【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 51 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ① 竣工結(jié)算書； ② 招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書及施工合同； ③ 竣工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更資料、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證單和有關(guān)會(huì)議紀(jì)要等； ④ 經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)； ⑤ 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； ⑥ 其他影響工程造價(jià) 的有關(guān)資料； ⑦ 有關(guān)結(jié)算扣款依據(jù)。 （ 6） 項(xiàng)目合同預(yù)算部根據(jù)審定的工程結(jié)算辦理有關(guān)工程結(jié)算手續(xù)后，將雙方簽字蓋章后的工程結(jié)算書送區(qū)域財(cái)務(wù)部、區(qū)域檔案室、區(qū)域合同預(yù)算部備案。未委托造價(jià)顧問公司的項(xiàng)目，由項(xiàng)目合同預(yù)算部審核結(jié)算并編制結(jié)算報(bào)告報(bào)區(qū)域合同預(yù)算部審核，北京公司合同預(yù)算部安排人員協(xié)助審核工作。 （ 3） 項(xiàng)目工程部重點(diǎn)審核竣工圖紙及落實(shí)設(shè)計(jì)變更，工程洽商的執(zhí)行情況，對(duì)工程遺留問題已處理情況進(jìn)行判定。做成功物業(yè)管理人！』 第 50 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 二、 工程結(jié)算 工程結(jié)算基本程序： （ 1） 工程竣工驗(yàn)收合格后，施工單位負(fù)責(zé)編制竣工結(jié)算書及結(jié)算資料（簽字并加蓋公章） 。 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85%時(shí)（或執(zhí)行合同條款），原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少 10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。 施工中發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)目整改完成，經(jīng)監(jiān)理單位好項(xiàng)目工程部確認(rèn)后，方可計(jì)入當(dāng)月工作量，否則相應(yīng)工程款順延至下月?lián)芨丁? （ 3） 項(xiàng)目合同預(yù)算部在費(fèi)用文件完成審批后，填寫請(qǐng)款手續(xù)，報(bào)送審批后，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行支付。 （ 2） 項(xiàng)目公司合同預(yù)算部依據(jù)進(jìn)度確認(rèn)文件，在 5 個(gè)工作日內(nèi)完完成工程費(fèi)用審核，并根據(jù)合同的各項(xiàng)扣款確定應(yīng)支付的工程進(jìn)度款的額度。做成功物業(yè)管理人！』 第 48 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 4） 現(xiàn)場(chǎng)簽證的費(fèi)用確定程序同變更洽商。 （ 2） 現(xiàn)場(chǎng)簽證量的確定：凡簽證事件可形成竣工圖紙的均不進(jìn)行量的確認(rèn)，僅進(jìn)行事實(shí)的確認(rèn)。 現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理規(guī)定： （ 1） 對(duì)點(diǎn)工，工期及獎(jiǎng)勵(lì)的簽證必須經(jīng)審核程序確定， 1 萬(wàn)元以內(nèi)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)， 5 萬(wàn)元以內(nèi)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)， 10 萬(wàn)元以內(nèi)北京公 司分管副總批準(zhǔn)。 工程部專業(yè)工程師及時(shí)施工單位需對(duì)減少造價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行確認(rèn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 47 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) （ 6） 設(shè)計(jì)變更工程洽商執(zhí)行情況由項(xiàng)目公司工程部組織監(jiān)理公司進(jìn)行核準(zhǔn)，施工單位對(duì)核準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行簽證確認(rèn)。 （ 2） 項(xiàng)目公司合同預(yù)算部負(fù)責(zé)與施工單位進(jìn)行談判和價(jià)格的初步審核，確定費(fèi)用。 設(shè)計(jì)變更及工程洽商費(fèi)用的確定，一般執(zhí)行“先 估算 后干”的原則；特急類可“ 邊 干 邊 算”應(yīng)該開工后 10 天內(nèi)完成手續(xù)。 