【正文】 末端設(shè)備每月例。（三）小型中央空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組/新風(fēng)機(jī)組每月例行檢修：清洗通風(fēng)過濾網(wǎng)一次；電機(jī)和風(fēng)扇軸承每月潤滑一次，檢查運(yùn)行時(shí)有無異響；檢查機(jī)柜內(nèi)有無積水，另外每次清洗過濾網(wǎng)時(shí)，視過濾網(wǎng)破損狀況及時(shí)修理或更換。通過維保合同，確定每部電梯的周、月、季、年的維保項(xiàng)目、內(nèi)容及計(jì)劃，并建立每部電梯的技術(shù)檔案（運(yùn)行、維修與檢測(cè)等記錄） 。每三年對(duì)各配電箱柜重新刷漆一次。同時(shí)對(duì)業(yè)主的報(bào)修申請(qǐng)及時(shí)處理。 照明系統(tǒng)每年定期檢修清掃照明配電箱二次，確保配電開關(guān)與導(dǎo)線連接良好無松動(dòng)。對(duì)于指示燈、控制熔斷器等小配件的零星檢修更換工作，可依據(jù)值班巡檢過程中隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)更換。高低壓變配電設(shè)備高低壓配電系統(tǒng)是山東電視臺(tái)的動(dòng)力心臟，對(duì)其各設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，可能會(huì)影響到某個(gè)區(qū)域的正常電力供應(yīng)。如發(fā)電機(jī)、消防泵、噴淋泵、消防排煙風(fēng)機(jī)等。常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用的設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計(jì)劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行。設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視形成制度，對(duì)不同設(shè)備根據(jù)實(shí)際使用情況做到定人、定時(shí)、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù)，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補(bǔ)漆翻新保養(yǎng)等。對(duì)設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理并定期巡檢規(guī)定的時(shí)間 規(guī)定的路線 規(guī)定的程序 相關(guān)制度規(guī)程有異常 有故障 運(yùn)行正常做好運(yùn)行記錄通知工程部當(dāng)班負(fù)責(zé)人迅速排除異常通知工程主管做好記錄組織力量處理需外部門處理通知外判部門處理故障已排除故障故障排除后轉(zhuǎn)入正式用電通知工程經(jīng)理匯報(bào)管理處經(jīng)理7 / 102確定重點(diǎn)控制管理部位，制定有針對(duì)性的設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一的工程設(shè)備管理，這是工程設(shè)備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。設(shè)備的維修技術(shù)檔案資料對(duì)日后的運(yùn)行保養(yǎng)維修具有十分重要的作用，同時(shí)也是重要的技術(shù)憑證和依據(jù)。六匯報(bào)當(dāng)事態(tài)嚴(yán)重，無法當(dāng)時(shí)解決的問題應(yīng)及時(shí)向上一級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)或部門匯報(bào)并請(qǐng)求支援解決。五動(dòng)手在確定運(yùn)行設(shè)備故障與存在問題后，動(dòng)手解決問題，排除故障。三聞對(duì)嗅覺范圍內(nèi)的運(yùn)行設(shè)備進(jìn)行鑒別，通過聞，能確定如電容器、開關(guān)、線路是否有問題（焦糊味） ，能判斷空調(diào)機(jī)組是否泄漏（較濃的冷媒味） ，亦可判斷發(fā)電機(jī)組、空調(diào)機(jī)組的燃油和機(jī)油泄漏（有些漏油部位因被物體或箱蓋擋住一般難以發(fā)現(xiàn)，而通過聞卻能發(fā)現(xiàn)問題） 。一看5 / 102看運(yùn)行設(shè)備的外表，各種開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)的位置，故障顯示指示，油位、水位、溫度、顏色等直觀細(xì)微情況變化，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行故障的征兆。依據(jù)“點(diǎn)陣統(tǒng)一、重點(diǎn)控制”的管理模式原則，工程設(shè)備的運(yùn)行管理重點(diǎn)是平時(shí)做好日常的操作、記錄以及現(xiàn)場(chǎng)的聯(lián)絡(luò)匯報(bào)工作。對(duì)一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對(duì)操作使用人員先進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理山東電視臺(tái)的設(shè)施設(shè)備數(shù)量多，涉及面廣，做好工程設(shè)備的運(yùn)行管理，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。