【正文】 這個(gè)大市政的道路投入就不應(yīng)該都搭在這個(gè)地塊上，這個(gè)。做了以后，就 是打入成本。這個(gè)真的沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的界限，包括多粗的管子就是一級(jí)開(kāi)發(fā)的，多粗的管子就是二級(jí)開(kāi)發(fā)的，沒(méi)法弄。假如說(shuō)一千畝地，你做一級(jí)開(kāi)發(fā)，一級(jí)開(kāi)發(fā)可以分了幾期，分了三期、四期，每一期的市政又是一個(gè)獨(dú)立的地塊，你作為一級(jí)開(kāi)發(fā)，你 把所有的地塊市政都做到，二級(jí)投資者再來(lái)買(mǎi)地的時(shí)候，只要做四分之一里面的地塊就完了，周邊都是接用的，如果是這樣情況的話，一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本，我拿一千畝一塊地，整個(gè)這一大塊地就是招商，二級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)做了，成本不一樣。 提問(wèn)： 交易價(jià)格是熟地，熟地的概念操作起來(lái)有很多不是很確切的地方，特別是一個(gè)很大的地塊，一千畝地，市政是按一千畝地周邊市政到位，包括不包括一千畝地塊里面的市政道路等。但是這個(gè)方法是解決危改重難點(diǎn)中的一個(gè)方式，也有一個(gè)政策突破，因?yàn)楝F(xiàn)在有過(guò)生地熟賣(mài)的教訓(xùn)，像西紅門(mén)當(dāng)初招得轟轟烈烈，現(xiàn)在農(nóng)地上，經(jīng)濟(jì)適用房基本蓋完了，七十萬(wàn)蓋了五十萬(wàn)，社會(huì)效益不錯(cuò)， 2800， 38 那個(gè)房子容積率很低，環(huán)境還不錯(cuò)，現(xiàn)在再拆遷的時(shí)候，當(dāng)時(shí)測(cè)定的拆遷標(biāo)準(zhǔn)根本拆不動(dòng)，成本很高，也有難題需要解決，沒(méi)辦法，容積率很低，剛一點(diǎn)幾，還是調(diào)整容積率，政府貼錢(qián)幾個(gè)方面把這個(gè)項(xiàng)目做下去，政府不能再做生地熟賣(mài)，生地生賣(mài)行不行？房改加危改就是整體的一個(gè)樓，這里面又有回遷又有 商品房，怎么招？能不能協(xié)議出讓?zhuān)亢枚嗟膯?wèn)題需要調(diào)整解決。最近北京市的政協(xié)、人大會(huì)開(kāi)完的時(shí)候，也有一些提案，像危改都是骨頭的項(xiàng)目，能不能生地賣(mài)啊，因?yàn)槿思乙鲞@個(gè)項(xiàng)目，拆遷量非常大，如果說(shuō)拆完了，這個(gè)項(xiàng)目肯定是我的，我還有信心做，我辛辛苦苦做完了，這么多成本投進(jìn)去，拿這么少的回報(bào)，覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目很難做，這確實(shí)是一個(gè)問(wèn)題。就是兩條，要是包干式的，政府買(mǎi)單，要是共同面對(duì)市場(chǎng)就是收益分成，不能說(shuō)我包死了，市場(chǎng)不能接受我就給你一點(diǎn)利息，還得壓著你的錢(qián)，公平是雙方的，當(dāng)然作為這些都是大的政策，按目前來(lái)講，還是招標(biāo) 8%的利潤(rùn)是封頂，還是這么一個(gè)程序來(lái)做的，目前還是這樣的東西。這樣根據(jù)市場(chǎng)增值收益返還，征地的問(wèn)題可能就會(huì)好做一些，這也是有政策的突破，是需要試點(diǎn)的。這也在探討，像有的遠(yuǎn)郊區(qū)縣在試行按 148號(hào)文給一個(gè)基本的征地款，入市之后給一個(gè)增值收益的返還，這樣可能比較好地 37 解決了農(nóng)民土地所有權(quán)人的權(quán)益問(wèn)題。確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)。這樣實(shí)際上扭轉(zhuǎn)一個(gè)局面，現(xiàn)在征地拆遷 特別難，如果說(shuō)成本很高，可能會(huì)放一放。作為一個(gè)企業(yè)，我做不做一級(jí)開(kāi)發(fā)，應(yīng)該說(shuō)這些前期的工作，我是覺(jué)得我們實(shí)施方案的工作，雖然做得稍微細(xì)一些，但是實(shí)際上都應(yīng)該有一個(gè)大概其的分析。如果說(shuō)聯(lián)審會(huì)沒(méi)有這些東西，只是一個(gè)概念，這個(gè)實(shí)施方案做完了以后還要有會(huì)來(lái)審，程序會(huì)更長(zhǎng)。 36 提問(wèn)： 聯(lián)審會(huì)做開(kāi)發(fā)實(shí)施方案做到什么深度，以分中心或者企業(yè)為主體深度有區(qū)別嗎？ 