【正文】 3） 目標(biāo)公司產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證、保證文件和對(duì)個(gè)別。 ◆ 對(duì)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)狀況開(kāi)展調(diào)查，主要涉及： 1） 目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的立項(xiàng)、批準(zhǔn)情況。 ◆ 對(duì)目標(biāo)公司相關(guān)附屬性文件開(kāi)展調(diào)查，主要涉及： 2） 管理人員、技術(shù)人員、職工的用工情況、雇傭條件和勞動(dòng)合同。 4） 稅務(wù)情況，包括稅種、稅率、稅收優(yōu)惠及減免、政府補(bǔ)貼和實(shí)際的納稅情況。 2） 不動(dòng)產(chǎn)證明文件、動(dòng)產(chǎn)清單及其保險(xiǎn)情況。 5） 目標(biāo)公司股東的出資證明文件。 3） 目標(biāo)公司及其子公司與職工簽訂的勞動(dòng)合同。 ◆ 對(duì)目標(biāo)公司相關(guān)附屬性文件開(kāi)展調(diào)查，主要涉及： 1） 政府有關(guān)主管部門(mén)對(duì)目標(biāo)公司及其子公司的批準(zhǔn)文件。 5） 注意目標(biāo)公司是否存在隱名股東或其他實(shí)際控制人，其存在是否影響到對(duì)目標(biāo)公司收購(gòu)的進(jìn)行。 4） 目標(biāo)公司及其子公司股東名冊(cè)和持股情況，結(jié)合目標(biāo)公司章程核實(shí)其股東認(rèn)繳的出資份額和實(shí)際已繳出資額，以及出資期限和出資到位進(jìn)度。 2） 目標(biāo)公 司及其子公司、參股公司設(shè)立及變更的有關(guān)文件，包括工商登記材料及相關(guān)主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件，注意了解目標(biāo)公司股東出資繳付情況。所以在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別約定損失的計(jì)算，并在合同履行過(guò)程中注意保存相關(guān)費(fèi)用的單據(jù)。對(duì)于實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)將守約方為簽訂合同和履行合同所產(chǎn)生的費(fèi)用予以約定，并在實(shí)際操作中注意留存證據(jù)；對(duì)于預(yù)期利益，可以約定在合同完全履行后守約方可以獲得的利益，以免違約方以無(wú)法預(yù)見(jiàn)該損失的大小為由逃避責(zé)任。根據(jù)該規(guī)定，一方違約給對(duì)方造成的損失包括兩個(gè)部分，一是守約方為履行合同實(shí)際付出的費(fèi)用（或可折抵為費(fèi)用）所形成的損失；二是守約方在合同完全履行后可以獲得的利益，但該利益以不超過(guò)訂立合同時(shí)違約方預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到違約所造成的損失為限。 當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第 二款規(guī)定的 “ 過(guò)分高于造成的損失 ” 。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。 《合同法》第１１４條規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。將考慮到的可能出現(xiàn)的違約情況充分考慮，并約定一定數(shù)額的違約金或者違約金的計(jì)算方法，可以在一定程度上防范和制約違約行為的發(fā)生，但一旦發(fā)生，僅約定違約金是不夠的。 轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)重視違約金條款，并應(yīng)特別重視違約給對(duì)方造成的損失的約定，最好將損失的約定作為獨(dú)立條款明確約定。 對(duì)轉(zhuǎn)讓前和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中存在的上述各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面調(diào)查，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)降至最低。 合同當(dāng)事人的資信狀況，是其能否充分履行合同的基礎(chǔ)。在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受讓人應(yīng)當(dāng)防范的其他風(fēng)險(xiǎn)，大體同出讓土地相同。 因此，劃撥土地使用權(quán)如果在轉(zhuǎn)讓時(shí)不符合轉(zhuǎn)讓條件，或者雖符合條件，但轉(zhuǎn)讓時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓是無(wú)效的。 《解釋》第１１條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。 《房地產(chǎn)管理法》第 40條規(guī)定，以劃撥方式取得上地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 不符合上述轉(zhuǎn)讓條件的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 ◆ 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn) 1） 是否符合劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第２１條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起 30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案；第３８條規(guī)定，違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得 5 倍以下的罰款。 11） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是否備案。究其實(shí)質(zhì)，無(wú)非都是擔(dān)心轉(zhuǎn)讓款的安全。而且由于部分人的誠(chéng)信缺失，即使有時(shí)出于誠(chéng)信，也難得別人相信，所以在很多合同中，常見(jiàn)雙方當(dāng)事人互不信任的情景。 受讓人不愿支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的資金數(shù)額巨大，不少受讓人很難完全履行轉(zhuǎn)讓合同，從而產(chǎn)生糾紛。 物權(quán)的變動(dòng)采取登記生效主義，在轉(zhuǎn)讓合同中，受讓人無(wú)一例外地都會(huì)要求在支付部分轉(zhuǎn)讓款后，辦理土地使用權(quán)變更登記，在變更登記后，再支付剩余部分或全部?jī)r(jià)款。 10） 轉(zhuǎn)讓人在履行轉(zhuǎn)讓合同中可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，如果拆遷補(bǔ)償安置尚未完成，應(yīng)由受讓人繼續(xù)完成，而不問(wèn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款是否包括這部分費(fèi)用。 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第２２條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。受讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)該明晰行使土地使用權(quán)需要繳納哪些稅，哪些是受讓人必須繳納的，哪些是可以緩交的，哪些是不需要繳納的 ；哪些是轉(zhuǎn)讓人在簽訂出讓合同時(shí)就應(yīng)該繳納的，哪些是轉(zhuǎn)讓人應(yīng)該繳納但可以緩交而未交的?！锻恋厥褂枚悤盒袟l例》規(guī)定了可以免交或者緩交土地使用稅的情況，各省也根據(jù)各自情況，在此基礎(chǔ)上又增加了一些免交或緩交的情形，受讓人應(yīng)注意受讓的土地是否符合這些情形。土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征收對(duì)象，依照規(guī)定的稅率所征收的一種稅，征收范圍包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的有償轉(zhuǎn)讓行為，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地使用稅及其他規(guī)費(fèi)，無(wú)論是轉(zhuǎn)讓人還是受讓人，都應(yīng)該清楚自己應(yīng)該依法繳納的稅費(fèi)，以免因不具備相關(guān)知識(shí)而負(fù)擔(dān)額外費(fèi)用甚至被追究行政或刑事責(zé)任。 為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)的存在，受讓人除應(yīng)向轉(zhuǎn)讓人了解預(yù)售情況外，還要到房地產(chǎn)交易登記管理部門(mén)調(diào)查預(yù)售登記情況，并在轉(zhuǎn)讓合同中 明確約定這種風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)讓人違反的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)數(shù)額的違約金。 ４、 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在建商品房是否預(yù)售。受讓人還應(yīng)當(dāng)告知承包人擬受讓的事實(shí)，并要求其簽署應(yīng)付和已付工程款核查單。 受讓人為了保障自己的合法權(quán)益免受侵害，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)該對(duì)轉(zhuǎn)讓人支付承包人工程款的事實(shí)進(jìn)行詳細(xì)了解，不能輕信轉(zhuǎn)讓人口頭介紹。根據(jù)該規(guī)定，建設(shè)工程承包人對(duì)建設(shè)工程享有工程款的優(yōu)先受償權(quán)。 《合同法》第２８６條規(guī)定， 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。由于沒(méi)有登記，就沒(méi)有辦法通過(guò)權(quán)力機(jī)關(guān)查詢，所以，受讓人在簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)該對(duì)轉(zhuǎn)讓土地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以查清是否存在出租現(xiàn)象。甚至個(gè)別土地使用權(quán)人在轉(zhuǎn)讓前將使用權(quán)長(zhǎng)期租賃給他人使用，收到巨額租金，受讓人長(zhǎng)期無(wú)法使用土地，造成巨大損失。 ２、 土地使用權(quán)是否出租。依該規(guī)定，對(duì)辦理了抵押登記的抵押物來(lái)說(shuō)，不履行對(duì)抵押權(quán)人的通知義務(wù)和對(duì)受讓人的 告知義務(wù)的轉(zhuǎn)讓并非無(wú)效，轉(zhuǎn)讓行為不僅成立，而且是有效的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。