商場全程立體策劃流程(參考版)
2025-04-10 23:05本頁面
【正文】 成立購物消費(fèi)會員制。零售商優(yōu)惠三權(quán)分離所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離發(fā) 展 商所 有 權(quán) 分 離 收 益租賃投資者使 用 權(quán) 分 離 收 益進(jìn)場經(jīng)營權(quán)商戶使 用 權(quán)開業(yè)保證金制度注重開業(yè)后的經(jīng)營推廣，經(jīng)營特色延續(xù)，成立專門經(jīng)營推廣公司及宣傳基金。①舉行各類節(jié)假日慶典活動一項(xiàng)目推廣SHOW例如：六一兒童節(jié)、國慶、元旦、圣誕、春節(jié)②將各樓層的主要功能與公關(guān)活動作結(jié)合例如：B1——舉行“時(shí)代休閑購物新規(guī)劃”活動+“荔灣區(qū)青少年活動基地活動”F1—舉行“西關(guān)小姐”選美品牌推介活動F3—“粵居茶藝”表演及旅游工藝品拍賣活動F4—舉行各類“美食節(jié)”等③充分抓住各類經(jīng)貿(mào)及社會盛世作推廣例如：10000㎡“文化藝術(shù)”廣場的啟用世界杯的舉辦國慶假日巡游活動操作步驟7：關(guān)于旺場經(jīng)營建議項(xiàng)目試業(yè)開業(yè)階段炒作重點(diǎn)——百萬人流，千萬商機(jī)，億萬財(cái)富“旅游特色，購物出色”——荔城花道。我們不僅出租商鋪，而且創(chuàng)造財(cái)富以品牌商戶優(yōu)勢帶動全面招商項(xiàng)目公開招商階段炒作重點(diǎn)——“旅游與假日經(jīng)濟(jì)”對商業(yè)的促進(jìn)用商場規(guī)劃及經(jīng)營特色強(qiáng)化經(jīng)營優(yōu)勢，公開招商，從外部環(huán)境導(dǎo)入商場經(jīng)營優(yōu)勢。開業(yè)前一上下九的立體花園街鋪—荔城花道“旅游特色，購物出色”一荔城花道絕版經(jīng)商機(jī)遇，把握千萬商機(jī)推廣費(fèi)用占全年總租金8%，約550萬元約100120萬元約100150萬元約150200萬元約100萬元快人一步把握商機(jī)，精明投資抉擇。*經(jīng)商優(yōu)勢—上下九百年經(jīng)商旺地，西關(guān)現(xiàn)代風(fēng)情。*廣州商場上的新星—荔城花道*項(xiàng)目優(yōu)勢—“地段+人流+經(jīng)營模式”—商場致勝的基本元素。*最好玩、最有特色、最新奇的一功能規(guī)劃。推廣主題政策—荔灣區(qū)制訂的10年發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略交通—“路通財(cái)路”的康王路與步行街規(guī)劃—西關(guān)風(fēng)情，現(xiàn)代版“荔城化道”設(shè)計(jì)—步行街上的“立體花園街鋪”經(jīng)營—旅游休閑購物的商場前景優(yōu)勢*“旅游與假日經(jīng)濟(jì)”對商業(yè)的促進(jìn)—政策市場。開始轉(zhuǎn)入商場形象及品牌主推階段。部分品牌商品已進(jìn)入，強(qiáng)勢吸納各主力及散戶入場經(jīng)營。第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功。第二步：舉行各類公關(guān)活動，推廣項(xiàng)目。經(jīng)營方式商家自由經(jīng)營牌照發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌照成立專門獨(dú)立經(jīng)營管理公司，從事市場公關(guān)，推廣等各項(xiàng)日常事項(xiàng)，為商戶提供方便。合約保證金一般按2個(gè)月租金作按金，合同期滿無息退還。租賃期限，根據(jù)各行業(yè)而定：行 業(yè)租 期所占比例百貨零售業(yè)23年70%35年30%飲食娛樂業(yè)58年90%810年10%臨租按日/周/月/季度計(jì)算合作分成，保底分成形成為輔助，主要針對臨時(shí)商品展示推廣及開業(yè)前部分商鋪招商等方面。前期遵循“高品味，低門檻”原則。商鋪交付時(shí)，相信整體項(xiàng)目的銷售已基本完結(jié)，資金回收已到位，商場的招商工作已全面鋪開。發(fā)展商在前期銷售實(shí)現(xiàn)后即可回收90|%的商場資金。40%的返租回報(bào)在業(yè)主購鋪時(shí)即付10%，商鋪交付時(shí)付30%。返租總回報(bào)率為商鋪成交總額的40%。根據(jù)上表分析發(fā)展商商鋪總收益=商鋪總銷售額+（5年租金總額5年回報(bào)總額）+租金年遞增額+租戶進(jìn)場裝修集資收益+其它收益。本分析表未計(jì)租金年遞增幅，若計(jì)算年增比率，則發(fā)展之收益應(yīng)高于上表金額。5年期10%回報(bào)總額11424萬元。月租金:501765萬元/月年租金:60129192萬元/月 以商鋪F1做返租回報(bào)假設(shè)樓層面積（m2）售價(jià)（萬元/m2）月租（元/m2）返租回報(bào)10% 5年（萬元）返租回報(bào)8%5年（萬元）F1285681000114249139如發(fā)展商按上表租金出租,5年實(shí)際租金收入總額與發(fā)展商售鋪后的返租回報(bào)率.5年期年回報(bào)率10%之回報(bào)總額多高于實(shí)際租金。(飲食部分,租金可按實(shí)用面積＋管理理費(fèi)計(jì)算)天面:待定租金回報(bào)分析表(純租金收入)小計(jì):501765萬元/月,總計(jì):60129192萬元/年根據(jù)上表所列,假設(shè)其銷售水平可實(shí)現(xiàn)的前提下,作如下分析:總面積:18794m178。三層:150200元/m178。首層:7501100元/m178。價(jià)格定位基礎(chǔ)參考區(qū)域各行業(yè)租金水平及各主要競爭商場租金水平，作前期租金價(jià)格參考。先主力后散戶首先將具號召力的品牌龍頭商戶引入（如崇光、迪生數(shù)碼）給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢，帶動散戶進(jìn)場。甘溪F2LV，CD，PARDE，卡佛連，CHANEL，姿生堂等蘭湖F3銀記、伍湛記吳才記、成珠樓南信、杏花樓池 東座記云吞面、德昌咸煎餅歐成記上湯鮮蝦云吞面雁翅城 順記椰子雪糕等 F3 清平市場、古玩玉器街步騭城西座 泮溪酒家、蓮香樓、廣州酒家、菜根香、北園、 F4 1 榮城 南園、西園、大公酒樓等 天橋 第二層青云巷第三層火巷走廊 操作步驟5：營銷推廣投資回報(bào)分析確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃。圍合式設(shè)計(jì)為主300500㎡占20%500800㎡占20%800㎡以上占60%天面樓層露天西餐酒廊體現(xiàn)自然交融的特色，增強(qiáng)觀光休閑功能，天面建造八角
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