【正文】 行業(yè)準(zhǔn)入分析 本 項(xiàng)目屬于國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)。 《河北省人民政府關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》（冀政[2020]5 號(hào)）明確提出，“注重集聚發(fā)展，增強(qiáng)服務(wù)業(yè)發(fā)展的集聚效應(yīng)”。其概念雖未在《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2020 年本）》中明確提及，但其所涉及的研發(fā)設(shè)計(jì)、教育培訓(xùn)等均屬國(guó)家鼓勵(lì)的發(fā)展方向。 本項(xiàng) 目選址 廊坊 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，在產(chǎn)業(yè)定位及發(fā)展目標(biāo)符合三河市以及 廊坊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展方向，在規(guī)劃方案上也可滿足 廊坊 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)提出的投資強(qiáng)度及容積率要求。 區(qū)域規(guī)劃 三河 市區(qū)域總體發(fā)展戰(zhàn)略，提出了以北京建設(shè)世界城市為契機(jī)，以良好生態(tài)環(huán)境、高端休閑設(shè)施和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，把 廊坊 打造成為以高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的大北京首腦經(jīng)濟(jì)區(qū)，并將以金融、商務(wù)會(huì)議、信息服務(wù)、咨詢、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和以大企業(yè)總部、研發(fā)中心、技術(shù)支持服務(wù)和金融后援支持部門等首腦部門作為其今后發(fā)展的重點(diǎn)。在對(duì)外開放上要主動(dòng)承接國(guó)際服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移。在空間布局上要加速優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源集聚，將廊坊建設(shè)成為環(huán)京津商務(wù)休閑中心， 36 布局建設(shè) 廊坊 文化出版、廊坊中國(guó)北方金融后臺(tái)服務(wù)等一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。 本項(xiàng)目建設(shè)， 可以其區(qū)位和土地成本優(yōu)勢(shì)，廣泛吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)總部入駐，并輻射帶動(dòng)周邊生產(chǎn)制造業(yè)的快速發(fā)展，屬于國(guó)家及河北省“十一五”規(guī)劃服務(wù)產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)發(fā)展的方向。鼓勵(lì)跨國(guó)公司在我國(guó)設(shè)立地區(qū)總部。 35 第二章 發(fā)展規(guī)劃、 產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 項(xiàng)目目標(biāo) 本項(xiàng)目是利用自身資金優(yōu)勢(shì)和廊坊 廊坊 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在 廊坊 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)的企業(yè)區(qū)域總部中心，旨在吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)總部集群布局，并通過“總部－制造 基地”功能鏈條輻射帶動(dòng)生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域 的 分工協(xié)作 和 資源優(yōu)化配置。 通過分析可以看出，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間各年的凈現(xiàn)金流量均為正值，說明項(xiàng)目有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。因此，從項(xiàng)目資本金投入可獲得的收益水平看，項(xiàng)目是可以接受的。融資后盈利能力分析指標(biāo)見 表 110。 表 19 融資前盈利能力分析指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 2 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅前 ) % 3 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 )（ Ic=8%） 萬元 4 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (稅前 )（ Ic=8%） 萬元 5 項(xiàng)目投資回收期 (稅后 ) 年 6 項(xiàng)目投資回收期 (稅前 ) 年 所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 8%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可 行的。 