【正文】 產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略 成本戰(zhàn)略 合作伙伴管理戰(zhàn)略 客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略 品牌管理戰(zhàn)略 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 76 最佳體驗 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 77 最佳體驗舉措實例 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 78 效率提升 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 79 效率提升舉措實例 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 80 商業(yè)增值 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 81 。 ?商業(yè)增值：圍繞商業(yè)資源管理和氛圍營造來提升商業(yè)物業(yè)和地段價值 使命 ?為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 72 龍湖盈利模式選擇 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 73 增長階梯 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 74 龍湖集分權(quán)的管控模式 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 75 從戰(zhàn)略到核心競爭力 核心競爭力 ?最佳體驗：圍繞客戶的最佳體驗來設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)以達(dá)成溢價。 獨立別墅 聯(lián)排別墅 花園洋房 高層公寓 商業(yè)物業(yè) 擴展 購物公園： 后工項目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模； 創(chuàng)業(yè)基地： 后工項目城市創(chuàng)業(yè)者的 LOFT公寓； 濱江住宅： 春森彼岸； 別墅： 悠山郡獨院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅； 洋房： 悠山庭院、江與城、后工項目； 寫字樓： 龍湖國際，北部超高層寫字樓； 江景住宅： 酈江的板式住宅與樓王單位； 精裝房： 酈江好望嶺； 商業(yè)： 江與城、春森彼岸、 MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)； 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 70 區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模 運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不金衡帶來的風(fēng)險 在少于競爭對手城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先規(guī)模 區(qū)域 與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險 區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局 單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長 在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時 ,城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 71 商業(yè)物業(yè)成為關(guān)注點 持有型商業(yè)整體發(fā)展原則： ? 選擇性保留租金價值高或者租金增長快的商業(yè)物業(yè)。 價值定位： ?“以高價格對重量在 70磅以下的包裹提供全線的、有保障的快遞服務(wù)” 運營體系： 聯(lián)邦快遞的價值定位中的每一關(guān)鍵點在運營系統(tǒng)上都實現(xiàn)了強有力的支撐 核心能力： ?“超短的遞送時間和極高的準(zhǔn)確率， 24小時送達(dá)” 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 66 案例 龍湖的戰(zhàn)略與能力之間的關(guān)系 主要思路 策略 區(qū)域布局 運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險 運用帕爾迪模式進(jìn)行全國布局： ?由北向南從沿海經(jīng)濟圈中心城市輻射到周邊城市群 ?10年左右完成全國基本布局 業(yè)態(tài)布局 在少于競爭對手業(yè)務(wù)城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模 在每一個城市成為新鴻基： ?在每一個城市成為 ； ?集中于中高端市場，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局； ?可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)； ?適時發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對技能要求更高 –投入大、資金回收周期長，對資金能力要求高 ?關(guān)鍵風(fēng)險控制點： –超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理 –操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理 –資金鏈，打通資本市場 現(xiàn)金流 時間 只租不售 帶約出售 物業(yè)持有經(jīng)營現(xiàn)金流模型 物業(yè)持有經(jīng)營增值模式 土地獲得 建成出售 項目出售 銷售利潤 經(jīng)營增值 土地增值 經(jīng)營成本 固定成本 銷售收入曲線 成本曲線 開發(fā) 商業(yè)經(jīng)營 固定成本 價格 時間 價值鏈 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 60 價值鏈 不容忽視的一個新趨勢是，越來越多的企業(yè)在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域！ 和記黃埔 ? 于 1992年開始參與內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展項目 ,以追求 “ 邊緣 ” 土地，大筆圈占稀缺商業(yè)土地資源并待價為策略 ? 目前在國內(nèi)擁有 1010萬平方尺的出租物業(yè)， 2022年租金收入為 6億 2900萬港幣，比 2022年上漲 6% ? 在上海開發(fā)了 10個項目，其中五個項目為純商業(yè)項目，其他住宅項目也有商業(yè)項目做配套 華潤置地 ? 在去年 11月底收購母公司華潤集團包括北京華潤大廈、上海華潤時代廣場在內(nèi)的 5個長期投資的商業(yè)物業(yè) ? 香港華潤大廈、北京華潤大廈、上海時代廣場、泰國曼谷長春廣場等都是當(dāng)?shù)氐募准墝懽謽?；而在深圳投資 40億元正在興建中的華潤中心將成為集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體，成為華南地區(qū)最大的現(xiàn)代都市商業(yè)中心 ? 未來準(zhǔn)備 左手開發(fā)右手物業(yè)經(jīng)營，從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合型地產(chǎn)商 浦東金橋 ? 2022年浦東金橋的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)收入為 ，比上年增長 38%，占到總收入的 60%； ? 