【正文】 建議建議平利縣政府批準(zhǔn)本項(xiàng)目建議書(shū)，以利于項(xiàng)目盡早組織實(shí)施，發(fā)揮效益。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于完善平利縣服務(wù)設(shè)施，提升平利城市品牌形象，推動(dòng)平利縣縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等均有重要的意義。平利縣零售產(chǎn)業(yè)有巨大的發(fā)展前景，項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)空間廣闊。 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目直接影響區(qū)為平利縣，項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)效益明顯，負(fù)面影響和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)能夠得到很好的控制，社會(huì)評(píng)價(jià)可行。對(duì)策主要通過(guò)科學(xué)合理的環(huán)境保護(hù)措施加以控制，最大限度減少對(duì)周邊環(huán)境的影響。 主要社會(huì)效益分析項(xiàng)目進(jìn)行購(gòu)物中心建設(shè)，對(duì)于完善平利縣城市服務(wù)設(shè)施、提升城市品牌形象、為推動(dòng)平利縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等均有重要的意義。但項(xiàng)目建設(shè)同時(shí)能提高平利縣城市形象和服務(wù)能力，對(duì)于擴(kuò)大平利縣城市吸引力，擴(kuò)大平利縣零售業(yè)整體市場(chǎng)有正面作用，因此對(duì)于平利縣零售從業(yè)者的競(jìng)爭(zhēng)非常小。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)平利縣經(jīng)濟(jì)有助推作用，項(xiàng)目地周邊的經(jīng)商者、產(chǎn)業(yè)從業(yè)者都將是項(xiàng)目的長(zhǎng)期受益者。 與項(xiàng)目關(guān)系密切的主要群體分析與項(xiàng)目關(guān)系密切的主要群體有項(xiàng)目地周邊的居民、項(xiàng)目地周邊的經(jīng)商者、平利縣零售業(yè)從業(yè)者、平利縣餐飲業(yè)從業(yè)者、平利縣酒店服務(wù)從業(yè)者、平利縣休閑娛樂(lè)從業(yè)者以及政府等。 銷售風(fēng)險(xiǎn)任何經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目都存在銷售風(fēng)險(xiǎn)，建議業(yè)主單位從如下幾個(gè)方面盡量降低銷售風(fēng)險(xiǎn)：加強(qiáng)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理；加強(qiáng)購(gòu)物中心的宣傳，提高知名度；陜西省平利中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告第十七章 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的社會(huì)影響分析社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的相互適應(yīng)性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。建議一是充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，周密安排，保證工程建設(shè)按計(jì)劃進(jìn)行。 建設(shè)資金斷檔風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建設(shè)所需要的資金量較大，周期短，主要由自籌資金解決。建議業(yè)主在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)方案進(jìn)行明確并盡量?jī)?yōu)化，力圖減少不必要的工程量，減少投資。商業(yè)經(jīng)營(yíng)：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承租式的管理經(jīng)營(yíng)；客房經(jīng)營(yíng)：按照國(guó)際化的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)；餐飲經(jīng)營(yíng)：主營(yíng)餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營(yíng)；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進(jìn)行承租經(jīng)營(yíng)；其他服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)：按照企業(yè)一體經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)行分包的管理經(jīng)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)管理平利中環(huán)廣場(chǎng)股份有限公司將按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)等管理職能手段，在工程的準(zhǔn)備及實(shí)施的全過(guò)程中，對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行控制。 