【正文】 Z!nB　　　　房屋維修施工項(xiàng)目管理，就是對完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋是不動產(chǎn)，是固定不變的實(shí)體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。{。成本考核的目的在于充分調(diào)動職工降低成本的主動性和自覺性，進(jìn)一步挖掘潛力。通過成本分析，可以正確認(rèn)識和掌握成本變動的規(guī)律性；可以對成本計劃的執(zhí)行過程進(jìn)行有效的控制；可以定期對成本計劃執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析、評價和總結(jié)，為成本預(yù)測、編制成本計劃提供依據(jù)。uO^)}　　　　成本分析是在成本形成過程中，對維修工程施工耗費(fèi)和支出進(jìn)行分析、比較、評價，為今后成本管理工作指明方向。H`.y　?、圩龊酶黜?xiàng)基礎(chǔ)工作。%wbs　?、谡_劃分各種費(fèi)用的界限。　?、偌訌?qiáng)對費(fèi)用支出的審核和控制?！　?2)成本核算的基本要求。為了集中反映各個成本核算對象本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，財會部門應(yīng)該為每一成本核算對象設(shè)置工程成本明細(xì)賬，以便組織各成本核算對象的成本計算。JQA　　維修工程成本核算對象一經(jīng)確定后，各有關(guān)部門不得任意變更。一般應(yīng)以施工圖預(yù)算所列的單位工程為劃分標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合施工管理的具體情況來確定。為了正確地對維修工程成本進(jìn)行核算，必須合理地劃分成本核算對象。工程部門負(fù)責(zé)組織編制維修施工生產(chǎn)計劃，搞好施工安排，確保維修工程順利開展；技術(shù)部門負(fù)責(zé)制定與貫徹技術(shù)措施計劃，確保工程質(zhì)量，加速施工進(jìn)度，節(jié)約用工用料，確保施工安全，防止發(fā)生事故；合同預(yù)算部門負(fù)責(zé)辦理工程合同、協(xié)議的簽訂，編制或核定施工圖預(yù)算，辦理年度結(jié)算和竣工結(jié)算；材料供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制材料采購、供應(yīng)計劃，健全材料的收、發(fā)、領(lǐng)、退制度，按期提供材料耗用和結(jié)余等有關(guān)成本資料，歸口負(fù)責(zé)降低材料成本；勞動人事部門負(fù)責(zé)執(zhí)行勞動定額，改善勞動組織，提高勞動生產(chǎn)率，負(fù)責(zé)降低人工費(fèi)；財會部門負(fù)責(zé)落實(shí)成本計劃，組織成本核算，監(jiān)督考核成本計劃的執(zhí)行情況，對維修工程的成本進(jìn)行預(yù)測、控制和分析，并制定本企業(yè)的成本管理制度；行政管理部門負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行有關(guān)的費(fèi)用計劃和節(jié)約措施，歸口負(fù)責(zé)行政管理費(fèi)節(jié)約額的實(shí)現(xiàn)。建立成本管理制度，是成本控制的一個重要方面。凡是超過標(biāo)準(zhǔn)、違反成本開支范圍的費(fèi)用都要予以抵制。該費(fèi)用項(xiàng)目多而雜，并且與工程施工無直接聯(lián)系，所以一般采用指標(biāo)分解歸口管理的辦法。KJBU　　(2)間接成本采用指標(biāo)分解、歸口管理的方法。直接成本是直接耗用在工程上的各種費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)等。1C3J}　　?i　　成本控制就是在維修生產(chǎn)施工過程中，依據(jù)成本計劃，對實(shí)際發(fā)生的生產(chǎn)耗費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的計算，對成本偏差進(jìn)行經(jīng)常的預(yù)防、監(jiān)督和及時糾正，把成本費(fèi)用限制在成本計劃的范圍內(nèi)，以達(dá)到預(yù)期降低成本的目標(biāo)。r*　?、劬幹瞥杀居媱潯Ｔ谡矸治鲑Y料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行成本試算平衡，測算計劃期成本降低的幅度，并把它同事先確定的降低成本目標(biāo)進(jìn)行比較。