計(jì)劃管理計(jì)劃管理就是根據(jù)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況和相關(guān)的規(guī)程，制訂行之有效的設(shè)施設(shè)備日常和年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，從而保證設(shè)施設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。（2）設(shè)備責(zé)任人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺(tái)賬制度，掌握并記錄設(shè)備運(yùn)行情況。三是技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程維修部匯總存查。（2） 重要設(shè)備維修資料檔案管理一是維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程維修部負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。（二）管理措施根據(jù)“點(diǎn)陣統(tǒng)一、重點(diǎn)控制”的管理模式，針對(duì)設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn)，我們提出與之配套的管理措施，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)行專案管理設(shè)備檔案資料管理（1） 設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與3 / 102配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明，遺留問題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。重點(diǎn)控制：所謂重點(diǎn)控制，就是對(duì)重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門的措施和制2 / 102度，有目的的去重點(diǎn)控制，從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。為了把控好這一重要環(huán)節(jié)，這就要求我們從多方面做好工作。有了設(shè)施設(shè)備的保障，業(yè)主們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。1 / 102四、建筑本體維護(hù)保養(yǎng)及日常維修流程圖建筑本體維護(hù)保養(yǎng)流程示意圖日常維修流程巡查計(jì)劃發(fā)現(xiàn)問題 未發(fā)現(xiàn)問題做好記錄費(fèi)用測(cè)算不合格分析原因相關(guān)部門合格過程監(jiān)控施工隊(duì)伍評(píng)審記錄驗(yàn)收通知維修單`報(bào)修意見回復(fù)意見回復(fù)回訪客戶服務(wù)中心業(yè)主報(bào)修 工程部辦公室維修各維修班業(yè)主驗(yàn)收工程部辦公室客服中心1 / 102設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，特別在電視臺(tái)，是物業(yè)管理的重中之重點(diǎn)。檢查項(xiàng)目 共門窗 、防水層 設(shè)施 板地面磚 20電纜溝蓋板 潔設(shè)備 .檢查項(xiàng)目及處理方法處理方法按照 ISO9001：2022 標(biāo)準(zhǔn), 對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改 ,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)經(jīng)理并提出糾正措施。道路車場(chǎng)：每天檢查 1 遍,隨時(shí)壞隨時(shí)修；主要周期公共設(shè)施路燈：每天檢查 1 遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；2 / 102明暗溝：每周檢查 1 遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；供水電氣：每月細(xì)查 1 遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；樓道燈：每天檢查 1 遍，即壞即修。房屋本體天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。48 小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。（ 9） 污 水 排放通暢。（ 7） 供 水 、 供 電 、 通 訊 、 照 明 設(shè) 備 設(shè) 施 齊 全 ， 工 作 正 常 。（ 5） 房 屋 零 修 及 時(shí) 率 達(dá) 98%以 上 ， 零 修 合 格 率 達(dá) 100%， 并 建 立 維 修和 回 訪 記 錄 。