根據(jù)該規(guī)定，抵押人未履行對(duì)抵押權(quán)人的通知義務(wù)或者對(duì)受讓人的告知義務(wù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生效力，此時(shí)受讓人可以通過(guò)雙方返還來(lái)避免損失．但是，最高人民法院“關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋”第６７條，卻突破了這一規(guī)定，規(guī)定抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。 按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)可以抵押，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，抵押人和抵押權(quán)人除應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同外，還應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。 土地使用權(quán)作為用益物權(quán)，不能排斥土地上設(shè)定的其他權(quán)利，如抵押物、租賃權(quán)等．因 此，弄清土地上是否設(shè)定其他權(quán)利，對(duì)保障受讓人的利益及權(quán)利的行使至關(guān)重要。 2022年 10月 1日實(shí)施的《物權(quán)法》，在土地使用權(quán)期滿后土地使用權(quán)和地上房屋等不 動(dòng)產(chǎn)歸屬的規(guī)定上，比已實(shí)施的法律有了兩個(gè)較大進(jìn)步：一是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期 滿后自動(dòng)續(xù)基期，二是地上房屋等不動(dòng)產(chǎn)可以通過(guò)約定確定歸屬，而不是一律由國(guó)家 無(wú)償取得。根據(jù)《物權(quán)法》、《 房地產(chǎn)管理法》、《條例》規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，發(fā)生以下法律后果 （１）住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，自動(dòng)續(xù)期； （２）其他用途的土地使用權(quán)，期滿后使用權(quán)終止，由國(guó)家無(wú)償收回； （３）土地使用權(quán)終止后，該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的按約 定；沒(méi)有約定或約定不明的，由國(guó)家無(wú)償取得； （４）土地使用權(quán)終止后，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并 依照規(guī)定辦理注 銷登記； （５）土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期限屆滿前 1 年申請(qǐng)續(xù)期。因此，受讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合土地用途，充分考慮剩余年限能否實(shí)現(xiàn)受讓土地使用權(quán)之目的。權(quán)屬證明可以是國(guó)有土地使用證，也可以是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)等臨時(shí)權(quán)證。該期限與土地的用途密切相關(guān)：居住用地最高出讓年限七十年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限五十年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地最高出讓年限四十年，綜合或者其他用地最高出讓年限五十年。 6) 簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)應(yīng)考慮土地使用權(quán)的剩余年限?！斗康禺a(chǎn)管理法》第４３條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！稐l例》對(duì)土地使用權(quán)之用途列有五種：居住用地，工業(yè)用地，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，以及綜合或者其他用地。 ? 土地用途是受讓人應(yīng)注意的重要內(nèi)容。因此，如果土地使用權(quán)人要轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，除了 在按照《房地產(chǎn)管理法》第３９條規(guī)定第二款的規(guī)定完成開(kāi)發(fā)外，還要遵守該法第２６ 條的規(guī)定，按約定期限進(jìn)行開(kāi)發(fā)，否則也有可能被無(wú)償收回土地使用權(quán)，即使不被收回 使用權(quán)，最低也會(huì)被警告或者罰款，所以受讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前， 應(yīng)當(dāng)弄清是否符合 轉(zhuǎn)讓條件，是否按出讓合同的約定如期進(jìn)行了開(kāi)發(fā)。超過(guò)出讓合同約 定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十 以下的土地閑置費(fèi)； 滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗 力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除 外。 ? 