經(jīng)過對資產(chǎn)的未來可出售性進(jìn)行的謹(jǐn)慎評估得出的資產(chǎn)的評估價(jià)值。 市場價(jià)值、市場價(jià)值以外的價(jià)值 價(jià)值類型 是指將評估對象 作為企業(yè)組成部 分或者要素資產(chǎn) 按其正在使用方 式和程度及其對 所屬企業(yè)的貢獻(xiàn) 的價(jià)值估計(jì)數(shù)額 是指評估對象對 于具有明確投資 目標(biāo)的特定投資 者或者某一類投 資者所具有的價(jià) 值估計(jì)數(shù)額，亦 稱特定投資者價(jià) 值。 摘自 《 資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見 》 第十五條 價(jià)值類型 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市 場條件和評估對象的使用等并無特別限制 和要求時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師通常應(yīng)當(dāng)選擇 市場價(jià)值作為評估結(jié)論的價(jià)值類型。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 基本準(zhǔn)則 》 第十四條 價(jià)值類型 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)，選擇和使用 價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)充分考慮評估目的、市場條 件、評估對象自身?xiàng)l件等因素。 資產(chǎn)評估報(bào)告 價(jià)值類型 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確價(jià)值類型及其定義，并說 明選擇價(jià)值類型的理由。 (七 )無其他不可預(yù)測和不可抗力因素造成的重大影響。 (五 )委托方提供的資料具有真實(shí)性、合法性、完整性。 (三 )所有待估資產(chǎn)按現(xiàn)行使用狀態(tài)和用途繼續(xù)使用。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報(bào)告 》 第二十四條 資產(chǎn)評估假設(shè) 交易假設(shè)、市場條件假設(shè)、評估對象狀況假設(shè) 宏觀環(huán)境假設(shè)、微觀環(huán)境假設(shè) 整體資產(chǎn)利用假設(shè)、單項(xiàng)資產(chǎn)利用假設(shè) 與現(xiàn)實(shí)或事實(shí)不符的情況的假定 前提假設(shè) 環(huán)境假設(shè) 利用假設(shè) 特定假設(shè) 資產(chǎn)評估假設(shè) 根據(jù)本次資產(chǎn)評估的目的以及評估對象的特點(diǎn)，評估中使用了以下評估假設(shè)： (一 )所有待估資產(chǎn)已處在交易過程中，評估師根據(jù)待估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。