【正文】 1. 制訂嚴(yán)密。 ? 運(yùn)行管理 設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。在設(shè)備管理概念中，CPM 又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率。 人們對(duì)現(xiàn)代高層建筑中樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng)。 39 若長期需要延長使用空調(diào)的單位，視實(shí)際情況共同商議之處理辦法。 ? 空調(diào)運(yùn)行 為合理的分配能源， CPM 公司擬定裙樓空調(diào)開啟時(shí)間為早 9:00 至晚9:00。針對(duì)各種能源的停供，在第一時(shí)間知會(huì)用戶并采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。為避免上述情況發(fā)生，管理處在上下班高峰時(shí)間的前后半個(gè)小時(shí)，實(shí)行護(hù)管員重疊倒班制，負(fù)責(zé)疏導(dǎo)車輛通行及停放，并派專人在電梯廳值班，導(dǎo)引人流并按實(shí)際情況安排電梯的運(yùn)行。 CPM 在進(jìn)駐后，與管委會(huì)共同商議地面廣場的管理措施，并通過加強(qiáng)管理和巡視使措施得到實(shí)施。在大多數(shù)火災(zāi)中，人為因素占有很大比例，加強(qiáng)防火安全教育，提高全員防火意識(shí)是防火工作的重點(diǎn)。要經(jīng)過特殊處理；其三監(jiān)視可能引起火災(zāi)的區(qū)域。易燃材料有各種油漆、涂料、木材、化纖材料等，在各種施工中，必須嚴(yán)格按消防條例的規(guī)定禁用易燃材料。在高層商廈，火源除了人為疏忽失火外，也可能由于二次裝修施工、用電設(shè)備短路、電線老化等因素造成。 ? 控制火災(zāi)隱患要點(diǎn) 鑒于大部分火災(zāi)是由于沒有控制火源及易燃材料而釀成，所以日常嚴(yán)格控制火災(zāi)事故的隱患是最有效的消防管理。 37 護(hù)管及消防管理 ? 建立消防責(zé)任制 由于高層商廈火險(xiǎn)因素多、火勢(shì)蔓延 快、疏散困難、撲救難度大等特點(diǎn)，消防管理僅靠管理處單方面的努力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要在大廈工作或生活的每一個(gè)人都來參與。 ? 污染控制 除要控制大廈后續(xù)的維修工程及二次裝修的施工污染外，還要控制其它污染，包括公共區(qū)域污染、噪音、異味物資等的控制，除了管理處設(shè)立提醒標(biāo)志外，需要大廈全體用戶遵守。因此，我們的綠化作業(yè)在某種程度上更確切的含義是“凈化”。 選用優(yōu)秀的專業(yè)化清潔公司，使用適當(dāng)?shù)那逑磩?，不但保持建材外觀整潔，更進(jìn)一步減少各種腐蝕；使用無污染清洗劑保持環(huán)境的清新；采用先進(jìn)的保護(hù)措施，避免建材使用中的最小磨損。 ? 清潔管理 現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務(wù)的“掃”，更加注重專業(yè)業(yè)務(wù)的“?！?，防止建材的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等的清潔，在保護(hù)建材方面的作用更為顯著。 環(huán)境管理 環(huán)境管理 清潔管理 綠化管理 消殺管理 垃圾及污水管 理 污染控制 標(biāo)識(shí)管理 36 ? 環(huán)境管理目標(biāo) 21 世紀(jì)的環(huán)境管理不單單是清潔、綠化等簡單的概念，它已成為包括生態(tài)平衡、消除污染、節(jié)省能源、城市規(guī)劃等方面的系統(tǒng)工程。 ? 服務(wù)投訴處理及回訪 CPM 公司提倡隱性物業(yè)管理服務(wù)，為減少用戶的投訴或不便，要求管理處有良好的服務(wù)意識(shí)，而且要有豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的識(shí)別力，加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作，使我們的服務(wù)超前于業(yè)主的感受，在業(yè)主尚未意識(shí)到不便之前解決問題。 ? 裝修管理 由于大廈現(xiàn)已投入使用，對(duì)今后日常管理中的裝修，主要指各種改建裝修或用戶戶內(nèi)裝修等零星工程，要進(jìn)行嚴(yán)格控制，以減少消防隱患和各種污染。 事務(wù)管理 ? 