陳倩： 一是沒(méi)有區(qū)別，再一個(gè)深度，我們出現(xiàn)了《實(shí)施方案的編制辦法》在我們局分中心內(nèi)部也討論了一次，應(yīng)該說(shuō)反對(duì)的聲音比較多。因?yàn)橥度胪炅?，要做環(huán)境評(píng)價(jià)之后，這塊地做住宅是可行，如果做不了環(huán)境評(píng)價(jià)，這塊地一定程度上不具備招拍掛的條件。但是像這么大型的東西，我們也在考慮，就這個(gè)項(xiàng)目我們也在談。首先做之前一定要有環(huán)境的評(píng)價(jià)，比如說(shuō)我們現(xiàn)在也在委托一家公司做垡頭地區(qū)焦化廠那一大片的化工區(qū)，那一片 在做之前，首先要做環(huán)境評(píng)價(jià)，包括土質(zhì)，要挖到什么樣的深度才能保證居住的安全。實(shí)際上我們的文件，說(shuō)三通一平是指一級(jí)開(kāi)發(fā)主體做到三通一平，實(shí)際上了具備七通一平、九通一平接用的條件，實(shí)際上不用他做。我今天講的東西，只能是個(gè)人意 見(jiàn)，再一個(gè)我們實(shí)施的東西確實(shí)需要今年一年的實(shí)踐，今年上半年肯定會(huì)開(kāi)始這些工作，實(shí)踐以后才能說(shuō)最后把規(guī)則制訂得相對(duì)是合理的、公平的。 當(dāng)然這個(gè)工作能實(shí)施到什么程度，也看這一年做完以后，前期工作能不能做到這個(gè)份上，做 到這個(gè)份上招的標(biāo)和實(shí)際操作工作中多大的差別，包括征地的問(wèn)題，如果說(shuō)村的標(biāo)準(zhǔn)就變了，應(yīng)該怎么辦，在承諾文件上有所體現(xiàn)，這些東西需要在招標(biāo)過(guò)程中需要明確，哪筆錢(qián)算哪筆錢(qián)不算，我個(gè)人考慮，跟村鄉(xiāng)談妥了就是 30 完一畝，在招拍掛也要給大家公開(kāi)的，中標(biāo)了，做的時(shí)候怎么也不行了，鄉(xiāng)里面有明確的意見(jiàn)提出來(lái)，或者怎么樣，也要跟區(qū)里商量的，這個(gè)成本是不是應(yīng)該合理地增加，好像我們的建設(shè)工程招標(biāo)也會(huì)有一定的洽商似的，這需要實(shí)踐中來(lái)檢驗(yàn)。企業(yè)的主體可以是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，也可以是公司，你是提供了一個(gè)實(shí)施方案提供了這些東西，可以作為招標(biāo)基礎(chǔ)性的工 34 作?？傊?，主要是這三大部分，前期的費(fèi)用我們可以打一定的比例，當(dāng)然如果有特殊情況，比如 說(shuō)有的像新城建設(shè)的一部分，在設(shè)計(jì)理念上做得很深，可能設(shè)計(jì)的費(fèi)用花得比較多，而且規(guī)劃部門(mén)也認(rèn)可了，這個(gè)東西也可以納入成本的，總之具體情況具體分析，我們都可以分析。這樣的方案拿上來(lái)，我們想市政兩種方式，要是沒(méi)有的話，儲(chǔ)備中心可以委托規(guī)劃院做，因?yàn)槲覀兏?guī)劃院溝通了幾次，一開(kāi)始我們覺(jué)得規(guī)劃院只是做路，上水下水的市政，其他是專(zhuān)業(yè)公司做完以后到它這兒綜合的，但是他認(rèn)為，他們來(lái)綜合這些公司也是可以的。但是無(wú)論誰(shuí)來(lái)提，一般來(lái)講拆遷的地上物的情況是怎么測(cè)算的，有什么樣的根據(jù)，比如說(shuō)我戶(hù)籍調(diào)查是多少戶(hù)，依據(jù)地籍圖算出來(lái)是多少量，鄉(xiāng)里面村里面統(tǒng)計(jì)科宅基地有多少，村鎮(zhèn)企業(yè)有多少，總之有這個(gè)量，要能夠提供量的部門(mén)提供的東西。 現(xiàn)在尤其是在村里邊有征地這樣的項(xiàng)目，仍然存在這樣的情況，我們說(shuō)鄉(xiāng)一級(jí)政府，你甚至也可以提出一級(jí)開(kāi)發(fā)的申請(qǐng)或者拿出實(shí)施方案，因?yàn)榭偸钦袠?biāo)一級(jí)開(kāi)發(fā)。比如說(shuō)像直接入市交易的土地，工廠也不懂這些，它也是找了一家公司在談，公司甚至把控規(guī)跑下來(lái)，把規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)跑下來(lái)，把市政綜合方案跑下來(lái)，但是申請(qǐng)入市交易的主體仍然是這個(gè)廠子這個(gè)單位，它入市交易了以后，成 33 交了以后，給了它補(bǔ)償款之后，他們兩家前期投入應(yīng)該怎么給，他們倆有協(xié)議，再把前期投入給這個(gè)單位?，F(xiàn)在仍然像國(guó)土局提申請(qǐng)，但是我們強(qiáng)調(diào)提申請(qǐng)要給我們報(bào)成本，現(xiàn)在還沒(méi)有做到實(shí)施方案這一步。