商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程(參考版)
2025-04-15 05:58本頁面
【正文】 如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開始運(yùn)做時就談定了知名管理公司進(jìn)行未來項(xiàng)目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行等。 商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請管理公司。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的影響。租金判斷對于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。 1租金策略 開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。售價決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。 1價格策略 對于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來講，開發(fā)商需要對商鋪的售價進(jìn)行預(yù)測，并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價決策。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個項(xiàng)目的招商，也就是主力店。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個融資團(tuán)隊(duì)，這個融資團(tuán)隊(duì)并非簡單一兩個人就可以組成。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。 當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動費(fèi)用的同時，%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。 第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與國際資本直接、快速兌接。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；2）、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。如果開發(fā)商過高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。 開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。以上測算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目運(yùn)做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項(xiàng)目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。該項(xiàng)工作需要首先對項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案 1融資方案 指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項(xiàng)目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計(jì)劃。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，財務(wù)核算的工作很簡化很多。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。 1項(xiàng)目的財務(wù)核算 指開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費(fèi)太大。 3）規(guī)劃審批 指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)
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