【正文】 完全具備吸引上?？蛻舻臈l件。 本案是否具備吸引上?？蛻舻臈l件？ 御湖熙岸： 區(qū)位成熟、地理位置優(yōu)越、稀缺景觀資源、周邊配套齊全且檔次較高，高端物業(yè)區(qū)。 值得注意的是，該案在未做專項上海推廣的時候，亦吸引了 20%的上?？蛻?。 在上海完全沒有品牌知名度的開發(fā)商，通過產(chǎn)品介紹會可以組織看房團到達。 成功案例： 在上海已經(jīng)具有品牌知名度的開發(fā)商，在項目開盤初期可以吸引大量上?？蛻糁脴I(yè)。 上?？蛻粼趫@區(qū)主要購置哪種類型房產(chǎn)？ 園區(qū)高端物業(yè)。 園區(qū)也是蘇州房產(chǎn)成交重點區(qū)域，成交量占蘇州全市 25％。 園區(qū)是蘇州房地產(chǎn)發(fā)展熱點區(qū)域。 行政商務(wù)：金雞湖湖西 CBD已部分投入運營，湖東行政中心于 2022年初已經(jīng)啟用，園區(qū)政府已經(jīng)全部遷入，部分蘇州行政機關(guān)已經(jīng)入駐。 景觀：蘇州惟一內(nèi)城湖泊金雞湖 8大景觀已經(jīng)形成，成為蘇州又一重要旅游景觀，知名度僅次于太湖。經(jīng)過 12年的快速發(fā)展，現(xiàn)代化、園林化、國際化的蘇州新城區(qū)地位已經(jīng)形成，并日益明顯。在蘇州整體經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著最重要的地位。房價呈穩(wěn)步上升的趨勢，消化基本保持穩(wěn)定。 蘇州在這輪調(diào)控周期中，消費者在 2022年雖出現(xiàn)了觀望態(tài)勢，但只持續(xù)了短暫的時間。 電視 新聞采訪 聯(lián)合國人居環(huán)境發(fā)展促進會談本案人居價值 小高層加推信息 網(wǎng)站 項目網(wǎng)站，鏈接新視點、搜房、中國別墅網(wǎng) 聯(lián)合國人居環(huán)境發(fā)展促進會參觀本案新聞炒作 網(wǎng)絡(luò)新聞炒作 聯(lián)合國人居環(huán)境發(fā)展促進會參觀本案新聞炒作 / 小高層加推信息 報紙 《 蘇州日報 》 硬廣 整版 1次 ―御湖熙岸，代言中國主流豪宅? 小高層加推信息 各報紙媒體記者軟文 聯(lián)合國人居環(huán)境發(fā)展促進會參觀本案新聞炒作 小高層加推信息 SP活動 /售樓處 焦點客戶、新聞媒體、行業(yè)內(nèi)人士 聯(lián)合國人居環(huán)境發(fā)展促進會地產(chǎn)論壇 雜志 《 BOSS》 雜志硬廣 ―御湖熙岸，代言中國主流豪宅? 小高層加推信息 短信息 園區(qū)主要通路及商業(yè)點、 競品案場周邊 SP活動 +小高層加推信息 目的：新品蓄勢 媒體通路選擇： 2022年10月 小高層新品蓄水期： 背景條件： 一期 TH尾盤消化 小高層新品（ 182）預(yù)定 黃金周前后房產(chǎn)銷售旺季 金雞獎影展宣傳季即將到來 預(yù)計玫瑰灣在售，預(yù)計星島仁恒實景上市，晉合項目競爭加劇 工作重點： 濾水、攔截 以?御湖熙岸 ?睿品 ——睿景灣際，智由心生?為主題，展開 182小高層預(yù)定 黃金周期間開放小高層樣板房，接受預(yù)定認籌 戶外 更換園區(qū)主要通路戶外宣傳（燈箱） ―御湖熙岸 ?睿品 ——睿景灣際，智由心生? 樣板房開放 +預(yù)定信息 網(wǎng)站 項目網(wǎng)站，鏈接新視點、搜房、中國別墅網(wǎng) 外區(qū)新聞炒作回放 網(wǎng)絡(luò)新聞硬廣 ―御湖熙岸 ?睿品 ——睿景灣際，智由心生? 樣板房開放 +預(yù)定信息 報紙 夾報 1次 ―御湖熙岸 ?睿品 ——睿景灣際，智由心生? 樣板房開放 +預(yù)定信息 SP活動 /售樓處 焦點客戶 樣板房開放 +預(yù)定信息 短信息 園區(qū)主要通路及商業(yè)點、 競品案場周邊 ―御湖熙岸 ?睿品 ——睿景灣際，智由心生? 