【正文】 ? 上述各項(xiàng)制度，都要逐步向進(jìn)城農(nóng)民開放實(shí)施。 ? （ 4）完善廉租房制度 ? 設(shè)立專門非盈利性社會(huì)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)廉租房的運(yùn)營(yíng)。 ? 逐步加大購(gòu)房補(bǔ)貼的比例，并最終取代經(jīng)濟(jì)適用房成為中低收入者購(gòu)房的主要保障制度。 ? 由政府采取住房補(bǔ)貼方式資助購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，個(gè)人負(fù)擔(dān)維修成本，擁有完全繼承權(quán)和處分權(quán)，但政府享有一定年限內(nèi)（ 20—30年）的增殖分享權(quán)，轉(zhuǎn)讓增殖部分政府有權(quán)分享，分享比例根據(jù)補(bǔ)貼比例合理確定。 ? （ 2）設(shè)立購(gòu)房補(bǔ)貼 ? 設(shè)立購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)有條件的中低收入者購(gòu)房。 ? 逐步減少經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，逐步過渡到以資金補(bǔ)助為主，減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。 ? 限制以牟利為目的的轉(zhuǎn)讓，防止福利漏洞。 ? 關(guān)于住房保障手段的多元化 ? （ 1）完善經(jīng)濟(jì)適用房制度 ? 堅(jiān)持實(shí)用性原則，合理科學(xué)的界定經(jīng)濟(jì)適用房的面積和戶型，并隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而加以調(diào)整。 ? 國(guó)家扶持建立全國(guó)性的合作建房組織。 ? 對(duì)于個(gè)人合作建房、集資建房應(yīng)當(dāng)允許，但必須嚴(yán)格資格審查，制定保證金制度、維修金制度，保障一般參加人的合法權(quán)益。 ? 經(jīng)濟(jì)手段主要是提高第二套住房的貸款利率和首付。 ? 政策的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)有一定的彈性，根據(jù)市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷調(diào)整完善。即便是外資購(gòu)房，也應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持自住原則，堅(jiān)決禁止投機(jī)行為，這不僅是防止房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的需要，更是保障土地資源公平占有的需要。 ? 關(guān)于遏制普通商品住房的投機(jī)行為 ? 要總合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、法律、行政等手段，要因地而異。 ? 根據(jù)中國(guó)人多地少，土地資源緊缺的實(shí)際，標(biāo)準(zhǔn)不宜太高。 ? 建立退出機(jī)制，既能滿足保障對(duì)象在條件允許的情況下改善居住質(zhì)量的需求，保證他們的合法利益，又能防止福利漏洞的發(fā)生，防止有人利用福利制度獲取不正當(dāng)利益。 ? 制度設(shè)計(jì)要注意從根本上減少和防止福利腐敗和福利漏洞的產(chǎn)生，保障社會(huì)公平和制度的發(fā)展性。 ? 完善住房保障制度，實(shí)現(xiàn)保障手段的多元化和可持續(xù)性。 ? 嚴(yán)格規(guī)范各類建房，保證其非盈利性和自住性，防止成為投機(jī)牟利和逃避國(guó)家稅收的工具。 ? 建立以市場(chǎng)供應(yīng)為主，多種方式并存的住房供應(yīng)體制。 ? 逐步減少對(duì)市場(chǎng)的直接干預(yù)，充分發(fā)揮市場(chǎng)力量，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資源的利用效率和房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用。 ? 堅(jiān)持住房市場(chǎng)化建設(shè)，完善市場(chǎng)體制，遏制投機(jī)。 ? 對(duì)于最低收入人群和特殊困難人群，通過完全的福利方式解決他們的住房需求。政府的責(zé)任主要有兩個(gè)，一是作為福利提供者，通過多種手段和途徑提供適合他們的住房；二是建立良好的監(jiān)管體制，防止福利漏洞和腐敗、防止福利依賴。 ? 對(duì)于一般的中高收入階層，其住房需求也應(yīng)當(dāng)完全通過市場(chǎng)解決，但政府應(yīng)當(dāng)通過稅收、經(jīng)濟(jì)手段嚴(yán)格限制投機(jī)行為，防止房?jī)r(jià)大起大落，保障其住房利益和資產(chǎn)利益。 ? 對(duì)于少數(shù)富裕階層，在保障土地公平的前提下，其住房完全又市場(chǎng)解決，價(jià)格有供求關(guān)系決定，政府的主要職責(zé)是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，防止泡沫化，危及經(jīng)濟(jì)安全，同時(shí)防止土地資源占有的嚴(yán)重不公。幾年來，經(jīng)濟(jì)適用房的投資逐年下降就是一個(gè)很好的說明。 ? 而對(duì)于那些進(jìn)城的農(nóng)民，廉租房的魅力足夠，但問題在于，現(xiàn)有的戶籍制度能使他們享受這縷陽光嗎？ ? 經(jīng)濟(jì)適用房 ? 這可是中國(guó)特色的產(chǎn)物，類似于新加坡的組屋制度，但由于制度設(shè)計(jì)上的先天不足，（缺乏對(duì)戶型、面積、轉(zhuǎn)讓的政策限制），最早的經(jīng)濟(jì)適用房早已成為特權(quán)階層和先富人群的天堂或暴利工具 ? 去年開始對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的面積、戶型進(jìn)行限制，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓也開始設(shè)計(jì)更為可行的控制，但如何既能滿足低收入者的初次購(gòu)房需求，保障他們的利益，又能有效克服投機(jī)和福利漏洞，依然是政策設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。 ? 中國(guó)的住房市場(chǎng)化是在原有公有住房制度改革的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，原有公房實(shí)際上已經(jīng)起到了國(guó)外住房市場(chǎng)啟動(dòng)初期的公屋建設(shè)和出租階段，因此現(xiàn)在城市缺房的主力實(shí)際上是兩類人，一是剛剛工作的年輕人，二是城市化過程中進(jìn)城的農(nóng)民，但他們似乎都不太可能是廉租房的保障對(duì)象。 ? 這些措施的主要著眼點(diǎn)還在于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，是否有效姑且不論，但對(duì)解決低收入者的住房問題，幾乎沒有作用則是事實(shí)。 ? 從效果看，目前還不是十分理想，但也起到了一定作用，投機(jī)行為減少，房?jī)r(jià)上漲趨緩，但由于受到地方政府的抵制，作用受到限制，同時(shí)由于缺乏對(duì)中國(guó)住房需求的真實(shí)調(diào)研，其利弊尚難判斷。 ? 土地手段：防止囤、炒土地；建立國(guó)家土地督察制，嚴(yán)防土地資源流失；提高土地有償使用費(fèi)。 ? 財(cái)政手段：對(duì)大戶型住房取消稅收優(yōu)惠、對(duì)在一定年限內(nèi)賣房征收轉(zhuǎn)讓稅等，對(duì)轉(zhuǎn)讓所得征收所得稅，提高第二套房首付，限制投機(jī)性購(gòu)房。 三、構(gòu)建中國(guó)特色住房保障制度的政策選擇 ? （一）我國(guó)現(xiàn)有住房政策解析 ? 近年來，宏觀調(diào)控政策 ? 近年來，為抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，中央政府先后制定了許多宏觀調(diào)控政策和措施，總合采用了經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段，主要內(nèi)容是： ? 經(jīng)濟(jì)手段：上調(diào)房貸利率；上調(diào)個(gè)人首付比例，抑制需求。在這些區(qū)域，教育水平低，就業(yè)率低、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量低，犯罪率高。 ? 啟示七：補(bǔ)貼方式逐步實(shí)現(xiàn)從“補(bǔ)磚頭”到“補(bǔ)人頭”的轉(zhuǎn)變 ? 綜觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房政策的工具演變，不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：大都經(jīng)歷了從“補(bǔ)磚頭”到“補(bǔ)人頭”的轉(zhuǎn)變，而且隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，“補(bǔ)人頭”，手段具有極大優(yōu)勢(shì)。