【正文】 ；在執(zhí)行過程中，如與實際情況確有不合適之處，執(zhí)行部門可根據(jù)實際情況請示（修改）集團財務(wù)部、設(shè)計工程部。四、其他規(guī)定，成本管理部應(yīng)做好項目招標資料（招標文件、投標文件、承包人考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、評定標評審表、相關(guān)會議紀要等）的收集、整理、歸檔工作。，全面考慮各種不確定因素，注意規(guī)避各種風險，確保合同實際利益條款（讓利優(yōu)惠、承包人資金墊付等）的有效執(zhí)行。，成本管理部負責按照招標文件中的合同條件和中標單位的相關(guān)承諾與中標單位簽訂承包合同。，招標工作小組向中標單位發(fā)出中標通知書，并將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位。，制定評標辦法，并結(jié)合項目目標成本指導書，客觀、公正地對所有投標文件進行評價。，招標工作小組全體人員參與（與投標單位有利害關(guān)系的人員不得參與評標），工程管理部評審技術(shù)標，成本管理部評審經(jīng)濟標。、定標、定標應(yīng)按照貨比三家的原則進行充分、科學的比較和論證（可采取綜合評議或其他方式）。：投標單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標文件送交成本管理部，投標截止日期之后，原則上不再接受任何投標文件。，要按照合格承包人標準和項目要求對投標單位進行審查，審查合格的投標單位才能領(lǐng)取招標文件。，應(yīng)由招標工作小組組織進行考察確定（考察人員不得少于三人且分屬不同部門），補充、完善該數(shù)據(jù)庫。，并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。總部財務(wù)部成本管理組對各分公司費率招標情況進行跟蹤監(jiān)控，定期檢查。 施工類項目招標，正常情況下，應(yīng)根據(jù)施工圖編制標底。正文包括：招標內(nèi)容、招標范圍、項目簡介、工期、質(zhì)量要求、造價要求、投標須知、投標截止日期、開標時間和地點、評標辦法、違約責任及特別約定、相關(guān)規(guī)范、投標文件格式；附件包括：施工圖紙、擬簽標準合同（合同中應(yīng)明確發(fā)包人要求的所有內(nèi)容）。三、招標工作程序 部門程序成本管理部工程管理部項目部制定招標計劃參與并提出意見主持開標會議，根據(jù)項目情況制定招標詳細計劃提出招標項目、時間計劃、技術(shù)交底等要求編制招標文件編制標底、審查修改標書中經(jīng)濟條款等工作主持編制招標文件參與并提出意見發(fā)布招標信息或投標邀請函選擇投標單位并提出意見主持信息發(fā)布及選擇投標單位選擇投標單位并提出意見發(fā)標、答疑參與并負責經(jīng)濟標部分的答疑主持發(fā)標、答疑會議，審本投標單位資質(zhì)參與并負責有關(guān)技術(shù)交底、答疑開標主持接標工作，主持開標會議參與會議并提出意見參與并提出意見評標主持評標會議、負責評審經(jīng)濟標、談判評審技術(shù)標并與投標單位談判提出意見并根據(jù)情況參與談判定標、發(fā)中標通知招標工作小組副組長主持，集體表決定標，并發(fā)出中標通知資料管理成本管理部主持招標資料的收集、整理、歸檔工作（應(yīng)指定專人負責資料管理）；工程管理部進一步完善合格承包人數(shù)據(jù)庫 招標文件(示范)招標文件標準(示范)招標文件由工程管理部組織成本管理部、財務(wù)部及法律人員共同起草，經(jīng)公司招標工作小組審核后，作為公司該類招標的標準示范文本。，成本管理部應(yīng)對其履約情況進行評審，評審主要內(nèi)容為承包人工作質(zhì)量、進度、配合情況等，評審結(jié)果經(jīng)招標小組審查后作為該承包人綜合記錄。，應(yīng)由招標工作小組組織進行考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察結(jié)束后填寫《承包人考察結(jié)果審批表》，經(jīng)公司招標工作小組審查合格后列入合格承包人數(shù)據(jù)庫中。二、合格承包人數(shù)據(jù)庫 合格承包人是經(jīng)各相關(guān)部門推薦并經(jīng)公司招標工作小組審查合格的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢單位，工程管理部主持合格承包人相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包人數(shù)據(jù)庫，所有項目招標都須從合格承包人數(shù)據(jù)庫中選擇投標單位。，兩部門應(yīng)分設(shè)招標職能崗位，負責招標工作的具體操作。 招標應(yīng)遵循以下基本原則： 全面招標原則：凡是符合招標條件的工程項目都要以招標方式確定承包人； 整體招標原則：禁止將項目肢解或化整為零，規(guī)避招標；：施工類招標應(yīng)先根據(jù)施工圖預算編制標底，限制無標底根據(jù)費率招標；：所有投標單位都要經(jīng)過資質(zhì)預審，符合項目要求的投標單位才能參加項目投標；：選擇的中標單位應(yīng)是在滿足各項要求的前提下，報價低且合理；：整個招標過程務(wù)必有充分的透明度，各部門間積極配合、加強溝通、信息共享，杜絕暗箱操作；：要做好標底、投標文件、評標、定標等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標的公正與效果。工程招標應(yīng)采用公開招標或邀請招標的方式，但無論采取何種方式，都須有三家以上投標單位參與競標。4物業(yè)管理完善費開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費九期間費用目標成本編制可不包括此項費用，本表列明供參考，詳見《費用核算辦法》1管理費用　　人工費用　行政費用　財產(chǎn)費用　其它　2銷售費用詳見《費用核算辦法》　媒介廣告費電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費用展銷費展位費、布置費、制作費等促銷活動費設(shè)備租賃費、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費宣傳資料及禮品費售樓書、各種禮品現(xiàn)場銷售器具費飲水機、家私等銷售人工費工資、獎金、補貼等看樓交通費看樓專車運行費、修理費、司機行車費用客戶會費用　銷售代理費及傭金支付專業(yè)銷售代理機構(gòu)或物業(yè)公司的代理銷售和傭金中介策劃及咨詢費支付的中介機構(gòu)進行市場調(diào)研、銷售策劃及相應(yīng)的咨詢等費用總產(chǎn)權(quán)登記費政府收費分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費政府收費房屋交易費政府收費其他 　第五章 工程招標管理辦法一、總則 為規(guī)范集團工程招標管理，維護招標單位的權(quán)益，在保證項目質(zhì)量、工期等要求的前提下，以合理低價選擇最佳投標單位，制定本辦法。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，可從總費用中扣除。 設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達2%），應(yīng)對目標成本進行修訂，并報公司總經(jīng)理批準，同時報以財務(wù)部成本審算中心備案。