1 1標(biāo) 識(shí) 系 統(tǒng) 1 年 每 年 對(duì) 物 業(yè) 的 所 有 標(biāo) 識(shí) 系 統(tǒng) 全 面 檢 查 一 次1 / 102 房 屋 及 維 修 管 理 要 求 ：（ 1） 房 屋 外 觀 完 好 、 整 潔 ；（ 2） 主 要 出 入 口 、 通 到 及 功 能 區(qū) 域 有 明 顯 標(biāo) 志 、 指 示 ， 表 示 清 晰（ 3） 房 屋 完 好 率 達(dá) 99%以 上 。1 公 共 照 明 系 統(tǒng) 半 個(gè) 月 燈 泡 隨 壞 隨 換 ， 燈 罩 半 個(gè) 月 擦 一 次 。1 檔 雨 蓬 1 年 每 年 檢 修 一 次 。1 管 道 3 年室 外 一 樓 地 面 的 管 道 每 年 刷 油 一 次 ， 井 道 內(nèi) 管道 每 三 年 一 次 ， 刷 油 一 次 。 9吊 項(xiàng) 3 年日 常 發(fā) 現(xiàn) 有 破 損 立 即 更 換 ， 三 年 揭 開 石 膏 板 查看 吊 頂 鋼 絲 、 全 面 檢 修 一 次 。 窗 1 年 對(duì) 門 窗 框 松 動(dòng) 、 翹 曲 、 鉸 鏈 、 風(fēng) 勾 脫 落 及 時(shí) 維修 ， 每 年 全 部 保 養(yǎng) 一 次 。 門 1 年對(duì) 防 火 門 日 常 發(fā) 現(xiàn) 有 生 銹 掉 漆 的 應(yīng) 及 時(shí) 修 理 ，其 它 類 型 門 每 年 全 面 保 養(yǎng) 一 次 。 外 墻 飾 面 1 年每 年 對(duì) 重 點(diǎn) 部 位 進(jìn) 行 檢 查 ， 特 別 在 雨 季 前 的 檢查 內(nèi) 墻 飾 面 3 年 每 三 年 進(jìn) 行 全 面 維 修 保 養(yǎng) 。物 業(yè) 維 修 養(yǎng) 護(hù) 計(jì) 劃 的 制 定 職 責(zé)工程維修主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好物 業(yè) 維 修 養(yǎng) 護(hù) 計(jì) 劃 的 內(nèi) 容根據(jù)山東電視臺(tái)的實(shí)際情況，制定房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案維護(hù)范圍：房屋的承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、屋面、外墻面、內(nèi)墻面、地面、天花板、通道、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、樓梯間、門、窗、道路、停車場(chǎng)、溝渠、池井等。就 整 個(gè) 物 業(yè) 管 理 流 程 而 言 ， 編 制 物 業(yè) 維 修 養(yǎng) 護(hù) 計(jì) 劃 是 不 可 或 缺 的 。（11 ）災(zāi)后及時(shí)將各系統(tǒng)設(shè)備復(fù)位、檢查、修理、做好記錄并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。打開所有地面消防通道。（8）通知各崗位必須堅(jiān)守崗位，防備壞人乘虛而入。（6）根據(jù)火情，隨時(shí)準(zhǔn)備起動(dòng)消防泵。（4）用電話或?qū)χv機(jī)通知工程部值班員隨時(shí)做好滅火的一切機(jī)電設(shè)備。（2）當(dāng)巡邏保安員反饋信息告知為火災(zāi)時(shí)，中心值班治安員立即啟動(dòng)所發(fā)生樓洞頂層送風(fēng)機(jī)，并打開火災(zāi)層的排煙閥。（13 ）清理通道等地方，打掃現(xiàn)場(chǎng)。（10 ）實(shí)施撲救（用消火栓、滅火器救火）（11 ）把傷者送到救護(hù)組處進(jìn)行搶救。（8）關(guān)閉出事地點(diǎn)的防火門，打開住戶窗戶。（6）消防中心用廣播報(bào)告火情、疏散人群、講述自救辦法。（4）巡邏保安員打破警鐘報(bào)警、工程部關(guān)閉煤氣開關(guān)總擎。（2）值班治安員拉呼警玲。（7）領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)講話。12 / 102（5）消防水龍帶競(jìng)技比賽（摔帶） 。３、演習(xí)步驟安排（１）全體員工正休息；（２）假設(shè)某處著火；（３）員工聽到警鈴響后，除不能離開崗位的人員外，其他人員即到消防中心集合。（５）第五梯隊(duì)：火場(chǎng)工程組負(fù)責(zé)火場(chǎng)排水、電梯迫降和消防梯使用，切斷著火層電源，切入應(yīng)急電源，打開防排煙送風(fēng)機(jī)。（２）第二梯隊(duì)：疏散組負(fù)責(zé)人員疏散和上下著火層客戶的安全疏散工作。１２、任何工程要與施工單位簽訂消防協(xié)議書，明確責(zé)任，并報(bào)安全部備案。１０、新建、改建、擴(kuò)建工程不得妨礙消防設(shè)施的使用。９、施工方案未經(jīng)消防監(jiān)督機(jī)關(guān)批準(zhǔn)前，不得提前施工。７、嚴(yán)格執(zhí)行公安消防部門關(guān)于新建、改建、擴(kuò)建工程的各項(xiàng)管理規(guī)定。５、各部門、各崗位對(duì)自己工作范圍內(nèi)的消防設(shè)備有責(zé)任配合安全部進(jìn)行維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)。３、各消防安全通道必須保持通暢，任何人不得破壞和堵塞。