公益性建設項目拆遷法律制度研究(參考版)
2025-04-19 04:48本頁面
【正文】 5. 高富平：《土地使用權(quán)與用益物權(quán)－我國不動產(chǎn)物權(quán)體系研究》「M」，法律出版社2001年12月第19 / 9。 3. 郭潔：《土地資源保護與民事立法研究》「M」，法律出版社 2002 年版； 1. 沈暉：《我國城市房屋拆遷制度的法律透視》「J」，上海市政法干部管理學院學報2000年第3期；在我國征收法律法規(guī)出臺的基礎上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設項目拆遷納入土地儲備的調(diào)整范圍，將是公益性建設項目拆遷立法的選擇和出路。在不遠的未來，《物權(quán)法》即將公布實施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實施將面臨與《物權(quán)法》直接沖突的尷尬局面。 尋找土地儲備制度的合法性依據(jù)，必須界定好土地儲備制度的法律性質(zhì)。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規(guī)范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、西藏以外的大部分省市都已經(jīng)就土地儲備制度作出了不同形式的制度規(guī)范，但是這些規(guī)范背后的合法根據(jù)并不充分。 但是需要注意的是：將公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據(jù)問題。 在對《儲備辦法》第十條制定實施細則的基礎上，上海市可以形成較為完善、系統(tǒng)的公益性建設項目拆遷規(guī)范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規(guī)范經(jīng)營性建設項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設項目拆遷法規(guī)與經(jīng)營性建設項目拆遷法規(guī)相互并立、彼此協(xié)調(diào)的拆遷法律規(guī)范體系。 值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規(guī)章，土地儲備作為一項創(chuàng)設性的法律制度，僅由政府規(guī)章的形式規(guī)范尚顯依據(jù)不足，應在經(jīng)驗積累到一定程度，時機成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應的地方性法規(guī)。以后的工作則是要在行政管理、審批和補償標準等方面作出更加詳細的規(guī)定。 如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規(guī)定。 當然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現(xiàn)有規(guī)定的基礎上對公益性建設項目拆遷作例外性規(guī)定，甚至還可以通過政府規(guī)范性文件的形式對上海市第111號文所作規(guī)定作進一步細化，逐漸形成以政府規(guī)章為主體的公益性建設項目拆遷規(guī)范體系。 為了避免發(fā)生上述矛盾，筆者認為，應修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設項目拆遷單列于其調(diào)整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設項目拆遷行政管理、審批和補償標準規(guī)范體系。如果將公益性建設項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調(diào)整范圍，那么公益性建設項目的拆遷工作就不能由政府來實施，也不能得到有關(guān)政府部門的支持，城市公益性建設項目如何推動就成為一個矛盾。根據(jù)該規(guī)定，包括公益性建設項目拆遷和經(jīng)營性建設項目拆遷在內(nèi)的所有城區(qū)國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。 如上文所述，上海市111號文已經(jīng)作出了區(qū)分市政工程建設項目拆遷與經(jīng)營性建設項目拆遷的若干規(guī)定，但是該規(guī)定是零星的，不系統(tǒng)的，而且市政工程建設只是公益性建設項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關(guān)規(guī)定也并不能反映公益性建設項目拆遷立法的全貌。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關(guān)審批工作的進度。筆者認為，在土地儲備制度中，公益性建設項目的拆遷審批程序應作如下簡化： 但是上述規(guī)定只是提前了凍結(jié)工程規(guī)劃范圍內(nèi)工程建設行為和建筑設施處分行為的時間，并未完全實現(xiàn)簡化拆遷申請和審批程序的目的。根據(jù)上述規(guī)定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設規(guī)劃許可證即可申請規(guī)劃范圍內(nèi)房屋和土地使用的審批，停止規(guī)劃范圍的工程建設和建筑設施的處分行為。 《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補償作出了如下規(guī)定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應當按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標準、方式和程序?qū)嵤┭a償安置。政府儲備機構(gòu)對公益性建設項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實施程序奠定了重要的基礎。 我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規(guī)定，拆遷人實施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。 筆者認為：在上述土地征收補償政府指導價的價格構(gòu)成中，房屋價值的補償，可參照同等區(qū)域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補償則可在被征收土地的土地基準地價上浮一定幅度確定。并在該政府指導補償價格的基礎上，確定一定的補償價格調(diào)整幅度，在該補償價格調(diào)整幅度內(nèi)，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區(qū)位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補償（在國有土地征收，即體現(xiàn)為城市房屋拆遷補償價格）的最終價格。 為了保證土地征收行為行政效力
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