當(dāng)居民家庭收入改變后，待遇也要隨之改變，以避免其過度享受福利待遇。這些保障手段對(duì)政府財(cái)力的要求、對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的影響、對(duì)保障公平性的體現(xiàn)都是各不相同的，分別適應(yīng)于不同的經(jīng)濟(jì)政策安排、不同的住房發(fā)展階段和不同的居民保障需求。 ? 與之相適應(yīng)，為靈活地適應(yīng)不同保障對(duì)象的具體需求和保障待遇，就需要提供不同的保障手段。 ? 住房保障的實(shí)質(zhì)，是政府承擔(dān)住房市場(chǎng)價(jià)格與居民支付能力的差距，以解決部分居民住房支付能力不足的問題。 ? 值得注意的是，保障制度的最初選擇 (或一個(gè)國(guó)家住房制度的歷史 )對(duì)住房保障的方式也有一定的影響。 ? 從英、德兩國(guó)住房保障制度的演變看，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及其政府保障能力、住房發(fā)展階段、低收入居民的住房保障需求等，是決定一國(guó)住房保障制度設(shè)計(jì)的重要因素，而且保障制度本身也要隨著具體情況的變化而不斷發(fā)展，沒有一個(gè)一勞永逸的、簡(jiǎn)單的解決辦法。 ? 低收入居民住房問題的根源，不在住房本身，而是一個(gè)貧困問題，因此必須從更廣的視野來考慮。德國(guó)租金管制制度的變遷最典型地反映了住房政策受住房供求關(guān)系的影響。例如，在住房嚴(yán)重短缺時(shí)期，應(yīng)當(dāng)適用最有利于刺激住宅的供給、加快住房建設(shè)的政府直接建房方式；而當(dāng)住房供求關(guān)系比較緩和時(shí)期，采取房租補(bǔ)貼的方式，則更具有選擇性，更有利于減少保障資金支出。而在住房供求關(guān)系相對(duì)緩和時(shí)期，需要政府保障的范圍較小，保障程度的要求較低，保障壓力相對(duì)較輕。 ? 啟示五：住房保障具有動(dòng)態(tài)階段性發(fā)展的規(guī)律 ? 住房保障的方式與住房供求狀況有著密切的關(guān)系，不同的住房發(fā)展階段，住房的供求關(guān)系有很大的差別，住房保障的需求程度和作用范圍也相應(yīng)產(chǎn)生很大的差別。政府住房保障的性質(zhì)應(yīng)定位于保障居民住房的基本需求，而不是改善和提高居民的住房水平。不同住房保障模式所采取的不同措施只有在財(cái)政支付能力的可承受范圍之內(nèi)實(shí)施，才能保證住房保障體制能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地持續(xù)運(yùn)行。 ? 但要使住房保障體制具有可持續(xù)性，就必須考慮政府的財(cái)政支付能力。 ? 啟示四：政府住房保障的有限責(zé)任 ? 住房保障體現(xiàn)了政府住房政策的本質(zhì)要求。近年來，許多西方國(guó)家對(duì)原有住房保障體制進(jìn)行了較大改革，目的也是在于通過減少對(duì)市場(chǎng)機(jī)制本身作用的過多影響以消除市場(chǎng)信息扭曲的現(xiàn)象。政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)的實(shí)質(zhì)是在市場(chǎng)機(jī)制無法發(fā)揮作用或無法充分發(fā)揮作用的情況下引導(dǎo)市場(chǎng)，是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充和修正。 ? 但是，政府成為構(gòu)建住房保障體制的主體，并不意味著政府要完全取代市場(chǎng)機(jī)制，更不是破壞市場(chǎng)機(jī)制。 ? 然而由于住房所具有的特性及住房市場(chǎng)所存在的固有缺陷，以低收入者為主體的特殊階層難以依賴市場(chǎng)機(jī)制來解決自身的住房問題。 1981年 4月在倫敦召開的“城市住宅問題國(guó)際研討會(huì)”上通過的“住宅人權(quán)宣言”指出，擁有一個(gè)環(huán)境良好、適宜于人的住所是所有居民的基本人權(quán)。住房的直接補(bǔ)貼是政府財(cái)政撥款對(duì)居民買房、建房、租房給予的資助；間接補(bǔ)貼是政府通過減免稅收、控制租金、降低建筑材料價(jià)格等方式來資助居民獲得住房，其目的是促進(jìn)社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)國(guó)家住房政策的目標(biāo)。國(guó)外的住房補(bǔ)貼有國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼、地方財(cái)政補(bǔ)貼。 ? 政府提供住房保障的形式雖然多種多樣，但從實(shí)質(zhì)上可概括為兩種主要形式： (1)政府向居民提供福利保障性住房，比如新加坡提供的組屋。 ? 西方主要發(fā)達(dá)國(guó)家都有相應(yīng)的部門或機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)居民住房保障問題，這些機(jī)構(gòu)根據(jù)法律設(shè)立，承擔(dān)法律規(guī)定的職責(zé)。也就是說，住房保障政策是這些國(guó)家和地區(qū)社會(huì)政策的重要內(nèi)容。解決低收入居民的住房問題，是國(guó)家社會(huì)政策的重要組成部分，要有專門的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)和必要的資金投入。從其組成結(jié)構(gòu)上看，可以分為決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)、具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)和金融中介機(jī)構(gòu)三個(gè)層次。 ? 這些法律在住房保障體制中發(fā)揮著重要的作用： (1)提供建立住房保障體制的依據(jù)； (2)明確住房保障體制的基本目標(biāo)； (3)規(guī)定住房保障的實(shí)現(xiàn)方式。組屋重建由建屋發(fā)展局按照市場(chǎng)價(jià)格對(duì)住戶給予全額補(bǔ)償。 ? 新加坡政府十分重視舊組屋的改造和開發(fā)利用 ,分別于 1992年和 1995年制定了“組屋翻新計(jì)劃”和“選擇性整體重建計(jì)劃”。建屋發(fā)展局制定了維修的標(biāo)準(zhǔn)和管理制度 ,各組屋區(qū)的市鎮(zhèn)理事會(huì)在建屋發(fā)展局的指導(dǎo)下 ,監(jiān)督組屋的物業(yè)管理。 ? 為鼓勵(lì)人們提高居住水平 ,活躍住房二級(jí)市場(chǎng) ,建屋發(fā)展局還制定了回購(gòu)舊組屋政策 ,以利于舊組屋的維改造和再租售。若要求二次購(gòu)買組屋則免交這部分稅費(fèi) 。組屋買賣自主進(jìn)行 ,成交時(shí)需經(jīng)建屋發(fā)展局批準(zhǔn) ,辦理相關(guān)手續(xù)。公民購(gòu)買的組屋再出售時(shí) ,一房式和二房式不受居住時(shí)間限制 。 ? 嚴(yán)格管制組屋二級(jí)市場(chǎng) ,規(guī)范住房交易行為 ? 由于政府對(duì)組屋提供了大量補(bǔ)貼 ,為防止組屋買賣上的投機(jī)行為 ,建屋發(fā)展局對(duì)組屋實(shí)行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理 ,并加強(qiáng)組屋二級(jí)市場(chǎng)控制和監(jiān)督。政府又把發(fā)行國(guó)債所籌集的這部分資金的相當(dāng)部分貸給建屋發(fā)展局作為建房發(fā)展貸款和購(gòu)房資金貸款。中央公積金在支持住房建設(shè)和消費(fèi)方面發(fā)揮了重要作用。中央公積金由雇主和雇員分別按規(guī)定的繳交率 (1992年以來一直均為 20%,近年由于受東南亞金融危機(jī)影響調(diào)整為 15%至 17%)按月繳存 ,由中央公積金局統(tǒng)一管理。月收入超過 8000新元的高收入家庭不能購(gòu)買組屋 ,只能購(gòu)買共管式公寓或私人建筑商興建的商品住宅。月收入不超過 1500新元的家庭 ,可申請(qǐng)三房式組屋 。目前組屋的租售價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格低 50%左右 ,98%的中低收入家庭都買得起公共組屋。一般來說 ,中低收入家庭 4至 5年的收入之和 ,或者 2030年可用于住房消費(fèi)的公積金之和 ,就能夠購(gòu)買一套組屋。組屋由建屋發(fā)展局統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè) ,降低了成本。 ? 此外 ,為支持住房消費(fèi) ,財(cái)政部管轄的郵政儲(chǔ)蓄銀行 ,還為中高收入者和中高級(jí)公務(wù)員購(gòu)置私人建筑商興建的高級(jí)住宅提供貸款 ,利率略低于商業(yè)銀行貸款。三是建屋發(fā)展局政策性虧損補(bǔ)貼。其中政府財(cái)政支持包括三個(gè)方面 :一是財(cái)政為建屋發(fā)展局提供了資本金。 ? （ 3）多渠道融資支持住房建設(shè)和消費(fèi)。 ? （ 2）提供市政設(shè)施投資支持。因征用私人土地帶有強(qiáng)制性 ,所以價(jià)格較