樣板房開放 +預(yù)定信息 目的：蓄勢、濾水 媒體通路選擇： 小高層新品上市強銷： 2022年1112月 背景條件： 一期 TH尾盤消化 小高層新品（ 182）上市 金雞獎影展宣傳季 預(yù)計玫瑰灣在售，預(yù)計星島仁恒實景上市，晉合項目競爭加劇 工作重點： 強銷 配合高層產(chǎn)品開盤，以御湖熙岸整案的名義贊助金雞獎影展，在影展期間增加戶外廣告，擴大影響力 媒體通路選擇： 戶外 增加市區(qū)及主要高速出入口戶外廣告 ―御湖熙岸，中國 金雞湖 灣島特區(qū)? 園區(qū)主要通路戶外宣傳（燈箱） 高層開盤廣告 電視 《 蘇州電視臺 》 開盤前后黃金檔每日 3次 ―御湖熙岸?電視形象片 +高層產(chǎn)品上市信息的片尾 網(wǎng)站 項目網(wǎng)站，鏈接新視點、搜房、中國別墅網(wǎng) 贊助金雞獎新聞炒作回放 網(wǎng)絡(luò)硬廣告 高層開盤廣告 報紙 《 蘇州日報 》 軟文 整版 2次 ―國際灣島，巨星風采? 聯(lián)合金雞獎明星與本樓盤共同炒作 SP活動 /售樓處 焦點客戶、新聞媒體 高層開盤活動 / ―國際灣島，巨星風采? 邀請金雞獎明星與客戶共同舉辦酒會 雜志 《 中海會刊 》 ―國際灣島，巨星風采? 聯(lián)合金雞獎明星與本樓盤共同炒作 短信息 園區(qū)主要通路及商業(yè)點、 競品案場周邊 開盤信息、 SP活動信息 目的：熱銷氣氛營造 結(jié)合金雞獎影展，可選擇的宣傳類型有： ? 增加金雞獎期間戶外廣告 ? 贊助頒獎禮，中海領(lǐng)導(dǎo)頒獎及發(fā)言，所有到場人士派發(fā)本案資料及小禮品 ? 明星、記者下榻的主要酒店安排資料投放 ? 贊助會所作為新聞發(fā)布會場地 ? 在影展電影播放前插播廣告 ? 邀請導(dǎo)演及明星與客戶共同舉行 SP活動 ? 邀請明星代言 ? 組織明星高爾夫賽 ? 冠名本地電視臺金雞獎專題宣傳節(jié)目 推廣目標二： 造有長三角乃至全國影響力的樓盤 影響力傳播范圍 立足本地 ， 輻射全國 重點輻射上海 、 寧波 、南京等中海長三角城市 蘇州本地 長三角區(qū)域 全國重點城市 （重點城市 ——中海長三角城市：上海、寧波、南京） （重點城市 ——中海中國城市：北京、長春、西安、成都、深圳、廣州、香港、澳門、中山、佛山） 重點傳播城市上海市場分析： 上?？蛻魹槭裁磥硖K州置業(yè)？ 上?？蛻魹槭裁丛谔K州工業(yè)園區(qū)置業(yè)？ 上?？蛻粼趫@區(qū)主要購置哪種類型房產(chǎn)？ 本案是否具備吸引上?？蛻舻臈l件？ 上?？蛻魹槭裁磥硖K州置業(yè)？ 蘇州房地產(chǎn)市場的發(fā)展為上?？蛻籼峁┝诉x擇。 玫瑰灣在售，預(yù)計星島仁恒實景上市，晉合項目競爭加劇。 淡季保持電視通路。 受季節(jié)影響，為市場淡季。 玫瑰灣在售，預(yù)計星島仁恒實景上市，晉合項目競爭加劇。 玫瑰灣在售，預(yù)計星島仁恒實景上市，晉合項目競爭加劇。 其中，?御湖熙岸 ?華府?、?御湖熙岸 ?觀邸?作為各自獨立的兩部分宣傳加推及上市。房交會 玫瑰灣在售，預(yù)計星島仁恒實景上市，晉合項目競爭加劇。 玫瑰灣在售，星島仁恒可能具備實景銷售條件，晉合項目競爭加劇 工作重點： 熱銷炒作、攔截 現(xiàn)場通路包裝 別墅上市： 媒體通路選擇： 戶外 更換市區(qū)及各高速出入口高炮形象 ―御湖熙岸 ?觀邸 灣島別墅? 增加園區(qū)主要通路戶外宣傳（燈箱） ―御湖熙岸 ?觀邸 灣島別墅， 40席奢藏之作全球上市? 電視 《 蘇州電視臺 》 開盤前后新聞黃金檔每日 3次 御湖熙岸 形象廣告片 網(wǎng)站 項目網(wǎng)站 外區(qū)新聞炒作回放 網(wǎng)絡(luò)硬廣告 ―御湖熙岸 ?觀邸 灣島別墅， 40席奢藏之作全球上市? 報紙 《 蘇州日報 》 硬廣 整版 2次 ―御湖熙岸 ?觀邸 灣島別墅， 40席奢藏之作全球上市? 《 蘇州日報 》 頭版軟文 2次 中海全國客戶到訪并成功定購新聞炒作 本項目在本地及外區(qū)受到關(guān)注的新聞炒作 SP活動 /售樓處 焦點客戶、新聞媒體 開盤活動 雜志 高爾夫俱樂部會刊封底廣告 ―御湖熙岸 ?觀邸 灣島別墅， 40席奢藏之作全球上市? 《 中海會刊 》 ―御湖熙岸 ?觀邸 灣島別墅?專題介紹 DM 銀行高級理財客戶、李公堤商家點、園區(qū)星級酒店宣傳資料投放 ―御湖熙岸 ?觀邸 灣島別墅?