財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)工程所需資金的籌措與撥付；負(fù)責(zé)資金使用的監(jiān)管；負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資管理，對(duì)項(xiàng)目投資控制，確保項(xiàng)目投資控制在造價(jià)限額以內(nèi)，以保證控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；配合政府部門對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督管理。陜西省平利中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告第十五章 項(xiàng)目建設(shè)組織與管理 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)平利中環(huán)廣場(chǎng)工程組織管理機(jī)構(gòu)為該項(xiàng)目業(yè)主平利中環(huán)廣場(chǎng)股份有限公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采辦、施工管理等工作。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于平利縣旅游產(chǎn)業(yè)和縣域經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展有非常重要的意義，具有明顯的社會(huì)效益。 盈利能力靜態(tài)分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、總成本分析與利潤(rùn)分析，項(xiàng)目各盈利指標(biāo)如下 ：達(dá)產(chǎn)年凈利潤(rùn)：1440萬(wàn)元；投資利潤(rùn)率：8%。 。⑶其它費(fèi)用：管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用（扣除工資及福利）按年銷售收入的5%計(jì)?。讳N售費(fèi)用按年銷售收入的8%計(jì)取?？偝杀举M(fèi)用估算項(xiàng)目總成本包括：⑴原輔材料、燃料及動(dòng)力消耗成本分析。無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷本項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)攤銷年限為10年，遞延資產(chǎn)攤銷年限為5年。稅率：營(yíng)業(yè)稅率5%，城市建設(shè)附加稅7%，教育附加稅3%，所得稅率25%。產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格均按項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)行價(jià)格，成本核算中的大部分指標(biāo)參照業(yè)主單位近兩年來(lái)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合指數(shù)依據(jù)。陜西省平利中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告第十四章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析的依據(jù)和方法按照國(guó)家政策和現(xiàn)行的財(cái)稅制度。 項(xiàng)目資金由業(yè)主自籌解決。 投資估算，其中：，裝修工程費(fèi)用2500萬(wàn)元，設(shè)施及工器具購(gòu)置費(fèi)用4000萬(wàn)元，其他費(fèi)用6000萬(wàn)元。項(xiàng)目周邊地區(qū)類似工程的建設(shè)投資指標(biāo)。2009年《陜西省省建筑工程工程量清單計(jì)價(jià)定額》。 為了確保項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量，防范和化解工程建設(shè)中的違法違規(guī)行為，按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招投標(biāo)辦法》，本項(xiàng)目采用議標(biāo)的組織形式。2013年10月1日前：完成酒店主體工程建設(shè)。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定程度的交叉。竣工驗(yàn)收：試運(yùn)轉(zhuǎn)、交工驗(yàn)收?？辈煸O(shè)計(jì)：測(cè)量勘察、初步設(shè)計(jì)及審批、施工圖設(shè)計(jì)。陜西省平利中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容和建設(shè)階段 項(xiàng)目實(shí)施原則在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的過(guò)程中，要本著“全面布局、合理安排、科學(xué)設(shè)計(jì)、保證質(zhì)量”的原則，認(rèn)真組織項(xiàng)目的實(shí)施，科學(xué)安排工程進(jìn)度，保證項(xiàng)目高效率、高質(zhì)量的實(shí)施。