主要有：`*　　、工程項(xiàng)目等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；|$_vF$　??；6PQx　　、勞動工資計劃、材料供應(yīng)計劃及技術(shù)組織措施計劃等；(　?。?Z}9:(　　、定額、材料價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。J$*　　(2)成本計劃編制的程序：/26　?、偈占?、整理、分析資料。:　?、诔杀居媱澘梢詾槿w職工在降低成本方面指出目標(biāo)和方向，有利于調(diào)動職工的積極性，采取有效措施降低成本。( 　　(1)成本計劃的作用：+y　?、俪杀居媱澥瞧髽I(yè)日?？刂粕a(chǎn)費(fèi)用支出，實(shí)行成本控制的主要依據(jù)。0`K7　　　　房屋維修成本計劃是以貨幣形式規(guī)定計劃期內(nèi)房屋維修工程的生產(chǎn)耗費(fèi)和成本水平，以及為保證成本計劃實(shí)施所采取的主要方案。T3a　　成本預(yù)測應(yīng)在大量收集進(jìn)行預(yù)測所需的歷史資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)方法進(jìn)行，并和企業(yè)挖掘潛力、改進(jìn)技術(shù)組織措施相結(jié)合。E|R　　　　成本預(yù)測是加強(qiáng)成本事前管理的重要手段。通過成本核算與分析，可以及時找出存在的問題，了解各項(xiàng)成本費(fèi)用節(jié)約或超支的情況，找出原因，有針對性地提出解決問題的辦法，及時總結(jié)成本管理工作的經(jīng)驗(yàn)，促使企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高。加強(qiáng)定額管理，建立健全原始記錄、計量與檢驗(yàn)制度，建立健全成本管理責(zé)任制。在施工中嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，保證一切支出控制在計劃成本內(nèi)。成本管理的任務(wù)具體表現(xiàn)在以下幾方面：o　　(1)做好成本計劃，嚴(yán)格進(jìn)行成本控制。因此，加強(qiáng)成本管理，不僅能夠節(jié)約費(fèi)用，而且能改善企業(yè)經(jīng)營管理工作。m[l　　維修工程成本管理是物業(yè)管理公司(或維修施工企業(yè))為降低維修工程成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理工作的總稱。\　　維修工程預(yù)算造價中的間接費(fèi)，屬于企業(yè)管理層發(fā)生的經(jīng)營管理費(fèi)用，不屬于成本的范疇。指施工企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理部(作業(yè)層)為施工準(zhǔn)備、組織和管理施工生產(chǎn)活動所發(fā)生的全部施工間接費(fèi)支出。指維修工程施工過程中直接耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體或有助于工程形成的各項(xiàng)支出，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接機(jī)械費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)和其他直接費(fèi)。因此，實(shí)際成本項(xiàng)目所包含的內(nèi)容，應(yīng)和各項(xiàng)預(yù)算成本項(xiàng)目所包含的內(nèi)容相一致。 %Oe　　(2)維修工程成本構(gòu)成。計劃成本和實(shí)際成本反映的是維修企業(yè)的成本水平，它受企業(yè)自身的生產(chǎn)技術(shù)、施工條件和生產(chǎn)管理水平的制約。它反映維修工程成本耗費(fèi)的實(shí)際水平，必須按規(guī)定正確核算工程成本，準(zhǔn)確地反映維修工程的實(shí)際耗費(fèi)，從而為成本分析提供可靠資料。U/　?、蹖?shí)際成本。XDe+　?、谟媱澇杀?。預(yù)算成本項(xiàng)目包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、間接費(fèi)和計劃利潤。　?、兕A(yù)算成本。在實(shí)際工作中，維修工程成本又可分為3類：預(yù)算成本、計劃成本、實(shí)際成本。維修工程施工過程中要消耗一定量的人力、物力和財力，把施工中的這種消耗用貨幣形式反映出來，即構(gòu)成維修施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個成本項(xiàng)目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。