【正文】 四種模式收益方式特征的總結(jié) 功能種類 模式一： 酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 外包經(jīng)營(yíng) 外包經(jīng)營(yíng) 寫(xiě)字樓 銷售 /出租 銷售 /出租 出租 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 一般出租 自行經(jīng)營(yíng) /出租 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷售 /出租 銷售 /出租 一般出租 銷售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響 全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 。 模式四的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫(xiě)字樓 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達(dá)性。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)： 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷售。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營(yíng)管理 ——專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃 專業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開(kāi)發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門(mén)。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 設(shè)計(jì)思路 ——觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 無(wú)論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無(wú)比的。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —— 「化都市為劇場(chǎng)」 猶如都市中的一個(gè)多元化未來(lái)都市。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 運(yùn)河城市中心包括 2個(gè)飯店、 1個(gè)大型購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所和 1棟辦公樓。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 Associates .Inc 幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn) Curtain Wall Design amp。 Design 燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn) Kaplan Partners Architectural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問(wèn) Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問(wèn) Rolf Jensen amp。 規(guī)劃與功能比例 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 2022年 10月開(kāi)工，約在 2022年底、 2022年初竣工開(kāi)業(yè)。 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫(xiě)字樓 +中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心，總建筑面積達(dá) 23萬(wàn)平方米，提供約 1000個(gè)車(chē)位 寫(xiě)字樓 ——，高度為 139米，其中 13層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店， 4層為開(kāi)放式屋頂花園， 528層為寫(xiě)字樓，頂層為多功能廳。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國(guó)際二、三線品牌及國(guó)內(nèi)一線品牌 . ?全部只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 投資 ?40億人民幣 建設(shè)模式 ?十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè) 經(jīng)營(yíng)模式 ?華潤(rùn)總部進(jìn)駐，為華潤(rùn)面向全國(guó)的形象典范； ?直接在海外進(jìn)行招商，且國(guó)際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成 。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財(cái)富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。 華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫(xiě)字樓、購(gòu)物及娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 模式三的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫(xiě)字樓 出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 一般出租 特征 全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例 ——上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。展廳占地 5500平方米 二、國(guó)際化管理 聘請(qǐng)國(guó)際人士組成管理團(tuán)隊(duì) 采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理 。 案例 ——上海商城 項(xiàng)目特色 一、建筑特色 追求空間含蘊(yùn)，體現(xiàn)中西交融 2. 外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤 3. 庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳 4. 庭院和大廳：從庭院登上自動(dòng)扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳。 案例 ——上海商城 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。公寓只租不賣(mài)，租金較辦公樓略高。 案例 ——上海商城 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 五星級(jí)酒店 Portman RitzCarlton 酒店擁有 564間客房，位于主樓 14到 45層。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。 案例 ——上海商城 定位為 上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 city within a city 五星級(jí)酒店 +豪華公寓 +寫(xiě)字樓 +商場(chǎng) 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有 472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、 25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。 案例 ——上海商城 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。 模式二的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 寫(xiě)字樓 銷售 /出租 商場(chǎng) 一般出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫(kù)車(chē)位：兩層共 900個(gè)車(chē)位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問(wèn)：梁振英測(cè)量師行 建成日期： 1996年 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理