【正文】 華龍 但該項目存在以下值得關注的問題： 抵押物尚未經(jīng)合法的評估機構對其價值進行評估； 采取按工程進度放款的方式（即目前抵押物不足以對全部貸款提供擔保）發(fā)放貸款，銀行需隨時對工程情況高度關注，以保證抵押物足值； 因此，銀行應針對以上幾方面的問題采取相應的措施，采取按進度發(fā)放貸款時應高度關注項目的進度，并在必要時聘請相關中介機構對在建工程的價值進行評估，以控制貸款風險。 該項目的各種報批手續(xù)齊全，項目資本金到 位 ，項目各項財務經(jīng)濟指標可以接受，有較強的借款償還能力，抵押物預估足值（需按項目進度放華龍 貸款發(fā)放后，應對項目的銷售情況和合作專戶進行實時監(jiān)控，注意按揭貸款與開發(fā)款的總額控制，當按揭貸款注入時，應等額或等比例退出開發(fā)貸款，以確保抵押值足值，防范貸款風險。 抵押物變現(xiàn)能力 以在建工程（含土地使用權）作抵押 物（目前未取得預售許可證），由于存在購房戶、建筑商等優(yōu)先受償人，資產(chǎn)處置時涉及多個權利主體，抵押物和處置的難度較大，變現(xiàn)能力相對較差。 本項目擬抵押物目前未經(jīng)合法的估價機構對其價值進行評估（土地使用權部分的價值僅為初步估值）。 華龍 抵押物手續(xù)的合法性 貸款企業(yè)抵押貸款方案已經(jīng)公司股東會通過。陽光星城 ” 一期工程 （土地使用權 33136 平方米）進行抵押。區(qū)域內(nèi)外建設條件較好，各種配套設施齊全，交通便捷，水、電、氣等均接市政管網(wǎng)。目前項目正進行部分基礎施工，后期工程的投入尚存在一定的不確定性，因此必須加強項目投資進度的管理，確?？偼顿Y不超過預計水平，保證項目順利實施。 因此，銀行應一方面密切關注房地產(chǎn)最新政策對本項目的影響；另一方面應加強對業(yè)主的貸后管理。 華龍人民銀行、銀監(jiān)會要加大對金融機構房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導。金融機構要進一步完善房地產(chǎn)信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執(zhí)行信貸標準。從政策上要求商業(yè)銀行優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構，降低信貸經(jīng)營風險等 ， 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的 房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。該項目地理位置好，價格適中，定位較為準確，預計可按計劃完成銷售。 市場方面 房地產(chǎn)市場作為目前投資的熱點，競爭較為激烈，特別是國家實行一系列的調(diào)控措施以來 ，市場風險加劇。陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 21 證等，項目的手續(xù)合法。 風險防范 項目 合法手續(xù)方面 “ 華龍 2） 該項目實施后，有利于增加銀行存款，該公司銷售收入歸入 放貸 銀行，企業(yè)財務結(jié)算與個人住房按歇相關中間業(yè)務均由 放貸 銀行辦理。 以上總投資估算與資金籌措及財務評價是基于以下前提條件： 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提供的資料真實，無虛假成分；投資使用與銷售進度、償 還借款按計劃進行，項目資本金及時到位，并全部用于本項目；國家房地產(chǎn)金融政策（按揭等）不發(fā)生大的變化；建設期內(nèi)不發(fā)生不可抗力因素及影響本項目的其他因素。 當項目最敏感的因素銷售價格下降 10%時，項目財務內(nèi)部收益率（ %）仍大于折現(xiàn)率（ 10%），財務凈現(xiàn)值大于零。項目保本作業(yè)率為 %，安全邊 際率為%。 不確定性分析 盈虧平衡分析 計算表明，當 住宅 的價格為 10500 元 /平方米， 商鋪價格為 11000 元 /平方米 （計劃 住宅 的價格為 13500 元 /平方米， 商鋪價格為 14500 元 /平方華龍 可以得出 ，一期開發(fā)利潤總額約為 億元 ，稅后凈利潤約為 億元。 稅金及利潤 分配 稅金包括營業(yè)稅金及附加（ %）、土地增值稅（ 30%）、所得稅（ 25%） 。 成本費用估算 開發(fā)成本包括建設投資、物業(yè)維修基金、管理費用、銷售費用和財務費用構成， 根據(jù)一期工程的建設經(jīng)營周期（ 4 年），一期工程銷售成本為 億元，建安費為 億元，一期總成本為 億元。預計商業(yè)平均約為 14500 元 /平方米估算，住宅平均按照 13500 元 /平方米估算，地下車庫按照 12 萬元 /個估算。根據(jù)項目開發(fā)成本，考慮玉環(huán)縣目前的房地產(chǎn)價華龍 第四章 財務評價與效益分析 項目財務效益預測 項目財務效益評估是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度與價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，計算評估指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判斷項目的可行性。 資金投入 計劃 依據(jù) 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投 資計劃，考慮該項目的實際狀況與具體特點，項目建設期確定為 36個月， 其中第一年投入 億元，占總投資的 %；第二年投入 億元，占總投資的 %；第三年投入 億元，占總投資的 %。 