企業(yè)定額與國家、地方預(yù)算定額的定額水平可以不一樣，但其原理和內(nèi)涵是一致的。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可能要求計價都以統(tǒng)一的預(yù)算價格來進(jìn)行，市場價格應(yīng)是通過招投標(biāo)包括議標(biāo)的形式，由價值和市場供求關(guān)系決定。按各地區(qū)規(guī)定的形式或格式，進(jìn)行填寫和編制。工料分析是安排施工力量、材料、施工機(jī)械計劃，以及甲乙雙方結(jié)算材料差價的依據(jù)，也是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算、加強(qiáng)企業(yè)管理的主要內(nèi)容。D　　(8)工料分析。KR　　根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用的計算，即可確定維修工程造價。x　?、萦媱澙麧櫤投惤稹０锤鞯貐^(qū)相應(yīng)規(guī)定以及施工承包合同的條件進(jìn)行計算。目前一般按后一種方法計算。bK3A　?、郜F(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)計算?？砂垂こ趟诘貐^(qū)主管部門規(guī)定的相應(yīng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算。PlmEKN　　直接費(fèi)=人工費(fèi)+材料費(fèi)+機(jī)械使用費(fèi)+:　　其中人工工費(fèi)為各分項(xiàng)工程工程量分別乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價中的人工工資(或地區(qū)單位估價表中的人工費(fèi))之和；材料費(fèi)為各分項(xiàng)工程工程量分別乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價中的材料費(fèi)(或地區(qū)單位估價表中的材料費(fèi))之和；機(jī)械使用費(fèi)為各分項(xiàng)工程工程量分別乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價中的機(jī)械使用費(fèi)(或地區(qū)單位估價表中的機(jī)械使用費(fèi))之和。遇到定額中的缺項(xiàng)，而主管部門尚未批準(zhǔn)補(bǔ)充時，可提供資料與建設(shè)單位協(xié)商臨時制定一次性使用的補(bǔ)充定額，并報上級主管部門備查。根據(jù)所列計算項(xiàng)目和工程量，就可以套用定額或單位估價表，要求做到工程名稱、內(nèi)容、計量單位與定額相符。維修工程工程量的計算，應(yīng)根據(jù)維修工程的特點(diǎn)，以不錯、不漏、不重、計算準(zhǔn)確、便于套用定額為原則，不能死搬硬套。為避免重算和漏算，應(yīng)按定額項(xiàng)目的排列順序和施工的先后順序來計算?！　?5)計算工程量。認(rèn)真熟悉定額或單位估價表，并注意影響工程預(yù)算造價的有關(guān)因素，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。深入現(xiàn)場認(rèn)真勘查施工條件，了解房屋的實(shí)際損壞情況，擬定施工方案。施工圖紙是編制預(yù)算的主要依據(jù)，編制預(yù)算之前必須全面熟悉、了解維修內(nèi)容和要求，了解和掌握房屋結(jié)構(gòu)和特征，這是準(zhǔn)確、迅速編制維修工程預(yù)算的關(guān)鍵。包括維修工程施工圖紙；國家或地區(qū)頒發(fā)的現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價格、機(jī)械臺班單價、各種取費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場情況等。!6g85　　(2)現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；Yb　　(3)地區(qū)單位估價表；_　　(4)各種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；UJAK^　　(5)材料預(yù)算價格；N　　(6)維修工程施工合同；A|F9c6　　(7)其他有關(guān)文件和說明等資料。