【正文】 ? 需要特別注意的是，售出開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，可以延遲到年度納稅申報時計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額，而不必在開發(fā)產(chǎn)品完工的當(dāng)時馬上計算。這是買受人辦理小產(chǎn)權(quán)證的前提。所謂大產(chǎn)權(quán)證，即新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。 ? 注意：同一項目，只要有一套房交付使用，就符合開始投入使用的條件。竣工證明材料通常是指取得竣工驗收報告，向房管部門報送竣工驗收備案表。比如上例的寫字樓完工時間為 9月 20日，企業(yè)確定計稅成本核算的終止日是 12月 31日，那么屬于該寫字樓計稅成本的費用仍可在 9月 20日 ~12月 31日期間繼續(xù)歸集。 九、銷售收入與預(yù)售收入的劃分 ? 完工時點不是成本核算終止日 ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號第三十五條規(guī)定 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 八、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售的問題 ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號 ? 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。 ? 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù) 《 實施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。 六、租金收入的問題 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號 ? 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅條例 》 條例第十九條的規(guī)定確認(rèn) 300萬租金收入，這時稅法同會計就存在差異了，企業(yè)應(yīng)在 2020年納稅申報表附表 3調(diào)減應(yīng)納稅所得額 200萬元。 會計處理： 2020年確認(rèn) 100萬租金收入。 ? （ 5）企業(yè)所得稅：無收入不涉及 ? （ 6）印花稅：不涉及 無產(chǎn)權(quán)的地下車位、雜物間 ? 八、無產(chǎn)權(quán)的地下車位、雜物間的土地增值稅處理規(guī)定 ? 注意（ 1） 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號第 24條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 ,其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 ? （ 2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。 開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫： ? ? 開發(fā)自用地下人防設(shè)施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等等。 ? （ 2）法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)： ? 實質(zhì)與銷售并無區(qū)別。 開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫： ? ： ? 單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)分為有限期限（短期）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓。 ? 為鼓勵開發(fā)商建造地下車庫并允許其擁有產(chǎn)權(quán)，在提高土地利用率同時，還有利于資源的優(yōu)化配置，實踐中也表明了政府部門默認(rèn)了開發(fā)商對地下車庫的收益權(quán)。 開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫： ? 利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫，權(quán)屬爭議較大。 ? 如果開發(fā)商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財稅處理與“開發(fā)商單獨建造地下車庫，建筑面積未分?jǐn)偂毙问较嗤? 五、地下停車庫的涉稅處理 ? 因此對于非營利性的公共配套設(shè)施性質(zhì)的地下車庫， 開發(fā)商無權(quán)與業(yè)主單獨簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議， 實務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。根據(jù)國稅發(fā)［ 2020］ 31號文第十七條第一款“屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，性質(zhì)屬于非營利性的公共配套設(shè)施。不涉及其他稅種。自用部分按財稅［ 2020］181號相關(guān)規(guī)定，對自用部分房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅。 ? （ 6）印花稅：按銷售不動產(chǎn)稅率萬分之五申報。 ? （ 4）土地使用稅：產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部分，不交土地使用稅。 ? （ 2）土地增值稅：單獨確認(rèn)收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。在符合收入確認(rèn)條件時，確認(rèn)“主營業(yè)務(wù)收入”，同時結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品 地下車庫”相關(guān)金額至“主營業(yè)務(wù)成本”。 ? （ 6）印花稅：租賃收入的千分之一。 ? 因此收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理做預(yù)收收入再分?jǐn)傊粮髌诖_認(rèn)收入計征所得稅。 五、地下停車庫的涉稅處理 ? （ 5）企業(yè)所得稅： ? 根據(jù) 《 中華人民共和國所得稅法實施條例 》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。雖然國家沒有出臺免稅政策 ，但相關(guān)省市有相關(guān)征免政策。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的 50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。即出租部分按租金收入的 12%計征房產(chǎn)稅。 七、地下停車庫的涉稅處理 ? （ 2）土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 五、地下停車庫的涉稅處理 ? （ 1）營業(yè)稅及附加： ? 按租賃業(yè) %交納?！? 五、地下停車庫的涉稅處理 ? 因此，作為營利性配套設(shè)施的地下車庫，成本應(yīng)單獨核算開發(fā)成本，將其歸集至“開發(fā)成本 公共配套設(shè)施（地下車庫）”之中，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品 地下車庫”之中。