貴陽(yáng)市南明區(qū)蓑草路虹橋新村二期33棟2單元8層1號(hào)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(參考版)
2025-01-24 18:22本頁(yè)面
【正文】 故將兩個(gè)結(jié)果取不同的權(quán)重，以兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均作為估價(jià)對(duì)象的均價(jià)。市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)表房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)名稱估價(jià)對(duì)象可比案例A可比案例B可比案例C虹橋新村33棟2單元8層1號(hào)虹橋新村虹橋新村虹橋新村位置蓑草路蓑草路蓑草路蓑草路裝修精裝修一般裝修精裝修精裝修成新率90%90%90%90%戶型2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)樓層8/86/85/82/8建筑面積1109882交易總價(jià)(萬(wàn)) 待估交易單價(jià)（元/m2） 待估 交易情況 正常正常正常 100100100交易時(shí)間 100100100區(qū)域因素社區(qū)成熟度20202020交通便捷度20202020商業(yè)繁華度20202020公共配套設(shè)施20202020環(huán)境景觀20202020合計(jì)100100100100個(gè)別因素樓層20181716戶型20181920裝修20222020成新率20202020臨街狀況20192018合計(jì)100979694因素修正交易情況修正1111交易時(shí)間修正1111區(qū)域因素修正1111個(gè)別因素修正1修正價(jià)格（元/m2） 544957315732比較權(quán)重 比準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))5647元/m2比準(zhǔn)價(jià)格（總價(jià)）根據(jù)以上三個(gè)比較案例取加權(quán)平均數(shù)為市場(chǎng)法評(píng)估的結(jié)果，與估價(jià)對(duì)象越相似權(quán)重越大故對(duì)可比案例A、B、則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單位建筑面積價(jià)格為：房地產(chǎn)單價(jià)＝房地產(chǎn)總價(jià)= (三)房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的確定根據(jù)目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及估價(jià)人員所掌握的資料分析，鑒于以上兩種方法分別從不同的側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)價(jià)值：收益法從預(yù)期未來(lái)收益反映出估價(jià)對(duì)象的理論價(jià)值；市場(chǎng)比較法從市場(chǎng)交易狀況反映出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。個(gè)別因素：樓層狀況、戶型狀況、裝修狀況、成新率、臨街狀況等。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開(kāi)、公正及客觀程度、稅費(fèi)的承擔(dān)情況等。 (二) 采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格本次采用市場(chǎng)比較法的步驟為：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(jià)對(duì)象類似的三個(gè)房地產(chǎn)案例。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的了解以及對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象在前10年每年的租金漲幅在5%，第10年至使用期限到期租金保持在第10年的水平不變。估價(jià)對(duì)象的使用年限不可續(xù)期。本次估價(jià)中沒(méi)有考慮相關(guān)稅金的繳納。 根據(jù)相關(guān)調(diào)查確定房屋出租的維修費(fèi)用為年有效毛收入的4%。通過(guò)調(diào)查、收集的有關(guān)資料和情況如下: 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(jià)對(duì)象類似的三個(gè)出租案例。收益法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定其最終市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價(jià)對(duì)象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問(wèn)題。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來(lái)判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。 。衡量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮： (規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。公共設(shè)施配套：幼兒園：向日葵三幼，南明幼兒園，南明實(shí)驗(yàn)幼兒園，在水一方晟洋幼兒苑，大彩童綜藝幼兒園，經(jīng)典中英文幼兒園，滿天星幼兒園，貴陽(yáng)首貴幼兒園，億欣幼兒園，尚義幼兒園，貴陽(yáng)市南明區(qū)清靈幼兒園，樂(lè)貝爾雙語(yǔ)藝術(shù)幼兒園，南明區(qū)雨露藝術(shù)幼兒園，小海貝藝術(shù)幼兒園，錦繡蒙臺(tái)梭利幼兒園中小學(xué)：貴陽(yáng)市第十六中學(xué)，貴陽(yáng)市第九中學(xué)，貴陽(yáng)市第十五中學(xué)，貴陽(yáng)市天翔學(xué)校，貴陽(yáng)四方學(xué)校，貴陽(yáng)市宏志學(xué)校，貴陽(yáng)市第十八中學(xué)，望城中學(xué)，貴陽(yáng)市南明區(qū)環(huán)南小學(xué)，新華路小學(xué)，貴陽(yáng)市甲秀小學(xué)，貴陽(yáng)市河濱小學(xué)，貴陽(yáng)市南明區(qū)市南小學(xué)，貴陽(yáng)南明實(shí)驗(yàn)小學(xué)，南郊小學(xué)醫(yī)院：貴州華誼醫(yī)院，宏康醫(yī)院，圣濟(jì)堂醫(yī)院，貴州省紅十字會(huì)婦女兒童醫(yī)院，遵義醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院，南明區(qū)人民醫(yī)院，貴陽(yáng)愛(ài)爾眼科醫(yī)院 ，貴陽(yáng)市南明區(qū)婦幼保健院，貴州省榮軍康復(fù)醫(yī)院，南岳醫(yī)院，民眾醫(yī)院，貴陽(yáng)市人民醫(yī)院環(huán)境景觀：、綠化率為20%，環(huán)境景觀一般。商業(yè)繁華度：銀行：中國(guó)工商銀行南廠支行，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行新華路支行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行油榨街分理處，中國(guó)建設(shè)銀行解放儲(chǔ)蓄所，貴陽(yáng)銀行東方支行，重慶銀行貴陽(yáng)分行，交通銀行紀(jì)念塔支行，中國(guó)銀行貴州省分行。237路空調(diào)。18路。204路。72路。64路。35路。23路。16路。8路。72路。64路。35路。26路。12路環(huán)線。8路。交通便捷度：估價(jià)對(duì)象位于南明區(qū)蓑草路虹橋新村，該小區(qū)西臨嘉潤(rùn)路，北臨解放路，地理位置較優(yōu)越。南明區(qū)共有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)36家，區(qū)直衛(wèi)生機(jī)構(gòu)8個(gè)，其中醫(yī)院1個(gè)，疾病預(yù)防控制中心2個(gè)，婦幼保健院1個(gè)，衛(wèi)生院4個(gè)，共有病床351張，衛(wèi)生技術(shù)人員462人。南明區(qū)有各類中小學(xué)143所，其中公辦中學(xué)23所，公辦小學(xué)55所，民辦九年一貫制學(xué)校35所，初級(jí)中學(xué)3所，十二年一貫制
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