CZ　　三、房屋維修工程預(yù)算的編制lo　　房屋維修工程預(yù)算是以某一維修工程為對象，依據(jù)預(yù)算定額或地區(qū)單位估價表逐一計算，再加規(guī)定收取的現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、其他費(fèi)用以及計劃利潤和稅金而得出的全部維修工程費(fèi)用。其特點(diǎn)是所占篇幅少，使用方便。D7}f2　　(5)單位估價匯總表。指機(jī)械正常工作一個臺班所需消耗的人工、材料、燃料動力和應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。包括材料原價、運(yùn)雜費(fèi)和采購保管費(fèi)。o`　　材料預(yù)算價格。指一個直接從事工程施工的技術(shù)工人一個工作日在預(yù)算中應(yīng)計算的全部人工費(fèi)用。Bs　　(4)生產(chǎn)要素的價格。?　　施工機(jī)械使用費(fèi)：某定額項(xiàng)目的各種機(jī)械臺班消耗量分別乘以相應(yīng)地區(qū)施工機(jī)械臺班預(yù)算價格之和。計算如下：A　　人工費(fèi)：某定額項(xiàng)目的合計工日數(shù)乘以相應(yīng)等級的人工單價。不得任意修改或補(bǔ)充，如遇特殊情況必須修改或補(bǔ)充時，必須經(jīng)當(dāng)?shù)亟?計)委批準(zhǔn)。(。它是根據(jù)所在地區(qū)的維修工程預(yù)算定額規(guī)定的人工、材料和施工機(jī)械臺班消耗量，和直接參加工程施工的生產(chǎn)工人的平均人工單價、地區(qū)材料預(yù)算價格和機(jī)械臺班預(yù)算價格算出的以貨幣形式表現(xiàn)的定額單位預(yù)算價格表。指施工現(xiàn)場內(nèi)發(fā)生的一些零星的、很難單獨(dú)計量的人工消耗。指施工現(xiàn)場內(nèi)的材料水平運(yùn)輸距離大于勞動定額規(guī)定運(yùn)輸距離所計算的用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)輔助生產(chǎn)工人的用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)技術(shù)生產(chǎn)工人的用工。HAQ　　其中，人工消耗量指在正常的施工生產(chǎn)條件下，生產(chǎn)一個計量單位合格分項(xiàng)工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必須消耗的人工工日數(shù)量。SaYkiZ　　、材料、機(jī)械消耗量的組成內(nèi)容8dj。SL$　　(5)維修工程預(yù)算定額是合理編制標(biāo)底、投標(biāo)報價的基礎(chǔ)。$3　　(3)維修工程預(yù)算定額是甲乙雙方進(jìn)行工程結(jié)算的依據(jù)。`5bpZ　　U1　　(1)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工圖預(yù)算、確定維修工程造價的基礎(chǔ)。E[P*rN　　(4)房屋零星養(yǎng)護(hù)工程預(yù)算定額。c　　(3)房屋抗震加固工程預(yù)算定額。~{](　　(2)古建筑維修工程預(yù)算定額。房屋維修工程預(yù)算定額按其適用范圍，一般有以下幾種：7`Vb?　　(1)房屋維修工程預(yù)算定額。i$z　　二、維修工程預(yù)算定額和地區(qū)單位估價表3U%A0{　　{　　維修工程預(yù)算定額是指由國家受權(quán)部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建筑產(chǎn)品(分項(xiàng)工程)所需勞動工時、機(jī)械臺班和材料消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。一般維修施工企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國家規(guī)定交納稅金，主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)。計劃利潤按定額人工費(fèi)(或定額直接費(fèi))的一定比例計取。72(　　(4)計劃利潤。其他費(fèi)用是指維修工程施工中實(shí)際發(fā)生的，而在直接工程費(fèi)和間接費(fèi)中均未包括的支出費(fèi)用。包括施工單位應(yīng)上繳的定額管理費(fèi)、勞動定額測定費(fèi)、上級部門管理費(fèi)等。u。N}}D!+　?、谪攧?wù)費(fèi)用。$|　?、倨髽I(yè)管理費(fèi)。即維修施工單位的企業(yè)管理層為從事整個企業(yè)的經(jīng)營管理活動所需發(fā)生的費(fèi)用。6x　　(2)間接費(fèi)。id　　。