宣傳資料 短信息 園區(qū)主要通路及商業(yè)點、 競品案場周邊 上市信息 目的：熱銷氣氛營造 別墅與小高層雙線并行。 針對不同產(chǎn)品來使用媒體，但在一些長期性的大型公眾媒體（如大型戶外廣告、電視廣告等）應(yīng)主要保持整案形象、或別墅產(chǎn)品形象，以提高整案形象層次。 本地推廣思路及媒體實施 御湖熙岸 如何看待各地塊產(chǎn)品之間的關(guān)系？ 華府、睿品、觀邸、世家各自代表一種產(chǎn)品類型，他們代表了 ? 御湖熙岸? 統(tǒng)一的品牌下，不同的產(chǎn)品線。 – 銷售流程服務(wù) – 預(yù)約看房：除非搞活動的當天，其余時間到訪售樓處必須提前預(yù)約。身著歐式宮廷管家的服飾，戴白色手套，服務(wù)的過程中要給客戶以極端尊貴的心理感受。 – 服務(wù)周到細心，但要對項目有相當?shù)淖孕?，傳遞給客戶項目的珍稀感，不買即可能買不到的緊迫感。 設(shè)置參觀準入與參觀提前預(yù)約程序。品質(zhì)直指中海全國最高檔物業(yè)。 – 縮小競爭范圍后再通過品牌、產(chǎn)品力打拜競爭對手。 182小高層、 181競爭環(huán)境 本案在園區(qū)高檔公寓市場的競品如下： 本案 湖濱一號 晉合 06 玲瓏灣 金湖灣 晉合 .06地塊、湖濱一號、玲瓏灣凌湖軒、金湖灣 項目名稱 品牌（影響力 /美譽度） 區(qū)位（認知度 /接受度） 配套（完善性 /生活便捷度） 景觀（稀缺性 /視覺效果） 主力總價 本案 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 預(yù)計 90140萬 晉合 .06地塊 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 100150 萬 湖濱一號 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 80120萬 玲瓏灣凌湖軒 ★★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★★★ 150200萬 金湖灣 ★ ★ ★ ★ ★ ★★ 無 110140萬 （精裝房） 本案是該細分市場的絕對領(lǐng)導(dǎo)者 與晉合 06地塊的 ? 專業(yè)打造高檔別墅的開發(fā)商品牌號召力與口碑強 ? 入住成熟的、增保值力高的高檔別墅項目形象示范 ? 湖景資源的占有價值、視覺價值更高 ? 被市場印證的熱銷戶型 ? 土地成本低 ? 物業(yè)服務(wù)上的專屬性與服務(wù)科目競品更具優(yōu)勢 ? 緊鄰機場路，會有較大的噪音、粉塵污染 ? 項目比競品離湖西中心更遠，且靠近中檔認知的湖南版塊 競爭優(yōu)勢 競爭劣勢 與玲瓏灣的 ? 專業(yè)打造高檔別墅的開發(fā)商品牌號召力與口碑強 ? 入住成熟的、增保值力高的高檔別墅項目形象示范 ? 本案位于湖西成熟區(qū)，配套完善生活便捷度更高 ? 位于環(huán)湖低密高檔居住區(qū)，項目整體定位檔次更高，更能體現(xiàn)高檔社區(qū)的居住品質(zhì) ? 被市場印證的熱銷戶型 ? 物業(yè)服務(wù)上的專屬性與服務(wù)科目競品更具優(yōu)勢 ? 緊鄰機場路，會有較大的噪音、粉塵污染 ? 本案北面面湖、不具有南面一線的湖景資源 競爭優(yōu)勢 競爭劣勢 與金湖灣的 ? 專業(yè)打造高檔別墅的開發(fā)商品牌號召力與口碑強 ? 入住成熟的、增保值力高的高檔別墅項目形象示范 ? 湖景資源的占有價值、視覺價值更高 ? 本案位于湖西成熟區(qū)，配套完善生活便捷度更高 ? 位于環(huán)湖低密高檔居住區(qū)，項目整體定位檔次更高，更能體現(xiàn)高檔社區(qū)的居住品質(zhì) ? 被市場印證的熱銷戶型 ? 物業(yè)服務(wù)上的專屬性與服務(wù)科目競品更具優(yōu)勢 ? 緊鄰機場路，會有較大的噪音、粉塵污染 ? 本案上?？蛻舴矫鏇]有金湖灣那樣寵大的客戶群 競爭優(yōu)勢 競爭劣勢 公寓市場競爭策略 ?尋找市場空檔策略： – 從湖西公寓市場房源的稀缺尋到 [區(qū)位空檔 ]，突出宣