天津金港國際策劃報告(參考版)
2025-04-17 03:42本頁面
【正文】 、開盤條件n 酒店管理公司簽約；n 酒店投資及保障方案確定；n 樣板房（區(qū)）及售樓處均可達(dá)到使用條件。、銷售節(jié)點(diǎn)n 經(jīng)濟(jì)型酒店：預(yù)熱期為2個月隨后開盤，開盤3個月后，銷售率達(dá)到50%,開盤6個月后銷售達(dá)到整體的80%,8個月銷售率達(dá)到90%.n 酒店式公寓：在經(jīng)濟(jì)型酒店銷售率達(dá)到50%的時候，也就是開盤3個月之后，開始預(yù)熱，預(yù)熱期1個月后開盤，開盤6個月后銷售率達(dá)到70%,9個月后銷售率達(dá)到90%。六、項(xiàng)目推廣方式和銷售策略n 酒店和酒店式公寓的存在是一個整體效應(yīng)的加強(qiáng)，可以滿足不同客戶的需要，提高知名度。交通對發(fā)展商業(yè)不存在阻礙作用。、從區(qū)域開發(fā)造成的中高檔人口增長看：區(qū)域已確定商品房建成、開發(fā)面積保守估計有300萬平方米，以每人擁有50平方米的估計，區(qū)域?qū)⑿略鋈丝?—8萬人，且從區(qū)域房屋單價在5000元/平方米以上，也就是有6—8萬中高收入人群將入駐本區(qū)域，而其帶來的商機(jī)不言而喻。、商業(yè)氛圍和地段價值：從大商務(wù)氛圍看，項(xiàng)目地塊商業(yè)所屬區(qū)域?yàn)槭称方稚倘?，其中涵蓋水牛城、女人街、服裝街、西南角、鼓樓商業(yè)街、新世界花園底商、新文化花園底商、南市食品街等，大環(huán)境商業(yè)氛圍極好。項(xiàng)目成本應(yīng)該在7000元/平方米以內(nèi)，則保守估計項(xiàng)目商業(yè)銷售可實(shí)現(xiàn)毛利率100％以上。、酒店式公寓塑造關(guān)鍵點(diǎn)n 精裝修，提升產(chǎn)品品質(zhì)；n 開發(fā)商或物業(yè)公司為小業(yè)主提供出租或出售服務(wù)；n 突出酒店式公寓的管理特色，提供優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)服務(wù)；n 提供便捷的商務(wù)服務(wù)；n 將酒店和家的感覺相融合，提供幼兒代管、托老所等家政服務(wù)；、經(jīng)濟(jì)型酒店塑造關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)營建議n 突出產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)型酒店的運(yùn)營特色，酒店設(shè)施可相對簡單、但裝修需強(qiáng)調(diào)特色、風(fēng)格，管理面積不需很大，但提供質(zhì)量需有保證，應(yīng)達(dá)3星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)；n 強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)酒店客房的內(nèi)部配置特色，室內(nèi)配置簡單的日常用電器，如小型冰箱、微波爐、洗衣機(jī)等；n 引進(jìn)國際知名的經(jīng)濟(jì)型酒店管理公司進(jìn)行管理；n 開發(fā)商或經(jīng)營公司委托統(tǒng)一進(jìn)行酒店管理與經(jīng)營，統(tǒng)一對小業(yè)主提供固定回報投資保障措施作為投資類產(chǎn)品，投資權(quán)益保障至關(guān)重要，因此建議開發(fā)商采取如下投資保障措施：n 發(fā)展商提供儲備金，以備酒店裝修開辦使用和回報補(bǔ)貼差額；n 發(fā)展商（或成立的經(jīng)營公司）承諾向小業(yè)主提供投資額9%的稅前年回報 n 聘用知名會計師事務(wù)所提供財務(wù)監(jiān)管與審核n 聘用知名律師事務(wù)所提供法律咨詢與見證n 經(jīng)營管理公司每年預(yù)提一定費(fèi)用進(jìn)行套房裝修翻新和設(shè)備更替儲備基金銷售條件設(shè)計n 發(fā)展商（或成立的經(jīng)營公司）承諾向小業(yè)主提供投資額9%的年回報持續(xù)10年以上；n 免費(fèi)向小業(yè)主提供21天的酒店住房，其中14天為本地（天津）消費(fèi)，7天為該品牌海外酒店連鎖消費(fèi)；n 容許小業(yè)主在國家法律容許范圍內(nèi)進(jìn)行權(quán)益轉(zhuǎn)讓；n 5年以后酒店經(jīng)營成熟后，當(dāng)經(jīng)營管理公司年利潤超過8%—10%以后，小業(yè)主除繼續(xù)享受固定回報，有權(quán)參與一定的超額利潤分成（30%—50%）n 待約定委托經(jīng)管管理期限到期時（如10年后），由業(yè)主委員會確定以后的經(jīng)管管理模式與經(jīng)營管理公司。、服務(wù)知名的品牌物業(yè)管理公司對項(xiàng)目的檔次提升起著重要的作用。為解決占用商業(yè)面積問題，可以考慮大堂商業(yè)，進(jìn)行銷售或者招租，以此對大堂造成的商業(yè)面積浪費(fèi)有所彌補(bǔ)?？紤]到本項(xiàng)目的特點(diǎn)、檔次，建議以年輕人為主要針對方向考慮會所的主題。建議外立和景觀適當(dāng)增加人力和財力投入。經(jīng)濟(jì)型酒店是一種在國外和國內(nèi)其他城市較為流行的一種酒店形式，它門市價格較低，但設(shè)施、服務(wù)較好，以短期商務(wù)、旅行人士為主要客戶群體，設(shè)施相對星級酒店偏少，但服務(wù)較好，比較適合本項(xiàng)目所處的區(qū)域。n 本項(xiàng)目酒店式公寓面積區(qū)間為：37—55平米n 本項(xiàng)目酒店式公寓價格定位酒店式公寓＝服務(wù)型公寓實(shí)際售價＋裝修費(fèi)用 ?。?000+1000 = 8000元/平米n 由于建筑朝向?yàn)闁|西向，所以建筑每平米價格下調(diào)500元，定位為7500元／平方米n 本項(xiàng)目酒店式公寓總價區(qū)間為：—、經(jīng)濟(jì)型酒店價格分析：目前在項(xiàng)目周邊,并沒有嚴(yán)格意義的經(jīng)濟(jì)型酒店,經(jīng)濟(jì)型酒店基本配置與三星級酒店等同，所以市場價格列舉以三星級酒店為參照：經(jīng)濟(jì)型酒店市場整體情況名稱項(xiàng)目地點(diǎn)總套數(shù) 總面積 單位面積月租金 ＄售價沃特大飯店天津 和平區(qū) 湖北路23號增1號70
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