公司將堅持房地產(chǎn)主業(yè)方向，進(jìn)一步加大以租賃為主的投資性綜合房產(chǎn)經(jīng)營力度； ? 繼續(xù)實行租售并舉、以租賃為主的經(jīng)營策略，走細(xì)分市場、細(xì)分客戶、差異化房產(chǎn)之路，開發(fā)區(qū)內(nèi)房產(chǎn)以出租為主，開發(fā)區(qū)外房產(chǎn)以銷售為主。同時，富力地產(chǎn)的許多樓盤都是舊 廠房拆遷后建成，為舊城改造等作出了重大的貢獻(xiàn) 富力 定位于高端人群，別墅是其擅長的項目，現(xiàn)在傾心于別墅定制化項目 萬通 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 53 上實地產(chǎn)利用自身獨特的政府資源、品牌、資金優(yōu)勢與強大的系統(tǒng)規(guī)劃能力，將自己定位為區(qū)域開發(fā)集成商，把政府作為重要的客戶定位 上實地產(chǎn)將發(fā)展成為一個兼顧經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的，在國內(nèi)外廣受尊重的著名區(qū)域開發(fā)集成商。堅持開發(fā)中薪階層的房子，鎖定了置業(yè)的核心群體。現(xiàn)在全力進(jìn)軍五星級酒店和高級商業(yè)。 結(jié)合集團公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展情況及未來發(fā)展目標(biāo)，“十二五”初期（ 2022年～ 2022年）產(chǎn)品類型中可銷售物業(yè)占開發(fā)總量的 80%～ 90%，持有經(jīng)營物業(yè)占 10%～ 20%左右；“十二五”末期及未來（ 2022年～ 2020年），房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型中可銷售物業(yè)占開發(fā)總量的 70%～ 80%，持有經(jīng)營物業(yè)占 20%～ 30%左右。另外，三線城市溢出土地可以考慮旅游開發(fā)，用航天神秘的色彩，帶動航天旅游市場，實現(xiàn)閑置土地資源價值最大化。 “自有與自營相結(jié)合”的定向產(chǎn)品：集團公司內(nèi)部單位，根據(jù)發(fā)展需要進(jìn)行設(shè)施的布局調(diào)整、遷址置換、功能重組的，要通過對戰(zhàn)略設(shè)計的優(yōu)化，在滿足既定的功能要求下，實現(xiàn)“溢出”的土地或建筑由專業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)行運營管理，實現(xiàn)土地資源價值最大化。容易實現(xiàn)品牌和現(xiàn)金流效益。三線城市成交量會繼續(xù)快速上升，但是巨大的供應(yīng)量需要長期消化，房價升幅較慢。同時商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入壁壘較高有品牌的地產(chǎn)商可以獲得高附加值具有較大機會。 思考： 應(yīng)該學(xué)習(xí)哪種戰(zhàn)略思想？ 如何進(jìn)一步優(yōu)化我們的業(yè)務(wù)組合？ 如何考慮目前資源分配的導(dǎo)向？ 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 35 產(chǎn)品 區(qū)域 ? 應(yīng)進(jìn)入哪一類城市？大城市？中小城市？ ? 進(jìn)入一個城市后，是扎根發(fā)展還是 “ 打一槍換一個地方 ” ? 在重點關(guān)注哪些城市？ ? 目標(biāo)城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？ ? ? ? 產(chǎn)品專攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？ ? 主要面向何種收入的家庭人群或目標(biāo)客戶？（如何細(xì)分目標(biāo)客戶群？）檔次是低檔還是中高檔？ ? 產(chǎn)品是規(guī)?；◤?fù)制）還是個性化 ? ? 價值鏈 ? 開發(fā)？經(jīng)營？還是兼顧？ ? 進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？ ? ? 商業(yè)模式是區(qū)域、產(chǎn)品和價值鏈選擇之間的組合 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 36 企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源 資源能力 資金資源 人力資源 核心能力 ?項目運作和土地儲備的前提 ?資金資源對于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可替代的關(guān)鍵地位 ? 項目運作精英 ? 企業(yè)管理骨干 ? 項目運作能力 ? 企業(yè)管理能力 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 37 衡量標(biāo)準(zhǔn) ? 利潤 ? 銷售收入 ? 選擇方案價值 ? 投資資本回報 ? 凈現(xiàn)值 關(guān)鍵成功因素 ? 集中于業(yè)績 ? 營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 ? 探索 /特許的地位 員工 ? 業(yè)務(wù)維持者 ? 建立業(yè)務(wù)者 ? 贏家和幻想者 能力 ? 完整的能力基礎(chǔ) ? 通過購買或自己 ? 能力要求可能不十分 發(fā)展需要的能力 清楚 激勵理念 ? 以財務(wù)方面為主 ? 以里程碑為主 ? 以行為 /具體工作為主 拓展并確保 核心業(yè)務(wù)運作 發(fā)展新業(yè)務(wù) 開創(chuàng)未來 的事業(yè)機會 第一層面 第二層面 第三層面 沒有第三層面源源不斷提出新待開發(fā)項目，第二層面 新 業(yè)務(wù)會逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無法實現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定地增長 三層面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長期持續(xù)穩(wěn)定增長的基礎(chǔ) 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 38 戰(zhàn)略規(guī)劃是對企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境作出詳盡分析后所作出的理性選擇 外部環(huán)境分析 核心競爭力研究 關(guān)鍵成功因素分析 企業(yè)當(dāng)前發(fā)展思路 和風(fēng)險評估 總體戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計 戰(zhàn)略定位和遠(yuǎn)景確定 戰(zhàn)略改進(jìn) 戰(zhàn)略評估和控制 職能戰(zhàn)略設(shè)計 年度經(jīng)營計劃和預(yù)算 戰(zhàn)略措施和實施計劃 企業(yè)內(nèi)部資源和能力分析 行業(yè) /市場競爭分析 標(biāo)桿研究 SWOT分析 戰(zhàn)略執(zhí)行 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃模型 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 39 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 ? 中國三大經(jīng)濟目標(biāo)市場的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等 ? 天津、重慶 ? 較發(fā)達(dá)的省會城市：杭州、成都、沈陽、石家莊等 ? 目標(biāo)市場經(jīng)濟輻射城市：青島、大連、昆山、太倉、珠海等 ? 落后的省會城市：青海、呼和浩特、昆明等