其性質(zhì)屬于營利性的公共配套設(shè)施，根據(jù) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā)［ 2020］ 31號文）第十七條第二款：“屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。每種形式的處理都不太一致，應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)的實質(zhì)，進(jìn)行財稅處理。 五、地下停車庫的涉稅處理 ? 在實際工作中中，地下車庫大致分為三種： ? ，其建筑面積未分?jǐn)偅? ? ，其建筑面積已分?jǐn)偅? ? 。 本例中， A公司在銷售房產(chǎn)時，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額 85萬元作為所得稅應(yīng)稅金額。 四、商鋪包（返）租銷售的問題 ? 對于售后返租業(yè)務(wù)， A公司需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項業(yè)務(wù)處理，分別計算相關(guān)成本、費用和損益。 四、商鋪包（返）租銷售的問題 ? 《 關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù) 》 （國稅 [2020]603號）規(guī)定 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式， 均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理 。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。 四、商鋪包（返）租銷售的問題 ? 案例分析 ? A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱 A公司）是一家商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。 ? 從這條規(guī)定可以看出，國家禁止采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房，以“包租銷售”方式銷售 已經(jīng)竣工的商品房 ，當(dāng)不在禁止之列。 ? 《 商品房銷售管理辦法 》 ? 第十一條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售 未竣工的商品房 。即一方面可以將一次性多收的售房款分次返還給投資者，另一個可以將包租回來的商鋪再租賃出去，中間還有一個客觀的租金差可以賺取。 四、商鋪包（返）租銷售的問題 ? ①包租銷售的概念 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)出來的商鋪出售給業(yè)主以后，再將商鋪從業(yè)主手里包租回來，并按合同約定向業(yè)主支付租金的一種銷售模式。那么，精裝房所用的家電、家俱可否作為建筑安裝工程費扣除呢？ 三、賣精裝房送家電、家俱的涉稅分析 ? 根據(jù)建標(biāo) [2020]206號規(guī)定，只有構(gòu)成工程實體的材料費才構(gòu)成建筑安裝工程費的內(nèi)容。 ? 三、賣精裝房送家電、家俱的涉稅分析 ? 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) [2020]187號）關(guān)于土地增值稅的扣除項目的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 ? 直接工程費：是指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機(jī)械使用費。 三、賣精裝房送家電、家俱的涉稅分析 ? 關(guān)于印發(fā) 《 建筑安裝工程費用項目組成 》 的通知（建標(biāo) [2020]206號）規(guī)定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。 三、賣精裝房送家電、家俱的涉稅分析 ? ? 精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項目扣除？ ? 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 （財法 [1995]6號）第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。應(yīng)該將銷售不動產(chǎn)所有權(quán)與贈送實物作為兩項單獨的業(yè)務(wù)，按兼營處理。 三、賣精裝房送家電、家俱的涉稅分析 ? （ 1）借：銀行存款 100萬 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 —— 房屋 90萬 ? 主營業(yè)務(wù)收入 —— 家電、家俱 10萬 ? （ 2）借：主營業(yè)務(wù)成本 —— 房屋 50萬 ? 主營業(yè)務(wù)成本 —— 家電、家俱 10萬 ? 貸：庫存商品 —— 家電、家俱 10萬 ? 開發(fā)產(chǎn)品 —— 房屋 50萬 三、賣精裝房送家電、家俱的涉稅分析 ? ? 家電、家俱銷售收入 10萬交營業(yè)稅嗎？賣精裝房送家電、家俱屬于混合銷售還是兼營？ ? 密不可分是混合銷售實質(zhì)所在。成本 50萬。而“違約金”沒有在扣除項目中列舉，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的違約金不可以在計算土地增值稅時扣除。 二、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理 （三）房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的土地增值稅處理 除。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定，《暫行條例》第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動產(chǎn)行為，因此這部分定金是不需要營業(yè)稅（沒有提供應(yīng)稅勞務(wù)），如果已經(jīng)征收營業(yè)稅，可以在當(dāng)期沖減銷售房屋的營業(yè)額或退稅處理。 ? 分兩種情況： ? ①繼續(xù)履行合同 ? 財稅 [2020]16號 ? 單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 ? 根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。 ? 實際操作中，還是存在房地產(chǎn)企業(yè)收誠意金的業(yè)務(wù) 二、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理 ? （二）個人在購房時從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金的個人所得稅處理。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的 20%.定金具有擔(dān)保性質(zhì)。 所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。簽了合同還把誠意金放在其他應(yīng)付款是錯誤的，這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的重點。訂金暫時可以記在“其他應(yīng)付款”。 ? 本案例中房地產(chǎn)公司有兩種分配方法可以選擇，實際操作中應(yīng)按兩種方法分別算出土地增值稅，比較后再作選擇。 （七）土地增值稅清算中成本費用的分配 ? 由于土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除費用和開發(fā)費用計提基數(shù)的重要組成部分，不同的分?jǐn)偡椒▽⒃俅畏?