經(jīng)估算正常年經(jīng)營(yíng)成本為 6577 萬元 ,總成本費(fèi)用為 12433萬元。 每年修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的 2%計(jì)提。 本項(xiàng)目管理及服務(wù)人員按 200 人測(cè)算，人均年工資及福利費(fèi)為 3萬元。 33 項(xiàng)目正常年租 賃收入為 52615萬元。 （ 4）室內(nèi)停車庫出租 室內(nèi)停車庫面積 10000 平方米 ，按 1 元 / 平方米 （ 3）學(xué)員宿舍、職工公寓出租 學(xué)員宿舍、職工公寓面積 100000 平方米 ，按 /平方米 （ 2）綜合實(shí) 驗(yàn)樓、服務(wù)中心出租 綜合實(shí)驗(yàn)樓、服務(wù)中心出租面積 300000平方米 ，按 /平方米 本項(xiàng)目正常年收入情況如下： （ 1）綜合辦公樓、研發(fā)中心樓、培訓(xùn)中心出租 綜合辦公樓、研發(fā)中心樓、培訓(xùn)中心出租面積 300000 平方米 ，按 元 /平方米 ⑤其他計(jì)算參數(shù) 其他計(jì)算參數(shù)按照國(guó)家和行業(yè)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合具體情況選取。 ③財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 參照相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目融資前稅前基準(zhǔn)收益率和資本金稅后基準(zhǔn)收益率均定為 8%。 （ 2）財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 ①項(xiàng)目計(jì)算期 32 項(xiàng)目計(jì)算期為 20 年，其中建設(shè)期 2 年，生產(chǎn)期 18年。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資為 500000萬元，全部由項(xiàng)目承辦單位以自有資金解決。詳見附表 1 總投資估算表。通過詳細(xì)估算法計(jì)算，流動(dòng)資金需要額為 萬元，其中鋪底流動(dòng)資金為 ，占全部流動(dòng)資金的 39%。 （ 2）建設(shè)期利息 本項(xiàng)目無長(zhǎng)期貸款，建設(shè)期利息為 0。 ③預(yù)備費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用之和的 8%計(jì)算，經(jīng)計(jì)算為 40000萬元；根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行政策未列漲價(jià)預(yù)備 費(fèi)。 ②其它費(fèi)用 土地使用權(quán)按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)； 建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)政部財(cái)建 [2020]394號(hào)計(jì)列； 前期工 作咨詢費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)文計(jì)列； 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào)計(jì)列； 31 工程監(jiān)理費(fèi)按國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 [2020]670 號(hào)計(jì)列； 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)按計(jì)價(jià)格 [2020]125號(hào)計(jì)列； 招標(biāo)代理費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)計(jì)列； 施工圖審查費(fèi)按冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字 [2020]27號(hào)計(jì)列； 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行政策計(jì)列。 建筑工程根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃乒こ虇畏皆靸r(jià)指標(biāo)取費(fèi)，設(shè)備按詢價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)計(jì)取，安裝費(fèi)用按具體情況取費(fèi)。 表 18 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 序號(hào) 項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容 月份 12 35 6 717 18 19 20 21 22 23 24 1 項(xiàng)目前期工作 2 設(shè)計(jì)及審查 3 土建招標(biāo) 4 土建施工 5 設(shè)備招標(biāo) 6 設(shè)備購置 7 設(shè)備安裝調(diào)試 8 人員培訓(xùn) 9 竣工驗(yàn)收 投資估算與資金籌措 總投資估算 （ 1） 建設(shè)投資 本報(bào)告建設(shè)投資估算范圍包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用三部分。 