淺談城鎮(zhèn)房屋拆遷評(píng)估中存在及問題及解決及措施(參考版)
2025-01-12 18:36本頁面
【正文】 。一般于該地段相類似的房屋比較修正得到。 B：功能性貶損：與被拆房屋功能完全相同的房屋的客觀成本價(jià)值減去與改建后房屋的相同的功能的房屋客觀成本價(jià)值的余額。計(jì)算公式為 房屋拆遷補(bǔ)償額＝實(shí)際改建費(fèi)用＋功能性貶損額177。因?yàn)椴糠直徊鸪姆课?，?huì)使建筑面積減少，平面布臵不合理，在功能上相對(duì)落后，經(jīng)濟(jì)上也會(huì)出現(xiàn)增加或減少的兩種現(xiàn)象。（二）可以改造加固利用。對(duì)于這種現(xiàn)象我們一般采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對(duì)被占用的土地進(jìn)行評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)修正法在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中定義為：“在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位，土地使用年限，容積率，土地形狀，臨街狀況等的比較，由估價(jià)對(duì)象實(shí)際所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象實(shí)際 價(jià)格的一種估價(jià)方法。在解決拆遷當(dāng)事人之間 的矛盾，減少評(píng)估結(jié)果的差異?！豆纼r(jià)指導(dǎo)意 見》第十二條中規(guī)定“被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。 六、被拆遷房屋用途認(rèn)定問題 被拆的房屋大部分是老城區(qū)的舊房，由于歷史原因，許多房 屋沒有房屋的所有權(quán)證，有的即使有證件，上面缺少對(duì)用途的記載，而房屋的用途直接影響到房屋的拆遷補(bǔ)償金額，故認(rèn)定被拆房屋的用途成為拆遷當(dāng)事人爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。在對(duì)這種情況的拆遷評(píng)估時(shí)，我們一般采取成本法中工料分析方法；測(cè)算新建房屋的實(shí)際成本協(xié)商的比例做為拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估結(jié)果，效果非常明顯?！倍x用在適用的過程中，只要對(duì)房屋的成新、樓層、結(jié)構(gòu)、用途等個(gè)別因素進(jìn)行充分披露，依據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉牟疬w補(bǔ)償基準(zhǔn)使價(jià)，對(duì)以上因素進(jìn)行修正，得到的評(píng)估結(jié)果誤差相對(duì)會(huì)很小，同時(shí)被拆遷人也會(huì)與自己實(shí)際建造成本想比較，從心理上較易接受，便于解釋說明化解矛盾。使評(píng)估結(jié)果缺乏理論支持，解釋不清，極易造成矛盾。在拆遷評(píng)估過程中，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合處及縣城的拆遷評(píng)估，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，很難找到相類似的交易實(shí)例，給選用市場(chǎng)比較法帶來較大的困難 .選用收益法在確定收益
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