某地產(chǎn)員工培訓(xùn)教案(參考版)
2025-04-20 03:25本頁面
【正文】 7 / 7。這就會是在很長的一個時期內(nèi)流通業(yè)所追求的目標(biāo)。另外，徹底擁有土地，就不能開發(fā)新的業(yè)態(tài)，就不能適應(yīng)消費(fèi)者，生活者的變化。沒有顧客來，就必須自己移動到有顧客的地方去。在我們身邊，部分持續(xù)衰退著的賣場就屬這樣的例子。這對商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)商來說無疑是又一個難解的方程式。所以在國際上采取租借方式來開賣場的企業(yè)越來越多，由于租借期大多為10年以上的很多，因此，企業(yè)至少要確立20年內(nèi)的有效的業(yè)態(tài)來經(jīng)營，并根據(jù)這一區(qū)域的需要決定是否開設(shè)分店。具體地說，它意味著不必投入過多的固定資產(chǎn)、建設(shè)費(fèi)來營運(yùn)賣場。因此，跨國流通企業(yè)在制訂土地使用政策時，除非認(rèn)為大型客運(yùn)站這樣的區(qū)位環(huán)境，其區(qū)位優(yōu)勢在相當(dāng)長的時期內(nèi)不會下滑，否則，都采用的是租賃方式建立賣場。但從另一方面看，在所擁有的土地上建賣場，若顧客不到店里來，即區(qū)位優(yōu)勢低下時，則難以撤銷賣場。從這一點(diǎn)看，其流通業(yè)的“撤退戰(zhàn)略”，即撤退業(yè)態(tài)已經(jīng)陳腐了的賣場，適應(yīng)區(qū)位優(yōu)勢的變化，進(jìn)行新的地區(qū)位置創(chuàng)造的重要性被放大了。在國外有這樣的大型流通企業(yè)，他們以“把車拴在頂梁柱上”為家訓(xùn)進(jìn)行經(jīng)營。——其他影響商場經(jīng)營因素包括交通、位置、商場外觀、商場裝修、租戶空置 ，停車設(shè)施等等?！咻椛渖唐芬虮容^購物而帶旺整個商場，可盡量增加?！猅enant Mix （商戶組合）將商場有計劃地劃分給不同類型之商家，成功商戶組合能達(dá)到上述商業(yè)混合之經(jīng)濟(jì)效果?！笮椭黝}商場在美國興起跟道路及汽車發(fā)展同時并行，因較多消費(fèi)者愿意到較偏遠(yuǎn)地方購物，以達(dá)到減低尋找成本及購買落空風(fēng)險?！M(fèi)者不愿意超過最近距離商場購買同類產(chǎn)品。當(dāng)某消費(fèi)者缺乏明確購買方向，他 向到同類商業(yè)場，一來可減低購買不到風(fēng)險及找尋成本，另外，可在眾多商品中選擇最合適自己之商品?！狢omparison Shopping (比較購物)假設(shè)買家A及B，商品X及Y，商品X及Y會聚焦于A、B中間，來取得最大市場，另外綜合性商場為客戶節(jié)省時間及交通費(fèi)用。A X,Y B amp。amp。 amp。Y X——多目的購物或綜合性商場為客戶節(jié)省時間及交通費(fèi)用。——上述理論，最大限制于假設(shè)單一目的購物，即到某地方購買一種特定商品，現(xiàn)實(shí)情況，消費(fèi)者到某商場會一次性買多種物品，即多目的購物。8226。——購物圈+需求圈形成不同范圍商貿(mào)市場?！猂ange （購物圈）指消費(fèi)者愿意走最遠(yuǎn)的距離去購買某商品，換句話說，某商品價格（成本+旅運(yùn)費(fèi)），相等于消費(fèi)者對該商品能接受之價值。——商品是商場最基本及最關(guān)鍵元素，比起交通、建筑、裝修、等等都重要?！虉黾谢?，主題商場、大型綜合商場等等應(yīng)運(yùn)而生?！S著汽車及其他集體運(yùn)輸工具發(fā)展，城市市中心消費(fèi)開始成為主流?！煌ú槐?，且交通費(fèi)用高昂，不愿意跑到距離較遠(yuǎn)的
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