[建筑]淺析代征地費用評估(參考版)
2025-01-19 07:20本頁面
【正文】 第 4 頁 共 4 頁。 代征地比例修正系數(shù)，是在確定了建設項目建筑面積分攤的代征地費用后，對該部分費用根據(jù)代征地的受益方的受益程度來進行分攤，即對建設項目和政府確定合理的分攤比例。通過計算可得到現(xiàn)狀代征地總費用，最終結(jié)果應以發(fā)生的客觀合理部分為準。地上物的補償，參考多數(shù)項目的拆遷水平確定。本文根據(jù)拆遷征地政策進行試算，參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關(guān)法規(guī)，代征地費用可表達如下： ?。?）代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地 現(xiàn)狀代征地樓面費用=區(qū)位價格現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù)房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù)位置臨路修正系數(shù)＋地上物補償價格 該公式主要參照非住宅拆遷補償辦法 ?。?）代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地 現(xiàn)狀代征地樓面費用=(基準地價k+基準房價) 建筑面積＋地上物補償價格 該公式參照住宅房屋補償款公式確定。此種方法雖不好操作但和實際費用接近，相對合理。 代征地費用的確定按建筑面積和土地面積計算有如下幾種方式 *依據(jù)代征地地塊現(xiàn)狀建筑面積計算 *依據(jù)代征地土地面積計算 *依據(jù)整個建設項目征地拆遷費用按現(xiàn)狀建筑面積來分攤 *依據(jù)整個建設項目征地拆遷和按代征地比例來分攤 這里的代征地比例=代征地占地面積/建設用地面積 此外可考慮依據(jù)項目地上建筑物面積按代征地比例來分攤，這樣做對開發(fā)企業(yè)來講，往往不太公平，因為多數(shù)情況下，代征地上的費用比建設用地的費用要高。 代征地的項目來源主要有城市舊城區(qū)改造和征用集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權(quán)性質(zhì)則可能為劃撥土地使用權(quán)．以出讓方式取得的土地使用權(quán)和以其他有償方式取得的土地使用權(quán)。另一種思路是從建設項目收取的毛地價中分攤一部分代征地費用。代征地費用的直接受益方為沿道路、河道、綠化帶等分布的建設項目以及政府，因此代征地費用亦應由這些直接受益各方來合理分擔，
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