但是如果一個(gè)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，做一級(jí)開(kāi)發(fā)原則上講就要搞招標(biāo)了，就不會(huì)再直接授權(quán)了，基本上是這樣的 情況。聽(tīng)說(shuō)總后勤部也在國(guó)土資源部在溝通許多的問(wèn)題，包括全軍儲(chǔ)備管理也要成立儲(chǔ)備中心，他們的地要走招拍掛，能不能視同招拍掛，這需要總后和國(guó)土資源部商量，如果能確定的話，會(huì)有正式文件下發(fā)的。 陳倩： 軍隊(duì)土地的問(wèn)題，也是問(wèn)得比較多的。而且我們還認(rèn)為，一 31 些大的項(xiàng)目，也不能讓一級(jí)開(kāi)發(fā)那么多，別人進(jìn)不來(lái)，應(yīng)該合理設(shè)定這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)得的利息，延續(xù)到入市交易后一年，因?yàn)槌杀静荒荞R上回收，起碼要把利息加進(jìn)去，合理的利潤(rùn)加進(jìn)去，這么做市場(chǎng)更公平一些。但是開(kāi)發(fā)成本只要做到三通一平，這個(gè)付款期相對(duì)來(lái)說(shuō)很短，我最近剛管市場(chǎng)，好多文件里邊可能就是一個(gè)月、兩個(gè)月，基本上就付完了，如果沒(méi)有做到七通一平，可能壓10%、 20%的開(kāi)發(fā)成本不給，限定一級(jí)開(kāi)發(fā)一年內(nèi)做完，交付的時(shí)候再把剩余的成本二級(jí)開(kāi)發(fā)商再給你。從這些角度來(lái)講，一級(jí)到二級(jí)，優(yōu)勢(shì)在于投入已經(jīng)投完了，在投標(biāo)的時(shí)候，前期的費(fèi)用已經(jīng)投完了，主要是建安成本這些東西，其它人要做二級(jí)，你已經(jīng)做到了三通一平，七通一平馬上要實(shí)現(xiàn)了，你要做到三通一平了， 你這個(gè)掛牌的項(xiàng)目，付款的期限相對(duì)來(lái)講就會(huì)短一些，因?yàn)楝F(xiàn)在掛牌入市交易的土地，開(kāi)發(fā)成本的付款期限現(xiàn)在還沒(méi)有很?chē)?yán)格的安排。一級(jí)開(kāi)發(fā)做二級(jí)，只要市場(chǎng)是公平的，做二級(jí)沒(méi)有什么不好，他可能對(duì)這塊地的理解更深一些，可能做得更好一些。但是實(shí)際上操作很難。一級(jí)到二級(jí)有什么技巧呢？應(yīng)該說(shuō)市場(chǎng)是公平的。 提問(wèn)： 一級(jí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)，政策有無(wú)傾斜，操作上有什么技巧？ 30 陳倩： 從現(xiàn)在來(lái)講做一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)該說(shuō)主要是想做二級(jí)，專(zhuān)業(yè)就想做一級(jí)開(kāi)發(fā)的公司，今后可能會(huì)有，比如說(shuō)專(zhuān)業(yè)的可能是政府指定的公司專(zhuān)業(yè)完成政府確定大的項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，主要做前期的理念和市政和公益設(shè)施建設(shè)。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也跟著一起做，可能比開(kāi)發(fā)企業(yè)做更便利，工作更好做，但是不強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)也不行，從建委來(lái)講是行業(yè)管理的主管部門(mén)，他比較強(qiáng)調(diào)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，所以我們?cè)O(shè)定可以由聯(lián)合體參加，為什么有兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以資質(zhì)等級(jí)低的確定資質(zhì)等級(jí)低，為了資質(zhì)高一點(diǎn)，為了好中標(biāo)，為了當(dāng)一個(gè)樣子，實(shí)際上高資質(zhì)企業(yè)也不太管這個(gè)事，借他一個(gè)名，所以說(shuō)也是排除這種情況。 提問(wèn)： 關(guān)于一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的獲得問(wèn)題，和開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)上有多大關(guān)系？