年度全國房地產政策研究報告(參考版)
2025-05-04 22:40本頁面
【正文】 因此，地方政府應盡快組織力量編制相關規(guī)劃，把工作重點放在如何解決住房民生問題上。具體落實措施是要針對“國11條”的要求，出臺2010－2012年住房建設規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房等五類住房的建設規(guī)模?！ 〉谖澹瑢Φ胤秸恼呗鋵嵦岢龈咭蟆 》康禺a市場近年來出現(xiàn)的問題是多方面原因造成的，其中地方政府為追求地方利益，盲目發(fā)展房地產業(yè)具有不可推卸的責任。動作快地方政府，如北京、常州、廈門、深圳、淮安等地已有實質性動作。 第四，公共租賃住房指導意見將會出臺 2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新就表示：今年要加大租賃市場方面的探索工作，以有針對性地解決既不符合保障性住房供應條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題；還將研究制訂《公共租賃住房指導意見》，明確公共租賃住房供應對象等內容。對內，現(xiàn)在金融信貸政策和稅收政策已經趨于嚴格，投機投資資金成為重點防范的對象。開發(fā)貸也將會緊縮。提高存款準備金率，加強金融機構“窗口指導”是最近可行的選項。這樣有利于形成穩(wěn)定市場的預期，即開征物業(yè)稅是政府認真考慮的選項，投資投機性購房者需要認真思考面臨的市場及政策風險。最可能的動作是，擴大物業(yè)稅空轉試點，在全國范圍內實行物業(yè)稅空轉。包括稅制合并、改革在內，很多環(huán)節(jié)還需要梳理打通。如果2010年開發(fā)投資增速重新站上30%，如果房價漲幅依然堅守今年下半年勢頭，那么國家打擊投資投機的房地產調控政策將會繼續(xù)加大力度出臺，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。其潛臺詞是，如果明年GDP增速重新站上兩位數(shù)，如果CPI增幅超過35%，如果包括股票和房地產在內的資產價格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會調整經濟政策，尤其是貨幣信貸政策，會繼續(xù)提高存款準備金率，甚至動用加息的手段，而貨幣政策的調整將顯著影響樓市。因此，僅從這一個動作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷?！ Ψ康禺a市場而言，資金流動性暫時不是問題，但是上調存款準備金影響的是市場預期，如果市場從目前的“寬?！毙膽B(tài)轉變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產市場的開發(fā)和消費節(jié)奏都將受到影響?！ ≌咴u析：提高存款準備金率背后是中央擔憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映?！ 】傮w而言，在宏觀經濟日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時刻，房地產業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵自住購房消費，加強住房保障；另一方面，對于投資投機性需求的肆無忌憚，國家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”。第五大條是“落實地方各級人民政府責任”，把房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評價直接掛鉤，即“工作責任制”。另外，現(xiàn)在處于調控的關鍵時期，物業(yè)稅的征收問題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說法，但并不排除中央繼續(xù)要推進物業(yè)稅的研究與實施，其目的是引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念?！ √岢鲆涌煅芯客晟谱》慷愂照?。國務院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模內，抓緊編制2010－2012年住房建設規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房等五類住房的建設規(guī)模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。27”新政。值得注意的是，房貸新政并沒有提及“改善型”住房消費能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”來確認是首次貸款購房還是再次貸款購房。這可以看作是對“國四條”的細化措施，即在落實營業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產調控的重頭戲——信貸政策終于出爐?！ ∶鞔_收緊二套房貸政策。如果說中央經濟工作會議的公報對房地產業(yè)還“春風和煦”，“國四條”進而變得“陰晴不定”，那么“國11條”就帶有明顯的“風雨交加”了。 政策評析： 整體風格更加嚴厲。 三、2010年房地產政策：調控由“無為”轉變?yōu)椤坝袨椤薄 皣?1條”成為房地產緊縮政策的起點 1月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國四條”后，國務院對房地產市場出臺的又一個重量級政策文件?！ 】傮w而言，“國四條”的政策對房地產市場而言是“中性偏空”，有可能造成階段性的市場分水嶺?！ 牡胤秸鋵崱皣臈l”的情況看，各地政府的行動還是比較積極，北京、上海、南京、杭州等都專門出臺了相關執(zhí)行細則，按照國務院的部署從四個方面去制定2010年的房地產政策。同時，國務院提出要“繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控?！靶伦兓斌w現(xiàn)在落實住房保障的力度上將會前所未有的加強，雖然住房保障工作提出已經兩年多了，但實際進展總是落后于政策要求，也間接地助長了房價的上漲。如果說在國際金融危機正盛的時候，政府還能借助房地產業(yè)的投資和消費保持經濟的增長，房價問題還不算突出的話，那么明年房地產發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化，政府不大可能再繼續(xù)對房價快速上漲“睜一只眼閉一只眼”?！痹俚?2月14日的“國四條”出臺，短短一星期，中央三次重要會議上都涉及到了房地產政策，并且強度一次比一次加大?！ 嶋H在“國四條”出臺前，12月9日召開的國務院常務會議已經開始介入房地產調控，提出了“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住
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