（四）消防設(shè)備管理與檢查１、山東電視臺(tái)內(nèi)安裝、配置的各類消防設(shè)施、設(shè)備是一旦出現(xiàn)火情時(shí)滅火之用的，必須保持完好靈敏的狀態(tài)，任何人不得無故拆損、破壞，也不許挪作它用，否則將按消防獎(jiǎng)懲條例及消防法規(guī)嚴(yán)肅處理。? 公司范圍內(nèi)能解決的不交上級(jí)主管部門。10 / 102（３） “三不交”即：? 班組能解決的不交部門。? 定整改負(fù)責(zé)人：依據(jù)“誰主管，誰負(fù)責(zé)的原則” ，落實(shí)整改負(fù)責(zé)人。（２）四定即：? 定隱患性質(zhì)，如：重大隱患、一般隱患，不安全問題，不安全因素。４、物業(yè)公司安全部門在組織專項(xiàng)檢查時(shí)，被檢部門應(yīng)派員參加，并主動(dòng)提供情況和資料，檢查完畢后，被檢部門負(fù)責(zé)人應(yīng)在檢查記錄上簽字。３、檢查標(biāo)準(zhǔn)（１）以各種消防技術(shù)規(guī)范操作規(guī)程為依據(jù)。（５）查措施：是否得力，行之有效。（３）查制度：是否落實(shí)。２、檢查內(nèi)容（１）查領(lǐng)導(dǎo)：對(duì)消防工作是否重視。（2）各部門每周組織一次部門防火安全檢查。積極組織人員補(bǔ)救，負(fù)責(zé)保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同公安部門查清火災(zāi)事故原因，提出處理意見。（5）負(fù)責(zé)管理中心的所有滅火器的管理，定期檢查，保持器材的良好狀態(tài)。（3）結(jié)合重大節(jié)日、活動(dòng)，會(huì)同有關(guān)部門定期進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)隱患，督促有關(guān)部門及時(shí)清除，對(duì)重大火險(xiǎn)隱患要及時(shí)報(bào)告管理中心防火安全委員會(huì)解決。（2）逐步健全各級(jí)消防組織，完善逐級(jí)防火責(zé)任制及各項(xiàng)防火措施和應(yīng)急方案。（4）在認(rèn)真貫徹上級(jí)各項(xiàng)消防工作指示的同時(shí)，積極提出建議，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的的參謀。（2）努力學(xué)習(xí)防火、滅火知識(shí)，積極參加各類消防培訓(xùn)，做到兩知、三會(huì)（知任務(wù)、知防滅火知識(shí)、會(huì)報(bào)警、會(huì)疏散自救、會(huì)協(xié)助救援） 。（5）對(duì)本部門的責(zé)任范圍定人、定點(diǎn)管理、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。（3）組織領(lǐng)導(dǎo)本部門義務(wù)消防隊(duì)，定期進(jìn)行全員的消防安全教育。各部門防火負(fù)責(zé)人職責(zé)（行政負(fù)責(zé)人）：（1）認(rèn)真貫徹國家及管理中心有關(guān)消防安全的法規(guī)制度，將防火工作列入本部門日常經(jīng)營和管理的議程日程。（6） 組織防火檢查，消除火險(xiǎn)隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施（7） 組織制定滅火方案，帶領(lǐng)員工補(bǔ)救初起火災(zāi)，保護(hù)火災(zāi)救場(chǎng)。（4） 把消防工作納入日常經(jīng)營管理，做到“五同” 。（2） 組織實(shí)施逐級(jí)防火責(zé)任制。（5）發(fā)生火災(zāi)時(shí)負(fù)責(zé)指揮員工進(jìn)行補(bǔ)救，追查火災(zāi)原因，對(duì)有關(guān)責(zé)任者進(jìn)行處理。（3）定期召開安全會(huì)議，布置消防工作，組織消防安全檢查，研究解決重大火險(xiǎn)隱患和各種不完全因素，對(duì)在消防工作上做出顯著成績(jī)或因?yàn)檫`反消防制7 / 102度造成不良后果的部門和個(gè)人做出獎(jiǎng)勵(lì)或處罰的決定。安全部是物業(yè)管理中心的消防安全職能部門，配有專職防火干部，并設(shè)置消防辦公室，消防辦公室既是安全部的職能機(jī)構(gòu)也是防火委員會(huì)的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)日常消防管理工作。因此通過開展必要的軍事訓(xùn)練和日常教育工作，樹立良好的安全隊(duì)伍形象安全應(yīng)急方案的設(shè)計(jì)與演練針對(duì)山東電視臺(tái)的建筑結(jié)構(gòu)及周邊環(huán)境，設(shè)計(jì)各種突發(fā)事件預(yù)案，如治安刑事、火警、火災(zāi)自然災(zāi)害等突發(fā)事件的反應(yīng)預(yù)案，進(jìn)行相應(yīng)的模疑演練，提高對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護(hù)山東電視臺(tái)的正常生活秩序。4） 樹立安全隊(duì)伍的良好形象。領(lǐng)班的選配是安全班組建設(shè)工作的重要一環(huán)。提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)與客戶間的溝通和了解，加強(qiáng)治安防范。4） 崗位培訓(xùn)內(nèi)容：形勢(shì)教育、法律基本常識(shí)、專業(yè)基礎(chǔ)和消防知識(shí)、車輛管理、緊急情況處理、擒拿格斗知識(shí)、隊(duì)列風(fēng)貌、文明禮貌、職業(yè)道德、職業(yè)