現(xiàn)在要出臺(tái)的《一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)投標(biāo)辦法》里邊，確實(shí)設(shè)定了資質(zhì)等級(jí)的條件，基本的條件是說(shuō)，應(yīng)有具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就可以，沒(méi)有嚴(yán)格的資質(zhì)等級(jí)要求，可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以是只有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加的聯(lián)合體，這都是可以的，如果由兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合體的話，這個(gè)資質(zhì)的等級(jí)以較低企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)確定。所以說(shuō)，我們今后管理工作，具體的工作在區(qū)局，具體管理控制工作在市局，這么一個(gè)大概其分工的情況。市儲(chǔ)備中心和市國(guó)土局管什么，我想一個(gè)是總量一定要管，也許申報(bào)還是在市局，一定要掌握一個(gè)總量。像海淀，相對(duì)來(lái)講工作力度也比較大，哪塊地在開(kāi)發(fā)，區(qū)里面的分中心圖上標(biāo)得非常清楚，進(jìn)度什么都有，管理還是比較到位的。 第七，《關(guān)于北京市土地整理儲(chǔ)備中心和分中心職責(zé)分工的通知》。開(kāi)行在我們?cè)谝患?jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)工作階段他也可以適當(dāng)參與和選擇這些企業(yè)來(lái)做，充分發(fā)揮商業(yè)銀行在一級(jí)開(kāi)發(fā)中的融資能力，希望在一期開(kāi)發(fā)階段，能解決一期開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題上也能有所突破。 為了把這個(gè)事情推下去，和開(kāi)行做課題研究，分析北京市沒(méi)面的開(kāi)發(fā)量到底有多大，平均開(kāi)發(fā)成本是什么樣的情況，每年推出的項(xiàng)目能有多少，每年進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)程序資金的需求到底有什么 樣的量，做課題分析。因?yàn)樽鳛殂y行貸款來(lái)講，相對(duì)來(lái)講應(yīng)該承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的，如果不承擔(dān)那銀行就不是商業(yè)銀行了。有一個(gè)大概其的思路，首先一級(jí)開(kāi)發(fā)公司本身應(yīng)該是具備一定的實(shí)力，比如說(shuō)作為整個(gè)投資來(lái)講，也許能有 30%甚至更高的自有資本金能夠支撐這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然如果特別大的項(xiàng)目，分幾期實(shí)施的時(shí)候，起 碼有分期項(xiàng)目的自有資本金，有一定的自有資本金的比例，以后的資金銀行融資，銀行業(yè)不放心，希望儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在貸款協(xié)議上也能起到監(jiān)管的角色，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)起到什么樣的角色，這個(gè)錢(qián)用到這個(gè)項(xiàng)目上，銀行可以監(jiān)控這個(gè)資金，儲(chǔ)備中心在這里有一個(gè)監(jiān)管責(zé)任是，在入市交易的時(shí)候，首先還銀行的貸款，其次才是企業(yè)的資金的回籠，這樣基本上能夠保證它能回來(lái)。因?yàn)楝F(xiàn)在一級(jí)開(kāi)發(fā)不像一二級(jí)聯(lián)動(dòng)做開(kāi)發(fā)的時(shí)候，一級(jí)開(kāi)發(fā)本身沒(méi)有獲得土地使用權(quán)，因此對(duì)土地的投資，通過(guò)這個(gè)土地的抵押貸款相對(duì)來(lái)講比較難一些，所以只有靠自己自有資金或者靠其它的項(xiàng)目融資做項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)，尤其是大的項(xiàng)目，資金就受到了很大的限制。 第六，《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方案》。但是考慮到現(xiàn)在的形式，從土地管理部門(mén)來(lái)講，希望市場(chǎng)價(jià)格是趨于合理的，因此對(duì)一些大的項(xiàng)目，我們可能會(huì)增加招標(biāo)的氛圍，掛牌也好、拍賣(mài)也好，實(shí)際上走這種方式價(jià)格是唯一的因素，招標(biāo)相對(duì)來(lái)講綜合的因素多一些，包括付款期限、資金實(shí)力等等其它因素，就可以考慮到你對(duì)這個(gè)項(xiàng)目涉及到的理念，今后的運(yùn)作方式等等這些綜合因素就會(huì)多一些。