是否按合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地。但是，實(shí)際操作中政府頒發(fā)土地使用證的情況卻十分混亂，有的在未收齊出讓金時(shí)就發(fā)證，更有的甚至在未到土地出讓金時(shí)，也會(huì)發(fā)給土地 使用權(quán)證，執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不一，使得第三人無(wú)從查證。因轉(zhuǎn)讓人未足額支付出讓金，在該塊土地被處分時(shí)，原出讓人（政府）仍有權(quán)就處分所得優(yōu)先受償，收回出讓人欠交的出讓金。 所以如果轉(zhuǎn)讓人沒(méi)有按照出讓合同約定或者法定的６０日內(nèi)支付全部出讓 金，土地管理部門(mén)則可能解除出讓合同，收回土地使用權(quán)，從而給受讓人造 成巨大經(jīng)濟(jì)損失；同時(shí)，土地管理部門(mén)還可以請(qǐng)求違約賠償，雖然根據(jù)出讓 合同約定違約責(zé)任應(yīng)由出讓合同的受讓人承擔(dān)，但因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)出 讓合同的權(quán)利義務(wù)也一并轉(zhuǎn)移，所以對(duì)出讓人的違約賠償責(zé)任還是由轉(zhuǎn)讓合 同的受讓人承擔(dān)。所以在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 時(shí)，受讓人要審查出讓金是否低于當(dāng)?shù)卣_定的最低價(jià)。而如果此時(shí)簽 訂了轉(zhuǎn)讓合同，則至少存在三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)： 第一， 根據(jù)《解釋》第３條的規(guī)定，如果出讓金低于當(dāng)?shù)卣_定的最低價(jià)，則出讓金條款無(wú)效，出讓人不僅可以主張按訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣_定的最低價(jià)支付，而且可以要求按訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)支付。有些出讓金價(jià)格偏低，出讓價(jià)格低于 訂立 合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)；有些雖然合同約定出讓金較高，但實(shí) 際收取較低，這樣也會(huì)使得受讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)因信賴出讓合同約定的出讓金 而多支付了轉(zhuǎn)讓款，甚至出讓人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后可能要求受讓人補(bǔ)交出讓金或 追究受讓人的違約責(zé)任；有些雖然合同約定支付出讓金，但私下另有口頭約定不支 付，如有些地方政府為了吸引外資或舊城改造，自行墊付出讓金，但一旦土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓或者政府反悔，就成了受讓人未依法或未按合同約定支付出讓金的理由；有 些雖然出讓合同約定一次性支付，但實(shí)際上是分期支付。 ? 是否依法或按出讓合同約定支付全部出讓金。所以在在簽訂轉(zhuǎn)讓合同 前，受讓人應(yīng)認(rèn)真審查轉(zhuǎn)讓人履行出讓合同的情況，必要時(shí)應(yīng)委托律師進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查。 《房地產(chǎn)管理法》第４２條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí) ，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、 義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。由于申報(bào)地 價(jià)是合同雙方當(dāng)事人的共同義務(wù)，所以受讓人雖不是轉(zhuǎn)讓人，未從轉(zhuǎn)讓中取得收入， 但因在申報(bào)轉(zhuǎn)讓款中與轉(zhuǎn)讓人存在共同故意欺騙行為，而可能構(gòu)成偷稅罪的共同犯罪 而受到刑事制裁。納稅人應(yīng)當(dāng) 自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并 在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 ? 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值。凡土地轉(zhuǎn)讓申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低 20% 以 上的 ,地級(jí)市和縣 (市 )人民政府可依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 ? 《條例》第２６條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政 府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而轉(zhuǎn)讓人為了避免繳納更多的土地增值稅，往往與受讓 人另行簽訂一份價(jià)款較低的轉(zhuǎn)讓合同，用 以價(jià)格申報(bào)和辦理變更登記，這種情況在土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中十分普遍。 4） 轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理并應(yīng)如實(shí)申報(bào)。 追認(rèn)方式可以是市、縣土地管理部門(mén)在出讓合同上蓋章追認(rèn)，也可