項(xiàng)目合同預(yù)算部在設(shè)計(jì)變更及工程洽商完成技術(shù)評(píng)審（由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部和 工程部負(fù)責(zé)落實(shí)）后，提供變更及洽商的費(fèi)用增減測(cè)算，作為項(xiàng)目總經(jīng)理及北京公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策依據(jù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 46 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 證》、《面積預(yù)測(cè)報(bào)告》、《預(yù)售許可證》及《銷售手冊(cè)》的銷售承諾相矛盾，如存在必須上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理，統(tǒng)籌相關(guān)部門后確定處理意見。 主辦部門判斷變更洽商時(shí)，依據(jù)以下原則進(jìn)行： （ 1） 對(duì)設(shè)計(jì)變更及洽商產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析 ,具體如下： ? 設(shè)計(jì)類： 本目標(biāo) ? 現(xiàn)場(chǎng)施工類 : ? 營(yíng)銷類： ? 其它： C 其他 （ 2） 對(duì)設(shè)計(jì)變更及洽商產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析 ? 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度及質(zhì)量的影響。 ④ 施工過程中出現(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)和索賠問題。 ② 因設(shè)計(jì)文件發(fā)生變化造成的返工、窩工及拆改等工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 45 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 條件和事實(shí)不符的事件，需要明確并作為繼續(xù)工程其他有關(guān)程序的依據(jù)和前提條件時(shí)，由承包人與發(fā)包人簽字確認(rèn)的備忘文件。 （ 2） 工程洽商的提出單位為施工單位。 （ 2） 設(shè)計(jì)變更的提出單位為設(shè)計(jì)單位，建設(shè)單位，施工單位及 監(jiān)理單位。 第十章 第十章 設(shè)計(jì)變更、工程洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理 一、 定義： 設(shè)計(jì)變更： （ 1） 設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)單位對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2） 項(xiàng)目 管理部 每月 23 日前至現(xiàn)場(chǎng)檢查最終進(jìn)度情況，拍攝形象進(jìn)度照片，據(jù)此核實(shí)項(xiàng)目公司月報(bào)中的進(jìn)度控制內(nèi)容，分析工期滯后的原因，對(duì)下一個(gè)月可能延誤的進(jìn)度提出預(yù)警，并將匯總情況及時(shí)反饋至各項(xiàng)目公司及分管副總。監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的月進(jìn)度計(jì)劃及完成情況，檢查現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力安排、機(jī)械設(shè)備、材料的到位情況，對(duì)周、月及總進(jìn)度控制計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比，分析進(jìn)度滯后的原因，提出追趕進(jìn)度的方法，督促監(jiān)理單位落實(shí)各項(xiàng)工作。若調(diào)整，進(jìn)度計(jì)劃必須經(jīng)北京公司分管副總批準(zhǔn)，并將調(diào)整后的計(jì)劃報(bào)項(xiàng)目管理部備案。 總施工進(jìn)度控制計(jì)劃的調(diào)整 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松㈨?xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃分解為月度施工進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)可另行編制詳細(xì)計(jì)劃以便更好地組織和監(jiān)控施工。 項(xiàng)目公司是項(xiàng)目工程進(jìn)度的責(zé)任主體單位。做成功物業(yè)管理人！』 第 42 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 第九章 第九章 項(xiàng)目公司的工程進(jìn)度控制及管理辦法 一、進(jìn)度責(zé)任的劃分 對(duì)項(xiàng)目前期定位，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，前提報(bào)批報(bào)建，項(xiàng)目施工單位及設(shè)備材料的招標(biāo)采購(gòu)等北京公司職能部門具體負(fù)責(zé)的工作進(jìn)度 ， 項(xiàng)目公司有組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控的權(quán)利，同時(shí)，對(duì)此類工作的進(jìn)度情況應(yīng)主動(dòng)、及時(shí)、全面地跟蹤掌握，對(duì)此類工作的進(jìn)度延誤負(fù)間接責(zé)任。 （ 4） 對(duì)于工程驗(yàn)收質(zhì)量返修工作，應(yīng)督促監(jiān)理單位進(jìn)行全過 程的控制。 （ 2） 對(duì)于出現(xiàn)的質(zhì)量問題要進(jìn)行歸納總結(jié)，分析產(chǎn)生問題的原因，提出采取預(yù)防的辦法，并報(bào)項(xiàng)目管理部歸檔。 （ 5） 對(duì)隱蔽工程及重要和關(guān)鍵工序（如重要部位的砼澆灌、防水工程、電梯井道模板工程）要會(huì)同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查。 （ 4） 項(xiàng)目公司工程部專業(yè)工程師應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)常性的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查，以屋面、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松欢ㄆ诘爻椴椴牧系臏?zhǔn)用證、質(zhì)保書、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告等質(zhì)保材料 （ 3） 監(jiān)督檢查監(jiān)理人員進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收情況，對(duì)重要的部位和工藝必須參與驗(yàn)收。 施工質(zhì)量的過程控制 （ 1） 加強(qiáng)對(duì)測(cè)量及定位放線的監(jiān)控工作，監(jiān)督監(jiān)理單位按合同要求的儀器對(duì)測(cè)量定位進(jìn)行復(fù)核。 （ 2） 督促監(jiān)理單位分階段提交有針對(duì)性、可操作的監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，由項(xiàng)目工程部進(jìn)行審核。 ? 精裝修、外立面裝飾工程及景觀鋪裝、木作等涉及產(chǎn)品效果類由項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)經(jīng)理組織，規(guī)劃設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目管理部、 項(xiàng)目公司工程部、 監(jiān)理單位及施工單位參加。做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 單位、施工單位、參與確認(rèn)。 ③樣板做法 施工工藝流程明確后由施工單位編寫施工方案和質(zhì)量控制要點(diǎn)，監(jiān)理單位編制監(jiān)理實(shí)施細(xì)則和質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)審核后由施工單位實(shí)施，制作樣板時(shí)要顯示每道工藝的結(jié)果，由一系列樣板組成，而不僅僅是顯示完成面的情況。主要步驟如下： ①明確工藝流程 樣板制作之前由項(xiàng)目公司、監(jiān)理單位牽頭，施工單位協(xié)助，根據(jù)設(shè)計(jì) 要求、施工技術(shù)細(xì)則、相關(guān)的規(guī)范、法規(guī)等明確工藝流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4） 各種準(zhǔn)備工作的檢查： 施工圖已會(huì)審；施工組織設(shè)計(jì)已審批；施工現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備已具備開工條件；施工單位的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已就緒；施工總平面布置圖已審核 。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 進(jìn)行監(jiān)理人員變化的監(jiān)控 。 （ 2） 監(jiān)理人員的資格審查： 項(xiàng)目公司應(yīng)進(jìn)場(chǎng)的監(jiān)理人員進(jìn)行資格審查，核對(duì)監(jiān)理人員名單是否與監(jiān)理合同相符，檢查和了解監(jiān)理人員的學(xué)歷證書、職稱證書、資格證書、工作簡(jiǎn)歷是否真實(shí)可靠。 項(xiàng)目公司要為監(jiān)理開展工作創(chuàng)造有利條件，充分發(fā)揮監(jiān)理的 作用，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理的工作能力和監(jiān)理效果的進(jìn)行有效監(jiān)控。 項(xiàng)目公司是工程質(zhì)量的責(zé)任主體負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 關(guān)于樣板房毛胚部分的施工應(yīng)有具體的措施，樣板房開放后應(yīng)有具體的維護(hù)辦法（如防水等） 。 考慮各種備用方案，包括人力、設(shè)備、材料等，如發(fā)電機(jī)、水池等 。 乙方分包工程的施工單位，并由分包單位提供分包工程施工方案、資質(zhì)證書 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 總包單位的施工方案中應(yīng)包括采取措施協(xié)調(diào)各分包單位的施工工作（如垂直運(yùn)輸、用水用電、加工場(chǎng)地等），負(fù)責(zé)本單位和分包單位的成品、半成品的保護(hù)內(nèi)容。 五、施工方案的審查內(nèi)容（包括施織中的施工方案） 施工方案中應(yīng)有特別涉及到使用方面（例如滲漏、裂縫、排水不暢通等）防治工程質(zhì)量通病的具體措施和獎(jiǎng)懲制度，確保房屋的使用功能 。 （ 5） 分包單位的施工流向安排必須與總包單位的整體安排不產(chǎn)生沖突與矛盾。 （ 3） 施工流水作業(yè)和勞動(dòng)力的安排必須滿足施工進(jìn)度的要求。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) （ 1） 主要施工方法的審核包括以下幾個(gè) 方面：施工機(jī)械的型號(hào)數(shù)量，施工流水作業(yè)和勞動(dòng)力的安排，周轉(zhuǎn)材料的選用和配備，各種施工難點(diǎn)的技術(shù)措施等是否滿足現(xiàn)場(chǎng)施工的進(jìn)度和質(zhì)量要求，是否經(jīng)濟(jì)合理。 （ 6） 分包單位的施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)與總包單位平面布置在空間與時(shí)間上安排一致。 （ 4） 施工機(jī)械的布置必須滿足施工機(jī)械的要求 。 （ 2） 乙方應(yīng)采取措施創(chuàng)造、維護(hù)良好的現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境；應(yīng)有具體措施配合樣板房施工和對(duì)外開放 。 （ 4） 應(yīng)明確且合理安排甲方或乙方分包工程的進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間（包括電梯、消防系統(tǒng)、空調(diào)、防水、外窗、戶門、通訊系統(tǒng)、有線電視、高低壓配電、室外市政各專業(yè)等等） 。 （ 2） 進(jìn)度計(jì)劃中應(yīng)明確各分項(xiàng)工程工程量、材料用量、日人工產(chǎn)量等計(jì)算依據(jù)，并應(yīng)繪制各工種勞動(dòng)力分布曲線 。 進(jìn)度計(jì)劃 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2） 相關(guān)人員的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、能力、配合等必須符合合同的條件、滿足工程要求。 （ 3） 針對(duì)具體工程的特殊部位和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要編制詳細(xì)的施工方案。 四、 施工組織設(shè)計(jì)的審查內(nèi)容 綜合部分 （ 1） 施工組織設(shè)計(jì)依據(jù)應(yīng) 充分，包括：招標(biāo)書、投標(biāo)書、施工合同、甲方其他要求、政府有關(guān)規(guī)定、國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)范、全套施工圖紙、地質(zhì)勘探報(bào)告、地下管網(wǎng)分布圖、現(xiàn)場(chǎng)狀況等 。 審核完成后，核準(zhǔn)文件由項(xiàng)目總經(jīng)理簽發(fā)；審核過程中的不同意見，由項(xiàng)目總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 外請(qǐng)專家評(píng)審范圍：依據(jù)建委規(guī)定必須進(jìn)行的（如深基坑支護(hù)，超高或特殊腳手架）；項(xiàng)目總經(jīng)理認(rèn)為由必要的。甲指分包類的須請(qǐng)總包單位參加。 三、 重大 施工組織設(shè)計(jì)及施工方案 的 審查辦法： 由項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行組織，可采用會(huì)議評(píng)審或文件流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行。 重大施工方案：土方開挖方案、基坑支護(hù)方案、主體結(jié)構(gòu)安裝方案，大型腳手架方案、外立面幕墻（含石材或其他重要立面裝飾）及外窗安裝方案、樣板區(qū)（或樣板房）維護(hù)方案、大型設(shè)備安裝方案和其他項(xiàng)目總經(jīng)理認(rèn)為必須進(jìn)行審查的的施工方案。因此，在總承包單位開工前或其他重要甲指分包工程開工前，項(xiàng)目總經(jīng)理必須組織重大 施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審查。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁(yè)，共 54 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 項(xiàng) 目 公 司 對(duì) 外 發(fā) 文 及 文 件 回 復(fù) 程 序工 程 部 資 料 員登 記 簽 收工 程 部 經(jīng) 理項(xiàng) 目 總 經(jīng) 理工 程 部 專 業(yè) 工程 師 起 草 文 件完 成 審 核 件 或 直接 起 草 的 文 件工 程 部 資 料 員登 記 下 發(fā)同 意 ,簽 發(fā)不 同 意 ,附 修 改 意 見規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部材 料 設(shè) 備 部項(xiàng) 目 管 理 部合 同 預(yù) 算 部或 其 他 職 能 部 門重 大 問 題 附 擬 定 初 步處 理 意 見 轉(zhuǎn) 北 京 公 司職 能 部 門 處 理交 工 程 部 經(jīng) 理 審 核直 接 處 理完 成分 管 副 總需 進(jìn) 一 步請(qǐng) 示 解 決北 京 公 司 總 理直 接 處 理完 成需 進(jìn) 一 步請(qǐng) 示 解 決批 示 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 項(xiàng)目公司對(duì)外文件的回復(fù)必須在合同約定的時(shí)間內(nèi)完成。 會(huì)議后從簽發(fā)人處取得。 F 類：簽發(fā)時(shí)取得。