是指維修企業(yè)的作業(yè)層為組織和管理維修工程施工所需的各種費(fèi)用。一般包括現(xiàn)場管理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)。R\　?、郜F(xiàn)場經(jīng)費(fèi)。8%W (　　。S+　　、復(fù)測、點(diǎn)交、場地清理費(fèi)。指對材料、構(gòu)件和物品進(jìn)行的一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用。指施工、生產(chǎn)所需的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗(yàn)、試驗(yàn)用具等的購置、攤銷和維修費(fèi)等。包括采取防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的費(fèi)用。2　　。指由于維修工程零星分散、現(xiàn)場狹窄等原因，造成材料多次倒運(yùn)所發(fā)生的搬運(yùn)費(fèi)。其他直接費(fèi)是指定額直接費(fèi)中沒有包括的，而在實(shí)際中發(fā)生的，具有直接費(fèi)性質(zhì)的費(fèi)用。主要包括折舊費(fèi)、經(jīng)常修理費(fèi)、場外運(yùn)輸費(fèi)、操作工人工資、動力燃料費(fèi)等。u~　　。直接材料費(fèi)是指為完成維修工程所耗用的材料、構(gòu)件、配件和半成品的價值以及周轉(zhuǎn)性材料的攤銷費(fèi)。直接人工費(fèi)是指直接從事維修施工的工人(包括現(xiàn)場運(yùn)輸?shù)容o助工人)和附屬生產(chǎn)工人(制作構(gòu)件等工人)的基本工資、輔助工資、工資性津貼、職工福利費(fèi)和勞動保護(hù)費(fèi)。包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接施工機(jī)械使用費(fèi)3個部分。SXp　　①直接費(fèi)。即維修施工單位的作業(yè)層(施工項(xiàng)目部)為完成該工程的施工任務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。Ya　　(1)直接工程費(fèi)。K{　　按照國家現(xiàn)行規(guī)定，維修工程費(fèi)用由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計劃利潤、其他費(fèi)用和稅金5個部分構(gòu)成。w(v　　`sd?　　房屋維修工程預(yù)算造價是指發(fā)生在維修工程施工階段的全部費(fèi)用，它們構(gòu)成了房屋維修工程的預(yù)算造價。它是對房屋進(jìn)行維修所發(fā)生的價值的貨幣表現(xiàn)，是由房屋在維修中所消耗的社會必要勞動量決定的。nH`z{　　所謂維修工程造價，是根據(jù)工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用總和。其主要作用是承發(fā)包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價的依據(jù)。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。如果物業(yè)管理公司將維修施工任務(wù)承包給外部專業(yè)施工單位，則要以項(xiàng)目為對象組織甲方的項(xiàng)目管理部，實(shí)行內(nèi)部維修施工項(xiàng)目監(jiān)理。如果物業(yè)管理公司自行承擔(dān)維修施工任務(wù)，則要以項(xiàng)目經(jīng)理為核心組建質(zhì)量管理部門，下設(shè)專業(yè)施工隊的專職質(zhì)檢員，班組兼職質(zhì)檢員，并按班組建立質(zhì)量管理小組。搞好房屋維修工程的質(zhì)量管理工作，必須要有嚴(yán)密的組織保證體系。調(diào)查是質(zhì)量外部反饋的主要信息來源，是質(zhì)量管理的重要依據(jù)。其次對工程的使用要求和效果進(jìn)行普查或?qū)ｎ}性的調(diào)查分析。工程的質(zhì)量，最終要通過使用才能表現(xiàn)出來。.　?、奘褂眠^程的質(zhì)量控制。對工程質(zhì)量有較大影響的部位和環(huán)節(jié)，要加強(qiáng)中間檢查和技術(shù)的復(fù)核。這是保證質(zhì)量的基礎(chǔ)，也是施工過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。好的工程質(zhì)量是由一道道工序在生產(chǎn)中形成的。為此，必須及時督促操作規(guī)程、工藝標(biāo)準(zhǔn)等的認(rèn)真執(zhí)行。工藝是直接加工和改造勞動對象的技