工程的建設(shè)，有效地改善了該片區(qū)現(xiàn)有的生活環(huán)境和居住環(huán)境；另一方面為區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)發(fā)展創(chuàng)造條件。項(xiàng)目建成后的固體廢棄物主要是生活垃圾，生活垃圾應(yīng)實(shí)行袋裝化，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集點(diǎn)，及時(shí)清運(yùn)。 建成后影響分析嚴(yán)格地實(shí)行雨污分流的排水方式。同時(shí)使用機(jī)械施工時(shí)，晝間應(yīng)使所有機(jī)械距施工場(chǎng)界保持60m的距離，夜間則應(yīng)保持350m的距離。施工期間，各類大型施工機(jī)械、運(yùn)輸車輛和部分高噪聲設(shè)備的使用，其產(chǎn)生的噪聲對(duì)沿線聲環(huán)境產(chǎn)生較大的影響。所以，設(shè)計(jì)應(yīng)充分結(jié)合地形，盡量保證合理的土石方平衡，對(duì)棄方應(yīng)作好安排，以減少因棄方流失對(duì)環(huán)境造成的污染；同時(shí)，施工中應(yīng)硬化堆料場(chǎng)地，嚴(yán)禁亂堆、亂放建筑材料。施工期產(chǎn)生的固體廢棄物主要是土石方工程、混凝土澆筑中產(chǎn)生的棄土石和施工廢料等。施工期間的開(kāi)挖、混凝土養(yǎng)護(hù)等不可避免會(huì)排放大量的含泥沙量大、濁度高的施工廢水，同時(shí)在對(duì)施工燃油動(dòng)力機(jī)械等主要施工作業(yè)工具進(jìn)行維護(hù)和沖洗時(shí)，將產(chǎn)生少量的含有SS和石油類物質(zhì)的廢水。土方開(kāi)挖、出渣裝卸、鉆孔、散裝水泥和建筑材料運(yùn)輸?shù)仁┕せ顒?dòng)將產(chǎn)生二次揚(yáng)塵。陜西省平利中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告第十一章 環(huán)境影響分析 施工期影響分析施工期的環(huán)境空氣污染源主要有各類燃油動(dòng)力機(jī)械在進(jìn)行場(chǎng)地挖填、清理平整、運(yùn)輸?shù)仁┕せ顒?dòng)時(shí)排放的CO和NOX廢氣。3．各單體污水立管采用單立管排水系統(tǒng)，伸頂通氣。 衛(wèi)生防疫1．建筑單體室內(nèi)污廢水合流。報(bào)案控制室設(shè)在地下一層，負(fù)責(zé)整個(gè)大樓的防范控制，監(jiān)控室對(duì)所有報(bào)警裝置及閉路攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。具有長(zhǎng)時(shí)間錄像和視頻報(bào)警的裝置，監(jiān)視器畫(huà)面顯示具有任意編程，信號(hào)切換采用矩陣方式，能自動(dòng)和手動(dòng)切換，在畫(huà)面上設(shè)有攝像機(jī)的編號(hào)，部位、地址和時(shí)間顯示，本系統(tǒng)可與電梯控制系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，當(dāng)發(fā)生報(bào)警時(shí)能自動(dòng)對(duì)報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)的圖像和聲音進(jìn)行復(fù)核，能將現(xiàn)場(chǎng)圖像自動(dòng)切換到指定的監(jiān)視器上顯示，并自動(dòng)錄像，整個(gè)系統(tǒng)以彩色系統(tǒng)構(gòu)成。安保中心內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控控制設(shè)備，監(jiān)控設(shè)備包括視頻矩陣管理系統(tǒng)，畫(huà)面分割器，硬盤錄像機(jī)，穩(wěn)壓直流電源，控制臺(tái)及鍵盤，監(jiān)視器幕墻。重要的計(jì)算機(jī)、UPS 電源、電梯的集中控制裝置以及對(duì)人身安全要求較高的電氣設(shè)備等供電的末端配電箱的各相母線上，應(yīng)裝設(shè) SPD 。為防雷電波侵入，引入建筑物低壓電纜金屬鎧裝外皮及保護(hù)鋼管應(yīng)與接地裝置良好連接。每層利用結(jié)構(gòu)圈梁水平鋼筋焊接連通形成均壓環(huán)，并與引下線可靠焊接。 防雷設(shè)計(jì)：本工程屬人員密集場(chǎng)所，按三類防雷設(shè)防：坡屋面上敷設(shè)φ10熱鍍鋅圓鋼作接閃器，并在屋面暗敷設(shè)不大于20m20m或16m24m 的網(wǎng)格，利用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)柱內(nèi)不少于二根φ16主筋作引下線。，各層在正常情況下不帶電的金屬器件（包括電氣設(shè)備外殼、風(fēng)管、水管等）均須與等電位聯(lián)結(jié)線可靠聯(lián)結(jié)。.。，采用聯(lián)合接地方式，利用大樓基礎(chǔ)樁基及承臺(tái)內(nèi)主鋼筋作接地極，要求接地電阻不大于1歐姆。陜西省平利中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告第十章 安全與衛(wèi)生 安全保護(hù) 線纜敷設(shè)設(shè)計(jì)一般電線電纜成束敷設(shè)采用無(wú)鹵低煙B級(jí)阻燃型WDZB；為一級(jí)負(fù)荷配電的線纜采用無(wú)鹵低煙B級(jí)阻燃耐火型WDZBN；為二級(jí)負(fù)荷配電的線纜采用無(wú)鹵低煙C級(jí)阻燃耐火型WDZBN消防配電回路明敷時(shí)，在金屬管或金屬線槽上涂布防火涂料保護(hù)；采用暗敷時(shí)，則穿金屬保護(hù)管敷設(shè)在不然燒體結(jié)構(gòu)內(nèi)，保護(hù)層厚度≥30。