房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案全集(參考版)
2025-04-26 03:29本頁(yè)面
【正文】 。有些指數(shù)雖然沒有直接使用平均價(jià)格，但是在編制時(shí)也沒有充分考慮樣本的同質(zhì)性，樣本發(fā)生變化的頻率很高，在一段時(shí)期之后幾乎所有的樣本都被替換掉了。由于指數(shù)是僅從時(shí)間角度來看價(jià)格的變化，如果每期的樣本都發(fā)生變化，那么做出的指數(shù)就不具有可比性，也就失去了指數(shù)本來的意義。重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)法是可以采用的方法，雖然在我國(guó)重復(fù)交易的案例不多，但開發(fā)商所開發(fā)的住宅往往都是較為標(biāo)準(zhǔn)的，在一個(gè)項(xiàng)目中存在很多特征基本相同的住宅，可以將它們的交易近似看作是重復(fù)交易。但是由于國(guó)情的不同，他們認(rèn)為重要的特征可能并不適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而目前關(guān)于在我國(guó)究竟應(yīng)當(dāng)選擇哪些特征的研究還很少。Hedonic模型的難度較大。從以上對(duì)兩種方法的介紹可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格的走勢(shì)并不能從市場(chǎng)交易價(jià)格中直接觀察到，而需要首先剔除掉非市場(chǎng)因素的影響。由此可見，重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)法利用同一套住宅的多次交易來保證住宅的“同質(zhì)”性，但只能夠提供一種價(jià)格的指數(shù)，即價(jià)格的相對(duì)變化情況，而不能給出具體的價(jià)格絕對(duì)值。采用多個(gè)交易案例(每個(gè)案例都存在兩次或兩次以上的交易價(jià)格)，就可以列出關(guān)于每一個(gè)時(shí)期住宅市場(chǎng)中價(jià)格相對(duì)值(其實(shí)就是一種價(jià)格指數(shù))的聯(lián)立方程組，解此方程組就可得到價(jià)格指數(shù)在各期的值，也就是同質(zhì)住宅價(jià)格隨時(shí)間的相對(duì)變化。同一套住宅兩次交易的價(jià)格之比僅僅體現(xiàn)了時(shí)間因素，即這兩個(gè)交易時(shí)間之間住宅市場(chǎng)中價(jià)格水平的相對(duì)變化。它所需要的樣本是在這段時(shí)間內(nèi)發(fā)生過重復(fù)交易(兩次或兩次以上)的住宅。如果在方程里忽略了重要的住宅特征數(shù)據(jù)，那么結(jié)果就會(huì)產(chǎn)生偏差。因此它的應(yīng)用比指數(shù)更廣泛，可以計(jì)算任何一種住宅在任何時(shí)期的估計(jì)價(jià)格。住宅的特征包括住宅的面積、臥室或浴室個(gè)數(shù)、
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