總投資額 500000萬元 資金來源及 構(gòu)成 項(xiàng)目承辦單位 自有資金 是否含有或擬申請(qǐng)國(guó)有投資或國(guó)家融資 合同估算額（萬元） 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察 設(shè)計(jì) 10000 √ √ √ 建筑工程 270000 √ √ √ 安裝工程 20200 √ √ √ 監(jiān)理 10000 √ √ √ 設(shè)備及重要材料 180000 √ √ √ 其它費(fèi)用 擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介 河北招標(biāo)信息網(wǎng) 情況說明： 項(xiàng)目建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日 注：本表一式四份，由項(xiàng)目建設(shè)單位填寫 (詳見填表說明 ) 30 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期 2年，從 2020 年 3月開始到 2020 年 3月結(jié)束。 29 表 17 河北省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請(qǐng)表 項(xiàng)目名稱 廊坊 現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)區(qū)域總部中心新建工程 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)人及電話 項(xiàng)目聯(lián)系人及電話 王戎 13603368372 建設(shè)內(nèi)容 綜合辦公樓、綜合實(shí)驗(yàn)樓、研發(fā)中心樓、服務(wù)中心、培訓(xùn)中心、停車庫 等。 招標(biāo) 依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、施工、監(jiān)理、設(shè)備、重要材料等進(jìn)行招標(biāo)， 組織方式采用委托招標(biāo) ，招標(biāo)方式 采用公開 招標(biāo) 。要求接地電阻≤ 1歐。 （ 12） 防雷及接地 本項(xiàng)目所有建筑 按三類防雷建筑物設(shè)計(jì)。 （ 11） 車庫管理系統(tǒng) 在停車場(chǎng)安裝自動(dòng)化管理系統(tǒng)，主要包括停車場(chǎng)電腦全自動(dòng)打卡系統(tǒng)、停車場(chǎng)車道引導(dǎo)系統(tǒng)和車庫內(nèi)電視監(jiān)視系統(tǒng)、停車場(chǎng) 號(hào)標(biāo)志系統(tǒng)。 ③ 一卡通系統(tǒng) 以計(jì)算機(jī)為系統(tǒng)管理核心，以 IC 卡為信息載體，以方便快捷的刷卡方 28 式，實(shí)現(xiàn)智能化的管理，如門禁管理、停車場(chǎng)管理、考勤管理、餐飲、圖書借閱等。 在巡更及門禁主控室設(shè)立系統(tǒng)報(bào)警管理主機(jī)，對(duì)每一個(gè)持卡者進(jìn)行登錄，登記進(jìn)入時(shí)間到離去時(shí)間及持卡者的不同等級(jí)。 ② 門禁系統(tǒng)（通道控制） 在各功能區(qū)機(jī)要部門、技術(shù)保障部門、重要區(qū)域的出入口，應(yīng)安裝讀卡裝置及門控制器。 系統(tǒng)應(yīng)能有效地記錄每一個(gè)非法入侵者的位置，為保衛(wèi)部門快速趕到現(xiàn)場(chǎng)提供保證。巡邏員手持巡邏棒，輕觸巡邏點(diǎn)，巡邏完畢后，返回保安監(jiān)控室，經(jīng)傳送器輸入計(jì)算機(jī)提供查詢。如每層走道、大廳、各業(yè)務(wù)機(jī)房區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域。 采用無線巡邏系統(tǒng)，投資小。 （ 9） 電子巡更系統(tǒng) 在保安監(jiān)控計(jì)算機(jī)上運(yùn)行巡更系統(tǒng)的管理程序，可設(shè)定巡更路線巡更 27 方式，并顯示、打印出巡更路線和時(shí)間、地點(diǎn)、巡更員姓名，資料存在計(jì)算機(jī)內(nèi)提供查詢。 具備消防報(bào)警輔助功能，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并判斷報(bào)警系統(tǒng)失靈、誤報(bào)等的真實(shí)情況 。 監(jiān)控大樓內(nèi)重要公共場(chǎng)所如電梯內(nèi)、各樓層走道、大廳、主要交通出入口、地下車庫情況 。 （ 8） 保安監(jiān)視系統(tǒng) 系統(tǒng)功能：主要用于樓內(nèi)、外公共區(qū)域和樓宇公共設(shè)施機(jī)房區(qū)的監(jiān)視?；馂?zāi)應(yīng)急廣播與背景音樂共用一套音響裝置。各類消防設(shè)施的聯(lián)動(dòng)控制采用微機(jī)程序控制和手動(dòng)控制兩種型式，且手動(dòng)功能優(yōu)先。在會(huì)議室、走廊、電梯前室、樓體前室、門廳等公共區(qū)域均設(shè)有應(yīng)急照明，應(yīng)急照明的電源由集中式應(yīng)急供電電源裝置供給。 ：大量設(shè)備運(yùn)行狀況的數(shù) 據(jù)積累，為改進(jìn)設(shè)備運(yùn)行狀況和及時(shí)維修、保養(yǎng)和進(jìn)行故障分析、節(jié)約人力資源，提供了有效手段。 ：建筑設(shè)備管理自動(dòng)化系統(tǒng)可以科學(xué)地調(diào)節(jié)、調(diào)度設(shè)備的運(yùn)行，在保證最佳效果的前提下節(jié)約能源顯著。將電話系統(tǒng)納入計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)之中，使用戶通過電話分機(jī)及工作站的各種終端設(shè)備，同時(shí)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的傳輸和遠(yuǎn)端計(jì)算機(jī)、電子郵件存儲(chǔ)或其他一些系統(tǒng)的話音、數(shù)據(jù)、文字和圖像業(yè)務(wù)的傳輸，成為信息處理系統(tǒng)中數(shù)據(jù)采集的重要通路。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)線路要求網(wǎng)絡(luò)主干纜采用光纖，水平連接可采用超 5類或 6類非屏蔽對(duì)絞線（ UTP）。 ① 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 作為本 項(xiàng)目 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（ OAS）的重要核心 — 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，應(yīng)滿足辦公業(yè)務(wù)的自動(dòng)化和網(wǎng)絡(luò)化的需要。 一般照明采用單電源，放射式與樹干式混合方式配電，應(yīng)急照明等采用雙電源供電并在末端互投，并采用區(qū)域集中式蓄電池供電（ EPS）應(yīng)急照明系統(tǒng)，要求持續(xù)供電時(shí)間大于 30 分鐘。走廊、樓梯前室和衛(wèi)生間采用光線感應(yīng)和人體感應(yīng)等方式自動(dòng)開啟燈具。 照明控制：一般辦公室照明采用就地設(shè)置照明開關(guān)控制。 ② 消防用電設(shè)備采用雙電源供電，在末一級(jí)配電箱處設(shè)雙電源自投自復(fù)裝置。 表 16 變配電內(nèi)主要設(shè)備 1250KVA 變壓器 SCB10 6臺(tái) 1600KVA 變壓器 SCB10 12臺(tái) 高壓配電柜 KYN 46臺(tái) 低壓配電柜 MCS 98面 （ 5） 電力設(shè)計(jì) ① 電力供電系統(tǒng)和工藝用電電源電壓 380V/220V。 10KV 配電系統(tǒng)采用單母線分段系統(tǒng)，中間設(shè)聯(lián)絡(luò)。在 服務(wù)中心 建一座 10KV分變電所 ，內(nèi)裝二臺(tái) 1600KVA 變壓器，供 服務(wù)中心和教工公寓 用電。在學(xué)員宿舍建一座 10KV分變電所 ，內(nèi)裝二臺(tái) 1250KVA 變壓器，供學(xué)員宿舍和停車庫 用電。在研發(fā)中心樓建一座 10KV 分變電所 ，內(nèi)裝四臺(tái)1250KVA 變壓器，供本樓用電。要求當(dāng)一路電源發(fā)生故障時(shí)，另一路電源不至于同時(shí)遭到破壞，兩路高壓電源同時(shí)工作，互為備用?？傆秒娯?fù)荷為 26700kVA。 電氣設(shè)計(jì) （ 1） 設(shè)計(jì)依據(jù) 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5005295） 《 10KV 及以下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5005394） 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5005495） 《通用電器設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5005593） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ GB5004595(2020 年版 )） 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ JGJ162020） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5005794 (2020 年版 )） 《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB502172020） 23 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB500342020） 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5011698） 《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 （ GB5020094） 《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB 503112020） 《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB/T 503142020） 《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB/T503112020） 其它相關(guān)專業(yè)提供的條件 相關(guān)行業(yè)部門及建設(shè)單位的要求 （ 2） 設(shè)計(jì)范圍 10/ 變配電所及其配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)； 建筑物防雷接地系統(tǒng)設(shè)計(jì)；