但是我們當(dāng)初基本上原則上這塊地走掛牌，一是協(xié)議出讓和招拍掛并行，這樣好多地可能沒(méi)有那么多的競(jìng)買(mǎi)人，無(wú)論是招標(biāo)還是拍賣(mài)，都必須有三家以上的競(jìng)買(mǎi)者才能成交，掛牌沒(méi)有這個(gè)限制，一家也可以 摘，這是一個(gè)。這個(gè)實(shí)際上是說(shuō)，我們現(xiàn)在基本上是掛牌，掛牌的項(xiàng)目比較多，由于 2020 年 8 月 31 號(hào)停止協(xié)議出讓?zhuān)?2020 年真正把地做熟的地不夠多，因此供地量特別少，有的開(kāi)發(fā)公司也說(shuō)， 26 現(xiàn)在是只要是掛牌一個(gè)項(xiàng)目，像娶媳婦似的，別管年歲大、年歲小，長(zhǎng)得好不好，反正掛一個(gè)就有人搶?zhuān)捎谟羞@個(gè)原因，當(dāng)然有的地塊，比如說(shuō)像工體路四號(hào)院項(xiàng)目，最后的競(jìng)得價(jià)比底價(jià)都超一倍了，這是有一點(diǎn)特殊情況。因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)各遠(yuǎn)郊區(qū)縣剛剛興建，好多項(xiàng)目好多歷史的原因，因此在招拍掛的過(guò)程中，我們聽(tīng)過(guò)一些企業(yè)反映，比如在某各個(gè)區(qū)縣，底價(jià)定了，在招拍掛文件里頭還有一條，要預(yù)留幾千萬(wàn)的費(fèi)用，用于以后地塊的怎么怎么樣，但是這個(gè)錢(qián)跟誰(shuí)簽，今后怎么處理好像說(shuō)得不太明白，這樣就使得其它摘牌不敢摘，不知道這個(gè)怎么回事，區(qū)縣分中心有一定的原因，類(lèi)似這樣的問(wèn)題，市場(chǎng)應(yīng)該公開(kāi)和公正的。 第四，《關(guān)于在十 個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣建立北京市土地交易市場(chǎng)分市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的通知》。這里邊主要內(nèi)容一是關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)主管部門(mén)，什么地招標(biāo)，什么項(xiàng)目可以不招標(biāo)，做了一個(gè)確定。打算今年上半年我們一定要把試點(diǎn)搞起來(lái)，這個(gè)辦法上半年肯定要出臺(tái)的，要試行一級(jí)開(kāi) 25 發(fā)的招標(biāo)投標(biāo)，是肯定要做這個(gè)工作的。比如，有一些東西完全超過(guò)事先的東西要進(jìn)行預(yù)警。再一個(gè)關(guān)于加強(qiáng)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有關(guān)管理的通知。目前我們還在研究起草一大堆的文件，其實(shí)都是為了能夠理順一級(jí)開(kāi)發(fā)的行為。它也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)用地先走收回再入市，程序上權(quán)屬的過(guò)程有一個(gè)收回再入市的程序。在這里還有一個(gè)確定，補(bǔ)償價(jià)格寫(xiě)了中介機(jī)構(gòu)按現(xiàn)狀用途進(jìn)行評(píng)估，由國(guó)土局會(huì)同發(fā)改委和財(cái)政等部門(mén)確定，實(shí)際上就是說(shuō)，按現(xiàn)狀價(jià)格評(píng)估，往往有時(shí)候很難走得通，企業(yè)工業(yè)用地價(jià)值 比較低，但是作為企業(yè)搬遷，建新廠和職工的安置，這些費(fèi)用都是非常大的。因?yàn)檫@里邊講了一個(gè)什么呢？首先確定了一個(gè)主體，收購(gòu)的主體是北京市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收回補(bǔ)償工作，具體工作由市土地儲(chǔ)備 機(jī)構(gòu)組織實(shí)施，確定的范圍比較窄，市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 第五，北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法。最后他還有報(bào)市政府審批，整個(gè)的一套程序。政府部門(mén)主要是國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)劃委、建委、財(cái)政，還有審計(jì)部