【正文】 這種消費(fèi)意 愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)范圍在。而且， 生活水平和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。國(guó)家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀(jì)末，“基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，全國(guó)居民人均居住面積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機(jī)遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會(huì)的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。歸根結(jié)底，社會(huì) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。 偏 社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。面臨這樣千載難逢的機(jī)遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個(gè)長(zhǎng)存行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付 能力制約。 四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會(huì)條件，主要有： (一)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng) 房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和推動(dòng)作 用。 (二)內(nèi)部環(huán)境 (1)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作和相互關(guān)系的理順； (2)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)水平的提高； (3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化； (4)物業(yè)管理的理論研究和對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)。但是，要使這個(gè)前景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和 外部環(huán)境的支持。而且，前三項(xiàng)的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。確定這些項(xiàng)目的原則是： (1)符合當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)需求，有比較廣闊的發(fā)展前景； (2)有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)； (3)國(guó)內(nèi)存在從研究開發(fā)到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)； (4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)； (5)供給能力相對(duì)滯后，提高其供給能力，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力。政府強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社 區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順； (6)物業(yè)管理業(yè)實(shí)現(xiàn)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國(guó)內(nèi)的 著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國(guó)際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大； (4)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換， 出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧?kù)o、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升； (3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場(chǎng) 等。這個(gè)階段的特點(diǎn)是： (1)傳統(tǒng)的和非市場(chǎng)化的房屋管理模式基本上都納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理軌道，市場(chǎng)的規(guī) 則和運(yùn)作逐步成熟。合適的自治管理和專業(yè) 管理人才缺乏； (4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng) 濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量； (5)政府逐步重視對(duì)物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后； (6)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)。 這個(gè)階段的特點(diǎn)是： (1)雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處 于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會(huì)關(guān)注和支持。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第 一屆全國(guó)物業(yè)管理研討會(huì)和深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了全面推開的時(shí)期。但是，作為一個(gè)行業(yè)，還只出 現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國(guó)性的規(guī)模。 (一)初創(chuàng)階段 這是我國(guó)物業(yè)管理啟動(dòng)和逐步形成為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)的時(shí)期。 二、物業(yè)管理的歷程和前景 從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國(guó)大地開始萌發(fā)，可以 說到本世紀(jì)末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時(shí)期。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。從廣度上講，物業(yè)管理 服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會(huì)近2000家。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主自治管理的職能 在制度上得到保證。中國(guó)的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就 是國(guó)家對(duì)業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。物業(yè)管理正成為一個(gè)具有廣泛影響的行業(yè)。全國(guó)范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬(wàn)人。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。 (一)覆蓋面廣 國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的行為，要有一個(gè)培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實(shí)現(xiàn)條件。物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過精心 的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗 旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開拓各項(xiàng)業(yè)務(wù)，才具有無(wú)窮的活力。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和 智能化管理等。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主 的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍。創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī) 模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹立良好的信用。介入的對(duì)象包括購(gòu)房業(yè)主的適時(shí)介入和物業(yè)管理公司的適時(shí)介入，或兩者同時(shí)介入 。實(shí)踐證明，只有早期、適時(shí)的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。 (三)早期介入 物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項(xiàng)目開發(fā)同步進(jìn)行。這一原則體現(xiàn)在： (一)實(shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建 物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 五、企業(yè)化與全過程效益的原則 物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全 行業(yè)、全過程的效益。 (三)三個(gè)效益的統(tǒng)一 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益 的基礎(chǔ)上以社會(huì)效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。 (二)平等條件下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場(chǎng)用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù) 關(guān)系。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來，獨(dú)立為自主經(jīng)營(yíng)的管理服務(wù)型企業(yè)。這個(gè)原則的具體要求有： (一)社會(huì)化的分工合作 現(xiàn)代社會(huì)不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合效益。在 產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來經(jīng)營(yíng)管理的。 四、社會(huì)化與平等競(jìng)爭(zhēng)的原則 在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而 是按區(qū)域組建，按社會(huì)化原則管理。因此，市場(chǎng) 的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的基本保證。綜合服務(wù)就是要針對(duì)不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國(guó)籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動(dòng)活潑的服務(wù)活動(dòng)。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。 綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。 有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來，包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái) 務(wù)管理都由一個(gè)單位負(fù)責(zé)。 同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個(gè)單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。 對(duì)業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng)，包括專項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個(gè)單位統(tǒng)一實(shí)施。在這個(gè)前提下實(shí)施一體化的管理。 (一)統(tǒng)一管理 可簡(jiǎn)稱為一體化原則。 (四)相關(guān)部門 市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專 業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。行業(yè)協(xié)會(huì)作為 行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風(fēng)，發(fā)揮社會(huì)中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。 (一)主管部門 行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的 辦事處。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負(fù)責(zé)。 有科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實(shí)施 。 有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。 業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為： (1)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)； (2)義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。 物業(yè)管理的基本原則有： 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、 權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括： (一)業(yè)主自治管理 業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益，并協(xié) 調(diào)好相互間的關(guān)系。自主經(jīng)營(yíng)型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了。 自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)； (2)自有出租型。 自主經(jīng)營(yíng)型按其對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營(yíng)方式又可分為： (1)自有自用型。 第二，是在法人地位上。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn)： 第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的關(guān)系上。 不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定。 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán) 屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。 如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān) 系，一般劃分為兩大類： (一)委托管理型 這是典型的，也是基本的管理方式。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房?jī)纱蟛块T。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢(shì)，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個(gè)轉(zhuǎn)換機(jī)制，吸納人員的合適方向。 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè) 現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體 現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。外商進(jìn)入中國(guó)大陸，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會(huì)考慮“安居樂業(yè)”。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)的一些大、中城市都希望同國(guó)際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外資， 發(fā)展經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。這種居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系有助于激勵(lì)人們的群體意識(shí)、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會(huì)心理，促進(jìn)社會(huì) 的安定團(tuán)結(jié)。 規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個(gè)具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會(huì)?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。 (三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn) 城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的功 能。 (二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效益 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程由開發(fā)、營(yíng)銷和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷的 最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購(gòu)房時(shí)首先考慮的前提。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。 二、物業(yè)管理的作用 從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 。在這種機(jī)制和 模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。物業(yè)管理使原來由政府對(duì)物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認(rèn)可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù)，市場(chǎng)機(jī)制促使管理公司千方百計(jì)地從廣度和 深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo) 來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)。 (三)市場(chǎng)機(jī)制 傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個(gè)物業(yè)因 產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。在低租金條件下采用行政補(bǔ)貼的辦法來彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足，或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營(yíng)性、企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為，實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)