目標成本的修訂施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標和技術(shù)經(jīng)濟指標，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標準格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。（可在成本管理軟件中完成）成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。目標成本的執(zhí)行在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月出一份《項目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。“銷售費用”應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。（各成本項目的具體控制指標詳見責任成本管理體系指引）營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設(shè)施建造費”和期間費用中的“銷售費用”。園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。開發(fā)前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點?！赌繕顺杀究刂曝熑螘窇?yīng)包含以下內(nèi)容：項目概況：總規(guī)劃指標，分期規(guī)劃指標，工程概況，入伙時間?！赌繕顺杀究刂曝熑螘返木幹颇繕顺杀究刂曝熑螘悄繕顺杀竟芾淼闹笇晕募c設(shè)計任務(wù)管理指導書、工程管理指導書等，互相補充，共同構(gòu)成項目經(jīng)營指導書內(nèi)容。投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準、圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。目標成本測算表的編制目標成本測算必須應(yīng)用統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。并按已完成的經(jīng)驗和“責任成本體系”的要求，編制正式的《目標成本控制責任書》，并以此指導招標、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計任務(wù)指導書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。根據(jù)各相關(guān)部門的工作現(xiàn)狀和計劃，對設(shè)計、報建、營銷等費用進行分析或修正。主體建安費以設(shè)計部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段的成本控制目標、措施或建議，形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，以此指導實施方案的造價控制。目標成本文件制訂的步驟及時間要求項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算“。事前控制原則：目標成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。目標成本管理原則市場導向原則：目標成本管理以市場為導向，確保目標利潤的實現(xiàn)。《目標成本控制責任書》是對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓。建設(shè)項目的總目標成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。目標成本文件分為三個部分：《目標成本測算表》《目標成本控制責任書》《動態(tài)成本月評估》。 責任范圍；建造成本核發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范用． 責任目標：按公司成本管理宗旨，以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢．各個責任范圍內(nèi)成本管理目標應(yīng)以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標． 反饋指標：以定量指標為主．反饋指標的系列數(shù)值反映項目成本特性．單一反饋高低并不能如實反映成本理性． 評價部門：及時討書并提供反饋指標．在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理 是否符合成本管理宗旨 發(fā)表評價意見．并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析報告．第四章 目標成本管理實施細則一、 方法與控制目標成本釋義目標成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。二、方法與過程控制 責任成本體系釋義 地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程．各個專業(yè)過程所確定，形成的經(jīng)濟支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。關(guān)于借貸費用資本化◆借貸費用資本化的期限：自開發(fā)投入起至完工交付日止的貸款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工其間不包括在內(nèi)；◆可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出，匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；◆可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項目的，可將貸款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清、具體用途的借款費用，可采用各項累計投資額，各項目缺口資金等標準在受益的各開發(fā)項目間分攤。開發(fā)間接費◆應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際開發(fā)數(shù)，在每月末，根據(jù)實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。開發(fā)前期準備費，主體建筑工程費，社區(qū)管網(wǎng)工程費，園林環(huán)境工程費，配套設(shè)施費。 也可將共用占地面積分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上, 房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積,再乘以單位面積的土地成本來分配。再將分配到小區(qū)內(nèi)的土的成本,按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路,廣場等共用場所的占地面積進行直接分配,然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路,廣場等共用場所的占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配,計入房屋等成本核算的開發(fā)成本。六、成本費用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。5－5“開發(fā)產(chǎn)品“科目：