客戶服務(wù)中心 為方便大廈內(nèi)用戶和往來人員的咨詢、求助、投訴，管理處設(shè)立客戶服務(wù)中心和值班經(jīng)理制， 24 小時(shí)值班，接待來訪及處理各類事項(xiàng)，負(fù)責(zé)各種信息的收 集、歸納、整理和反饋，協(xié)調(diào)指導(dǎo)相關(guān)各部門處理日常物業(yè)管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。 10 節(jié)日布置 適時(shí)、適當(dāng)?shù)恼{(diào)整盆景擺設(shè)，合理裝扮大廈，以烘托 節(jié)日氣氛，營造溫馨環(huán)境。 9 節(jié)約能源、資源 對(duì)電梯、中央空調(diào)、風(fēng)機(jī)等系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)劃。 7 交通、車輛管理 根據(jù)外圍廣場內(nèi)人流及車流的特點(diǎn)，合理規(guī)劃外圍廣 場通道，引導(dǎo)人車分流，嚴(yán)防亂停車和機(jī)動(dòng)車被盜。 6 垃圾分類處理 垃圾投放袋裝化。 4 空氣質(zhì)量 控制大廈內(nèi)各類可能的污染源，凈化 大廈空氣。 2 給排水質(zhì)量控制 每半年對(duì)日常供水質(zhì)量進(jìn)行鑒定，每年對(duì)供水箱進(jìn)行 兩次專業(yè)清洗。 3. 交流新科技、新文化 ? 通過互聯(lián)網(wǎng)，開辟文化新通道，組建網(wǎng)友沙龍； ? 創(chuàng)辦管理處刊物，宣傳主張，有效溝通，營造文化環(huán)境； ? 利用各種紀(jì)念日，開展用戶喜聞樂見的信息、知識(shí)、文化交流活動(dòng)； ? 組織管理處與業(yè)主 及租戶的交流，豐富大廈各類人員的物業(yè)管理基本概念； ? 充分利用大廈資源設(shè)施，為業(yè)主及租戶提供文學(xué)座談、藝術(shù)交流和體育欣賞的機(jī)會(huì)； 4. 營造環(huán)保型的環(huán)境文化氣氛。 ? 與周邊或其它高層商廈之間建立商業(yè)互助合作，進(jìn)行大廈之間、大廈用戶之間的商務(wù)活動(dòng)。 ? 定期舉行商業(yè)主題的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，發(fā)布和交流商業(yè)信息、介紹高新技術(shù)和產(chǎn)品。 ? 以“個(gè)人成長、事業(yè)成功、生命成熟”為主題，定時(shí)組織各類座談和 研討會(huì)。 武漢數(shù)碼 港社區(qū)文化四項(xiàng)主題 由于武漢數(shù)碼港是集商業(yè)、辦公、住宅于一身的高層商廈，客戶的成份又比較復(fù)雜， CPM 公司在策劃武漢數(shù)碼港社區(qū)文化活動(dòng)時(shí)，將重點(diǎn)體現(xiàn)在四個(gè)方面：共建新文明、體現(xiàn)商業(yè)氛圍的特點(diǎn)、交流新科技與新文化、營造環(huán)境文化氣氛。 4. 根據(jù)武漢數(shù)碼港的實(shí)際情況，安排社區(qū)文化相對(duì)穩(wěn)定的活動(dòng)場地。 2. 在武漢數(shù)碼港管理處目標(biāo)管理責(zé)任制中，將社區(qū)文化活動(dòng)的內(nèi)容、次數(shù)、效果明確量化，并安排專人負(fù)責(zé)，做到有計(jì)劃、有目標(biāo)、有效果、有總結(jié)。 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)文化互動(dòng)，促進(jìn)管理水平升級(jí)。 更好地營造武漢數(shù)碼港的整體商業(yè)形象和親和居留環(huán)境； 從武漢數(shù)碼港的周邊環(huán)境來看，擁有一定的各種活動(dòng)的場地和條件，只要處理好商業(yè)活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)之間的矛盾，使其成為相互襯托、相互輔助的關(guān)系， CPM 根據(jù)在中航苑及其它高層商廈的管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一整套高層商廈社區(qū)文化活動(dòng)的開展經(jīng)驗(yàn)，并將在武漢數(shù)碼港的實(shí)踐中達(dá)到預(yù)期的效果。因此，人員構(gòu)成主要為辦公白領(lǐng)階層、事業(yè)有成人士、商鋪的店主或職員，成份復(fù)雜且需求各一，文化程度也參差不齊，在社區(qū)文化的設(shè)計(jì)和引導(dǎo)上，需要區(qū)別對(duì)待。比如，通過環(huán)境文化的塑造，促進(jìn)物業(yè)管理整體形象提高。 