選擇冷熱水機(jī)組時(shí), 選擇能量調(diào)節(jié)裝置靈敏和可靠的機(jī)型。 電氣節(jié)能本工程照明燈具以熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，或低溫低耗鎮(zhèn)流器既提高了功率因數(shù)，又降低了能耗。傳輸線采用防火金屬線槽，在弱電間，吊頂內(nèi)明敷，支線采用穿鋼管SC管保護(hù)暗敷設(shè)于不然燒體的結(jié)構(gòu)層內(nèi)，且保護(hù)層厚度不宣小于30mm、由頂板接線盒至消防設(shè)備段線路穿金屬軟管。d)消防系統(tǒng)線、路的選型及敷設(shè)方式：信號(hào)傳輸干線采用_采用無(wú)鹵低煙B級(jí)阻燃耐火型WDZBNRV；電源干線采用4mm2。支線采用耐火或阻燃導(dǎo)線穿鋼管SC管暗敷設(shè)于不燃燒體的結(jié)構(gòu)層內(nèi)。傳輸電壓為110V定壓輸出，系統(tǒng)信噪比≥50db，頻率特性為50～應(yīng)急照明系統(tǒng)：應(yīng)急照明，疏散指示照明等采用專用回路雙電源配電、并在末端互投；疏散指示照明及部分應(yīng)急照明采用內(nèi)置蓄電池作備用電源，其工作模式為，平時(shí)常亮，故障時(shí)持續(xù)亮，連續(xù)供電時(shí)間≧30min；持續(xù)工作的備用照明連續(xù)供電時(shí)間≧120min。背景音樂(lè)廣播及消防廣播的功率放大器分開(kāi)設(shè)置，服務(wù)性廣播功率放大器應(yīng)能滿足各層一般廣播的功率要求。背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)與消防廣播系統(tǒng)本樓內(nèi)設(shè)服務(wù)性廣播及火災(zāi)時(shí)消防廣播，背景音樂(lè)系統(tǒng)的前端設(shè)備設(shè)在辦公樓一層消防控制機(jī)房，消防廣播前端設(shè)備設(shè)在一層消防控制柜內(nèi)。d)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器可接收感煙，感溫，火焰，可燃?xì)怏w，空氣采樣早期煙霧探測(cè)器的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)及水流指示器、檢修閥、濕式報(bào)警閥、手動(dòng)報(bào)警按鈕、消火栓按鈕的動(dòng)作信號(hào)；還可接收排煙閥、加壓閥、70℃，280℃防火閥的動(dòng)作信號(hào)。每個(gè)防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置—個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕及消防對(duì)講電話插孔。2）、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：a)在辦公室、會(huì)議室、客房/、餐廳、樓梯間、走道廳等場(chǎng)所設(shè)置感煙探測(cè)器；在開(kāi)水間，廚房，車庫(kù)等平時(shí)煙塵較大的場(chǎng)所設(shè)置感溫探測(cè)器；在煤氣表問(wèn)，廚房等處設(shè)置可燃?xì)怏w探測(cè)器。消防控制室內(nèi)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器，消防聯(lián)動(dòng)控制合，應(yīng)急廣播設(shè)備，中央電腦，CRT顯示器，打印機(jī)，電梯運(yùn)行監(jiān)控盤及消防專用電話總機(jī)，UPS電控設(shè)備等。 電氣消防本工程消防二級(jí)負(fù)荷供電,一路由變電所供電,另外地下室設(shè)置一臺(tái)200KW柴油發(fā)電機(jī)組為消防供電?？照{(diào)風(fēng)管和普通送、排風(fēng)管均采用鍍鋅鋼板制作，壁厚按《通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定選用。B．自動(dòng)噴水系統(tǒng)排水、水力警鈴排水排至集水坑，由潛水泵提升進(jìn)行排水。D．變電所配置推車式磷酸銨鹽干粉滅火器。B．火災(zāi)種類車庫(kù)部分為B類，其余部分為A類。E．消防泵設(shè)置定時(shí)自檢裝置。2）系統(tǒng)壓力下降，報(bào)警閥壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作，自動(dòng)開(kāi)啟噴淋泵，水力警鈴報(bào)警，同時(shí)向消控中心報(bào)警。增壓穩(wěn)壓設(shè)備型號(hào)為：ZW(L)IIZB型噴淋增壓設(shè)備，配水泵型號(hào)為: 25LGW310x8 N=。在室外設(shè)有噴淋系統(tǒng)用地上式水泵接合器三套，水泵接合器15－40m范圍設(shè)有室外地上式消火栓。每個(gè)報(bào)警閥組控制的最不利點(diǎn)處設(shè)末端試水裝置，其他防火分區(qū)、樓層設(shè)末端試水閥，并設(shè)有試水排水管。每層、每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)水流指示器。每套報(bào)警閥負(fù)擔(dān)噴頭數(shù)不超過(guò)800只。在地下室消防泵房?jī)?nèi)間內(nèi)設(shè)有2套濕式報(bào)警閥及1套雨淋報(bào)警閥。噴淋加壓泵設(shè)于地下一層消防泵房?jī)?nèi)， 1小時(shí)消防水量?jī)?chǔ)存于室內(nèi)300m3消防水池內(nèi)，火災(zāi)時(shí)由噴淋泵從水池取水加壓供水。B．