銀行貸款 根據(jù) 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的申請與測算的項目資金缺口，該項目擬向銀行申請 3 億 元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 截止 20xx年 2 月 29日 ,開發(fā)成本 億 元 ，均為 “ 華龍 企業(yè) 自籌 資金核算 根據(jù)臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提供相關資料及財務報 告，截止華龍陽光星城 ” 一期項目 資金來源為 自籌 、銷售轉(zhuǎn)投入、銀行貸款，其中自籌 本金 億 元，占總投資的 %；銀行貸款 3 億元 ，占總投資的 %；銷售轉(zhuǎn)投入 億 元，占總投資的 %。陽光星城 ” 一期 項目投資約為 億萬元，其中土建費用 億元 、設備安裝費 億元 、室外工程費 億元 、土地費 億元 、工程建設其他費 億元 、其他相關費用 。陽光星城 ” 整個項目投資約為 億萬元， 其中土建費用 億元、設備安裝費 億元、室外工程費 億元、土地費 億元、工程建設其他費 億元、其他相關費用 。陽光星城 ” 一期 投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費用、建 筑安裝工程費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關稅費等。 華龍項目中 住宅 的銷售價格 在 120xx15000 元 /平方米 ， 商鋪價格在 1300016000 元 /平方米 。 時代廣場兩個樓盤單價之間，商鋪價格應與 華龍 陽光星城 樓盤周邊的公建項目、商務辦公等商業(yè)項目都處于前期準備階段及各個樓盤所處政治經(jīng)濟環(huán)境， 因此 ，本 項目的 住宅 價格應 處于 湯臣 陽光星城 由于 樓盤規(guī)模、總體環(huán)境均 遠遠 優(yōu)于 玉環(huán)縣在售樓盤 規(guī)模 ，因此其定位比另三個項目偏 高 。 星匯花苑 次之， 中捷錦繡華庭 其位置最差。 名苑、 華龍 在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，是一種適用范圍較廣的估價方法。項目占地面積為 9504 平方米，總建筑面積為 34912 平方米 ， 總 套 數(shù) 317 套， 戶型為 套房 ， 7 8 14 164平 方 米這幾種戶型為主 ， 目前 套房 的銷售價格為 1300014000 元 /平方米 。 該項目是目前 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 唯一 在 售項目 ， 同樣處于港北片區(qū) 的項目。項目占地面積為 36341 平方米，總建筑面積為 72017 平方米 ， 總 套 數(shù) 757 套， 戶型 面積為 140平方米 和 160華龍 （ 3） 華龍 項目占地 9559 平方米 ， 總建筑面積28280 平方米 ，其中地上建筑面積 22941 平方米 ，地下建筑面積 5338 平方米， 容積率 ， 總 套 數(shù) 271 套 。 （ 2） 湯臣 項目占地面積為 19267 平方米，總建筑面積為 63381 平方米， 地上總建筑面積 47590 平方米， 容積率為 ， 總 套數(shù) 711 套 ， 戶型為 套房 ， 二居 90平方米 三居 130160 平方米 三居 260 平方米 。 項目 銷售 價格 分析 1） 在售樓盤分析 目前 玉環(huán)縣 在售的中高檔 樓盤 有： （ 1） 綠地 總體布局中，住宅建筑以點式短板式相結(jié)合形式排布，形成兩個圍合空間，劃分出不同業(yè)態(tài)和組合；立面設計引入法式建筑元素，體現(xiàn)皇家氣派和尊貴；結(jié)合圍合空間、淺水面等景觀布局，形成皇家般園林。 4） 品質(zhì)建筑，最佳朝向 本項目所有住宅建筑朝向均為南偏東 10176。 華龍 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢： 項目地塊處于玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)商務中心區(qū)，東側(cè)為商務、辦公中心區(qū)，城市景觀公園走廊；西側(cè)為沿街商住區(qū)；南側(cè)為學校（江南理工）和城市公園；北側(cè)為漩門灣和濕地公園，地塊周邊區(qū)域具有無可比擬的商業(yè) 開發(fā)潛力、商業(yè)價值及 優(yōu)美的景觀環(huán)境，具有唯一性，適宜高檔商住樓盤定位及開發(fā)。 玉環(huán)縣中等港口城市發(fā)展規(guī)劃中，漩門灣是未來的中心主軸。 綜合開發(fā)后，將是一座集行政辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂、高檔居住、科技企業(yè)、旅游觀光、生態(tài)農(nóng)業(yè)、海上風光為一體的現(xiàn)代化綜合性的生態(tài)城市新區(qū)。陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 14 3） 地理位置優(yōu)越，升值潛力較大 玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)： 處于 是玉環(huán)本島與半島的自然分界，玉環(huán)本島的北面 ，玉環(huán)縣的中部 。 2） 健康、實用戶型 該項目住宅戶型 具有 實用、高效、健康、環(huán)保特點， 各種 戶型 追求“二大一多”即客廳大、主臥大、儲藏空間多，鬧靜分區(qū)、干濕分離， 戶型設計 保證 了 充足的陽光直射入室，廚房和衛(wèi)生間有良好的采光通風效果 ；高層頂樓躍層通高客廳設計，廳堂開敞、視野開闊，豐富了公共空間的多層次享受，戶型產(chǎn)品 相對于 玉環(huán)縣其他各個高檔樓盤 的 戶型