社區(qū)文化是一種手段，通過社區(qū)文化活動(dòng)的開展，應(yīng)該使物業(yè)管理水平更高、效果更好。 物業(yè)管理公司只有同客戶充分溝通，啟發(fā)客戶自律和參與意識(shí)，相互配合，才能使物業(yè)管理從“一人管百人”向“千百人管自己”轉(zhuǎn)變，形成雙向共管的局面，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果，而社區(qū)文化正是建立這種溝通的潤滑劑。開展社區(qū)文化活動(dòng)正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種精神需求的重要手段。 12. 搬運(yùn)服務(wù) 社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識(shí) 開展社區(qū)文化活動(dòng)是文化需求的重要手段。 2. 室內(nèi)清潔維護(hù) 29 3. 室內(nèi)綠化維護(hù) 4. 室內(nèi)消殺 5. 辦公服務(wù)：中英文打字、收發(fā)傳真 6. 照看房屋 7. 終點(diǎn)工 8. 節(jié)日布置 9. 會(huì)務(wù)管理 10. 汽車美容服務(wù) 提供洗車、快修服務(wù)，以整潔車容、車貌。 4. 調(diào)試電視節(jié)目、護(hù)管對(duì)講系統(tǒng)。 2. 文化娛樂服務(wù)：組織社區(qū)文化活動(dòng)，宣傳環(huán)保知識(shí)， 組織各類信息、文化交流。 7． 詳細(xì)操作規(guī)程按程序文件執(zhí)行。 5． 及時(shí)征求管委會(huì)、業(yè)主和租戶的意 見和建議，完善便民服務(wù)功能。 3． 設(shè)立值班經(jīng)理制 管理處經(jīng)理助理、事務(wù)助理輪流當(dāng)值，隨時(shí)為業(yè)主和租戶服務(wù)，督促管理服務(wù)工作，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。 便民服務(wù)制度 1． 設(shè)立客戶服務(wù)中心 由管理處經(jīng)理助理直接分管該中心的工作，另配備 4 名助理， 24小時(shí)為廣場的業(yè)主和租戶提供咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問題。武漢數(shù)碼港的業(yè)主和租戶有三種類型，一種是居住的居民、一種是辦公的企業(yè)、一種是經(jīng)商的商鋪，根據(jù)各種類型的業(yè)主和租戶在服務(wù)項(xiàng)目、時(shí)間和要求上的特點(diǎn)，我們區(qū)別對(duì)待 、同等服務(wù)。 表 物資裝備明細(xì)表 項(xiàng)目 數(shù)量 測(cè)算公式 金額 工具 臺(tái)鉆 1部 40001 4, 電焊機(jī) 1部 8001 沖擊鉆 1部 10001 1, 手電鉆 2部 5002 1, 切割機(jī) 1臺(tái) 10001 1, 疏通機(jī) (大小各一 ) 2臺(tái) 2500+1500 4, 萬用表 12個(gè) 10012 絕緣表 2個(gè) 5002 1, 砂輪機(jī) 1臺(tái) 20201 2, 氣泵 1臺(tái) 15001 1, 升降工作臺(tái) 1臺(tái) 400001 40, 鋁合金梯 5部 5005 工衣柜 17套 60017 材料架 若干 2020 木工工具 1套 500 空調(diào)作業(yè)工具 一批 5000 5, 管工作業(yè)工具 一批 2020 2, 機(jī)修作業(yè)工具 一批 5000 5, 電器作業(yè)工具 一批 5000 5, 材料備件 一批 5000 5, 個(gè)人工具 17套 100017 小計(jì) 26 項(xiàng)目 數(shù)量 測(cè)算公式 金額 辦公用品 辦公桌椅柜 14套桌椅 12個(gè)柜子 50014+60012 工具柜 14 10014 1, 計(jì)算機(jī) 4臺(tái) 70004 打印機(jī) 2部 20202 電話機(jī) 5部 3005 對(duì)講機(jī) 12部 180012 復(fù)印機(jī) 1部 202001 20, 傳真機(jī) 1部 30001 3, 保險(xiǎn)柜 2個(gè) 20202 4, 網(wǎng)絡(luò)用品 一批 2020 2, 碎紙機(jī) 1臺(tái) 15001 驗(yàn)鈔機(jī) 1部 15001 沙發(fā) 2套 20202 4, 標(biāo)牌 1批 5000 5, 裝訂機(jī)、過塑機(jī) 2臺(tái) 1500 飲水機(jī) 4臺(tái) 6004 小計(jì) 交通工具 面包車 1輛 80000 80, 小計(jì) 80, 員工宿舍用品 高架床 17個(gè) 50017